棚改新规中这三个细节一定要知道，没做到将不能强拆房屋！

近日北京市住建委公开发布的《关于进一步做好国有土地上房屋征收补偿决定有关工作的通知（征求意见稿）》绝对是一份值得细细研读的规范性文件。除去媒体报道中总结的新规外，藏在行文之中的几个不易察觉的细节也同样会对补偿决定的作出、房屋的强制执行产生重要的影响。本文，在明律师就带大家细读这份即将施行的新规，将其中保障被征收人权益的要点挖掘出来。

【细节一：作出补偿决定必须先协商沟通】

从590号令对征收补偿决定的规定中不难看出，只有当被征收人拒绝配合签约搬迁且签约期限届满的情况下，县级政府才有权作出征收补偿决定。

换言之，征收方与被征收人面对面的协商、谈话、沟通是能否签约的必经步骤，若征收方并未尽到充分的沟通义务而径行作出补偿决定，则其客观上并没有将工作做到位，也未保障被征收人的知情权、参与权和申诉权。

《通知》中就将是否依照程序进行了沟通谈话列为了作出补偿决定的前置条件。

区房屋征收部门报请作出补偿决定的材料应当包括以下内容：房屋征收部门与被征收人、公房承租人达不成补偿协议的，需提交沟通记录。

沟通记录应当由两名房屋征收部门工作人员及被征收人、公房承租人签名，被征收人、公房承租人拒绝签名的，由有关基层组织人员作为现场见证人签名。

也就是说，“沟通记录”将在2021年成为审查征收补偿决定合法性的又一要点。一般而言，“沟通记录”会做至少两份，即进行两次以上的当面谈话、沟通，以确保征收方耐心细致地做好政策的解释说明工作，充分听取了被征收人的意见和诉求。

从“由有关基层组织人员作为现场见证人签名”这一表述中也不难得出结论，这里的沟通应当是当面沟通，仅仅是打电话、发微信进行程式化的单方面告知不应视为完成了沟通。

【细节二：涉补偿数额事实均需有书面材料】

《通知》中对必然牵涉补偿数额多少的重要事实均要求有书面材料予以证明，主要包括以下内容：

1. 被征收房屋的权属、公房租赁关系的调查资料。实践中，权属存在争议、公房承租法律关系不确定等纠纷将会直接影响补偿该给谁这一补偿主体资格问题。

据此，征收方需要有书面调查资料来支持自己最终作出的补偿决定，而不能在事实不清的情况下随意将补偿给谁或者不给谁。

2. 被征收房屋的分户评估报告及送达凭证，以及被征收人、公房承租人对分户评估报告申请复核、鉴定的情况。

房屋价值评估对补偿结果将产生直接影响，被征收人依法有权获取完整的分户评估报告（而不仅仅是分户估价单等简化后的材料），并享有在法定期限内申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。

这部分事实往往是补偿决定诉讼的争议焦点所在，被征收人一定要特别予以重视，千万不要出现只知道起诉补偿决定，却对评估环节只字不提的操作。

3. 产权调换房屋的相关证明材料。征收补偿必须确保被征收人的补偿方式选择权。实践中要求征收方必须明确用于产权调换房屋的地点和面积，其中的地点应当明确到地址、楼栋、单元、楼层直至房号，不能笼统地只提及一个安置房小区的名称。

此外，针对被征收人的具体补偿方案自然是必不可少的，其内容与征收补偿协议相类似，这里就不再赘述了。

【细节三：签订补偿协议后反悔拒绝腾房，不能直接强拆】

这个细节是通过《通知》中的这句话得出的：履行征收补偿协议决定的强制执行参照适用本规定。

这里所谓“参照适用”的，是前面关于加强与司法机关衔接的规定。简言之，无论被征收人是否签订了补偿协议，征收方都无权自行强制拆除房屋。

如果被征收人在签约后又反悔了，拒绝腾房、交钥匙，此时征收方应当依据最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第24条之规定，先进行催告，催告后仍不搬迁的作出上述“履行征收补偿协议决定”。

被征收人若对此不服仍有权复议或者诉讼，权利救济期限届满或者复议、诉讼被驳回后征收方才有权申请法院强制执行。

一句话，协议绝非强制拆除老百姓房屋的理由和依据。当然，被征收人履行协议自愿腾房、交钥匙的就不存在司法强拆的问题了。

综上，在明律师要提示广大被征收人的是，北京市拟出台的新规在细节层面极大的保障了被征收人的合法权益，是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有益补充和细化。类似的做法在其他地区均有落实，甚至对征收集体土地上房屋同样具有参考意义，被征收人可结合上述“必经环节”对自己正在经历的案件进行审查，在复议、庭审中找准突破口，以有效维护自身的合法补偿权益。（王小明/文）

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