合同的无效与撤销通常将产生合同效力的全面丧失,合同目的的全面实现不能,而这对征收补偿安置协议的订立双方来说,有时也是无法接受的:一方面,征收部门需要重新启动行政程序,并重新订立征收补偿安置协议,这将会带来行政成本的上升与土地不能按期交付使用的成本;另一方面,被征收人也需要在自身财产处于不确定状态的情况下苦苦支撑,以待最终补偿安置协议的签订或者补偿决定的作出,这对缺乏足够意志力的行政相对人来说,也是一种煎熬。
笔者认为,为了实现双方共赢,基于行政合同的可分性,行政相对人可提起部分无效、部分撤销之诉,使补偿安置协议不合理的部分条款无效或撤销,让协议不至于绝对无效,而使自身利益重归不确定的局面。此外,也可在双方协商的基础上,对合同进行变更,乃至提起合同变更之诉,都不失为一种合法合理的维权手段。
综上所述,征收补偿安置协议的签订,并不必然代表了征收补偿安置利益的确定。被征收人可以利用《合同法》之规定,从私法角度维护自身利益,同时用公法来约束行政机关的行政行为。
值得一提的是,被征收人对所签订的征收补偿安置协议存在无效、可撤销事由,通常需要承担较重的举证责任。因此在协议签订过程中,被征收人应谨慎对待面前的一纸协议,并在遭受不公平对待的情况下,做好相应的取证工作。无论如何,在现代法治国家,一纸合同所承载的不单单是双方的合意,更是整个经济社会赖以平稳运行的法治精神的寄托。无论是处于相对强势地位的行政主体,还是处于相对弱势地位的被征收人,都应为自己的签字行为负责、背书。签约后再惦记着反悔,“撕了重签”,到何时都是不应被鼓励和支持的。自然,那种动辄将人摁在地上、麻袋套头逼着按手印的行径,也应当得到法律的严惩。
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补偿协议还没签,评估报告还没送达,搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈,过渡费照给。这话听着通情理,恰恰把顺序颠倒了。
材料往桌上一摊,事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案,有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执,后一种人往往二十分钟就能把情况说明白,前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率,不在口才,在手上有没有东西。下面这六样,能带几样带几样,带不齐的就说清楚缺在哪。
免费的东西,人容易不当回事,要么用完就忘,要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话,能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路;换不来的是具体金额和胜诉承诺,谁说能给,谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚,这通电话才值。
挑所这件事,看的是它把力气压在哪一块,招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关,输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方,做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议,办过的案子超过两万件,覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核,也顺手写清什么情况不必找在明。
第一次打这类电话,多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍,讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值,不看您讲得多细,看四件事有没有说清:公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪,给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺,谁就不必再谈。
违法强拆最麻烦的地方,不在认定难,在时间短。房子倒了以后,确认违法之诉只有六个月,赔偿请求的时效是两年,两条线各走各的,谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上,等想起来起诉,期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项,按顺序摆清楚。
房子倒下去只要十来分钟,把原来的样子说清楚,可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少,常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西,当天能拍就拍,拍不到第二天补。补不回来的那部分,往后每一步都会吃亏。
一次强拆合不合法,不用听谁嗓门大,看三件事就够:谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路,法院裁定之后由政府组织;违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法,也都可能违法,区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题,它直接决定您后面走哪条路:拆得合法,争的是补偿数额;拆得违法,先确认违法,再谈赔偿。
房子的事走到强制这一步,很多人第一反应是拦。拦得住一时,拦不住程序。国有土地上的房屋征收,法律只留了一条强拆路径:先有补偿决定,您既不复议也不起诉、到期又不搬,政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门,先别争嗓门,先要那两张纸。没有补偿决定就动手,或者有了决定却绕过法院,性质就变了。
官方电话只有一个,这件事得反复说。别人用别的号码找上门,多半不是所里的人。