无论是城市还是农村的房屋拆迁
中，房地产价格评估都是绕不开的重要一步，评估出来的数将会直接影响到最终的补偿数额。那么，面对这一看上去很专业很难懂的事物，老百姓究竟该从哪些要点出发予以有效应对呢？在明律师就教大家6点，记住了在这一环节中就完全不必担心吃亏了……
要点一：评估机构选定需先协商
谁来负责评估我的房子，这可不是征收方单方面说了就算的，老百姓自然也有说话的权利。评估机构选定往往在征收项目启动初期就开始了，不过大家也不必担心，依法它是要进行公告的，不能蔫不出溜就选出来了。
选择的步骤大致是这样：先组织片区内的被征收人在征收方提供的名录中集体协商，协商不出来时投票，少数服从多数，投票也投不出来，还可以靠抽签、摇号等随机方式选定。
总之，一定要确保被征收人协商的权利，上来就投票或者抽签那是不对的。
要点二：实地查勘要入户
入户实地查勘是法定的评估形式，仅凭看征收方调查登记中获取的材料进行评估是不行的。房地产估价师究竟来了还是没来，是否真的入户了，还是仅仅在房屋外围转了一圈儿就走了，这些都会对评估报告的合法性产生影响。
被征收人要做到的是热情接待评估人员，配合提供相关权属证明材料，不要将其拒之门外。评估人员又不是拆迁人员，有情绪也不该撒到他们的头上。
要点三：存有疑问要获得解释说明
在评估环节中，被征收人难免会有这样或那样的疑问困惑，那么法律规定了评估机构答疑解惑、解释说明的义务。
在明律师代理的案件中，负责任的评估机构还会针对被征收人群体普遍提出的疑问形成书面的解释说明材料，以确保被征收人的知情权得到充分保障，全力支持评估机构开展工作。
而对于那种怎么问都不搭理人的机构或者房屋征收部门，被征收人可采取书面形式向其邮寄、发送询问材料，以便保留自己曾提出疑问的证据，这可能在未来的专家委员会鉴定、复议、诉讼中发挥作用。
要点四：评估方法要得当
市场比较法、成本法、收益法、假设开发法……不同的评估方法当然会令评估结果有很大不同，且不同的评估方法也对应着其必须遵守的操作规范。
譬如市场比较法就需要评估机构合理选取可比实例作为比照对象，不能拿郊区的房子和市中心的房子去比较。
这块儿大家不懂也没关系，一来完整的评估报告中是要包括全部技术层面信息的，我们可以在获取后咨询专业律师和业内信得过的行家帮着掌眼把关；二来评估方法是否得当最终还是要通过评估结果是否是真来反映，若评估下来的数额显著偏低，被征收人理应回到评估方法部分找找有没有问题。
要点五：评估报告需依法完整送达
评估报告依法要由评估机构送达给委托方，也就是房屋征收部门，征收部门再将分户评估报告转交给被征收人。
这就提出了两点要求：一是必须依法送达，不得以联系不上被征收人等理由随意采取留置送达甚至张贴送达方式；二是必须完整送达评估报告的全文，仅送达一两页纸篇幅的“估价单”“评估结果告知单”，并不能视为征收方履行了转交分户评估报告职责的依据。
在明律师曾多次强调过，一份完整的评估报告在篇幅上不会只有几页纸，更不会仅仅体现为一些总数，而不列明具体的分项数据、可比实例。被征收人大可从外观上对所收到的评估报告进行一番评判，从而为接下来的权利救济选择方向。
要点六：评估结果可复核、申请鉴定
在确保自己拿到完整的评估报告后，被征收人对评估结果不满的，可依法申请复核。对复核结果仍不满的，可继续申请专家委员会鉴定。
这两项救济权利被征收人一定要积极行使并留存证据，避免在最后针对补偿决定的诉讼中被认定为“已经认可了评估报告的内容”，法院有可能据此不再对评估报告内容进行实质性审查。
需要注意的是，申请复核评估时被征收人应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
故此，被征收人切勿“凭感觉”随意操作这两个重要的救济环节，而要“把问题说到点子上”，在专业律师或者业内人士的指导下精准提出问题所在。
同时需要补充的是，申请专家委员会鉴定依法需要由被征收人作为委托人支付鉴定费用。被征收人若要争取就不宜因舍不得这笔开销而放弃。当然，若鉴定改变了原评估结果的，鉴定费用将由原房地产价格评估机构承担。
在明律师最后要提示大家的是，集体土地上房屋拆迁中的评估环节在一些省、市有其规定，在程序上大致与国有土地上房屋征收中相当，当然实际操作中可能会简化一些。被征收人要善于把握整体、大局，没必要过分纠结于某一个细节的懂与不懂上。按照上述6点去一一审查、关注，评估环节我们大可以顺利通过，迎接我们的将是公平、合理补偿的阳光。（王小明/文）
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