“改造”类拆迁项目的4大要点，理解了你的补偿不会低！

#棚户区改造

在明小编 2025-08-14 03:33:02

形形色色的“改造”项目如今占据了

征收拆迁

的半壁江山，棚户区改造总量逐年下降，但城中村改造、旧村改造等活跃度仍然很高，老旧小区改造又自2019年起步入快车道。这么多的改造项目你能分得清吗？被拆迁人又该怎样应对改造所带来的补偿利益纠纷呢？我们通过一个表格来为大家做一番梳理。

	征收拆迁	协议搬迁	不拆房
棚户区改造	依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》或《土地管理法》推进，补偿标准、方式、项目等均法定，有行政强制性	开发商、村委会等与被拆迁人就补偿问题协商，原则上无强制性	∕
城中村改造	依据地方性城中村改造规范性文件由政府主导的，依法适用征收程序	开发商、村委会等与被拆迁人就补偿问题协商，原则上无强制性	∕
旧（整）村改造	较少见	典型的如“合村并居”“新农村建设”拆迁，主要依据政策文件和村民自治	∕
（城镇）老旧小区改造	∕	对难以加固修缮的危险房屋可采取协议拆除重建的方式进行改造	仅进行加固修缮、更换管线、加装电梯等改造提升，不拆旧建新

上述表格中的简单划分对于被拆迁人而言很有用，从中我们可以看出几个结论：

其一，改造类项目五花八门，名目繁多，很多情况下并不具有实质性的区别，仅仅是名义上的用词差异。譬如实践中涉及农村集体土地征收的棚户区改造项目往往与城中村改造征收项目没有任何区别，在同一个项目中不同的提法都可能混用，被拆迁人完全没必要纠结于不同的项目名称而被搅和得头疼。

其二，征收还是非征收对被拆迁人的权利救济思路而言有重要意义。征收具有行政强制性和公共利益属性，被拆迁人若始终拒绝签约搬迁将可能面临司法强拆；而协议搬迁则不具有任何强制性，主要靠被拆迁人去和开发商、村委会积极协商。不同意就可以不签约，任何主体也无权实施强拆。

更进一步讲，在征收性质项目中，征收补偿决定、责令交出土地决定是具有决定意义的核心文书，被征收人若对补偿不满要在法定期限内对其坚决复议或者诉讼。同时，专业评估环节必不可少，也是被征收人需要着重关注并监督的程序，申请复核、专家委员会鉴定将是很有价值的救济举措。

不可忽视的还有法定的意愿征询、就补偿方案提出意见、要求听证等步骤，被征收人一定要全面、及时的行使这些权利。

而在非征收项目中，村民会议的决议、收回宅基地使用权的批复或者决定具有更重要的意义。对于前者，村民要积极参与并行使表决的权利；对于后者，村民要及时提起复议或者诉讼将其撤销。

其三，要注意区分项目针对的是国有土地上房屋还是农村集体土地。所有权归属不同的土地将决定其征收拆迁程序、适用法律法规，最主要的就是《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》。一旦出现程序混用现象，被拆迁人就要提高警惕，及时通过信息公开申请、发函查询等做法捕捉其中的违法点了。

其四，对改造项目中可能发生的共性问题有力应对。这些问题包括但不限于断水断电断路、减损女性村民权益、“株连”、直接逼签、违建认定、解危排险等等。被拆迁人要明白的一点是，无论涉案项目是何性质由谁负责，这些做法都是不合法、非正当的。被拆迁人要有针对性地提起相应的程序，兵来将挡，水来土掩，将上述共性问题的影响排除，使纠纷回归到法治的轨道上来解决。

我们最后要提示大家的是，“改造”类项目的最终目标都是改善居民的居住生活条件，具有强烈的公共利益属性，所以其补偿数额的确不会太高，尤其是不能和10年前的商业拆迁相提并论。被拆迁人要树立理性的补偿预期，避免过高的补偿诉求导致协商谈判难以推进进而招致强拆、逼签。而在合理的范围内，我们有理由向不合理、不合法的改造行为说不。（王小明/文）

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