招商引资建造的房屋面临拆除违建，真的“零补偿”吗？

改善投资环境，切实保障企业家产权合法权益始终是近年来产权保护工作的核心重点。然而理想很丰满，现实很骨感，实践中，行政机关“新官不理旧账”“朝令夕改”的现象仍时有发生，投资建厂、建房的企业家的合法权益也因此而风雨飘摇。那么，花费几千万元建造的现代化房屋没几年就被认定成违建面临限期拆除，建房者真的拿不到任何补偿吗？“一刀切”式的拆违行为又是否应受到比例原则和诚实信用原则的审视呢？

招商引资建造的厂房、楼房通常存在以下“不合法”情形：

1.未取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证，涉嫌违反《城乡规划法》；

2.虽符合土地利用总体规划，但却直接建在农用地上，涉嫌违法占地；

3.房产证、消防安全等其他证照也可能欠缺；

……

从严格执法的角度讲，这些房屋的确涉嫌违建，应当依法严格认定并妥善处置。但是，这并不意味着“白拆”就是合理合法的。

上海市第一中级人民法院在《实务研究：拆除违法建筑行政案件的审理思路和裁判要点》一文中指出：

要注重对行政相对人信赖利益的合理保护。有些违法建筑是在特定历史条件下产生的，如为开展招商引资、解决住房紧张、改善旧区居住条件以及解决下岗职工自谋就业等问题，催生了一定数量的违法建筑。

此类建筑由于缺乏及时监管，行政相对人因违法建筑长期未被拆除而产生了信赖利益。此类拆违整治极易引发行政相对人的不满和对抗，对此应引起足够重视。

这一论述一针见血地指出了针对“招商引资”建房拆违整治行动在合理性上的最大弊端——行政机关怠于履行用地、规划执法而使无证、无手续房屋客观上长期存在，且又有招商引资协议等足以令当事人产生信赖利益的前提条件存在，“一刀切”拆除房屋务必要慎之又慎。

显然，为兼顾土地管理、规划领域秩序的恢复与投资者的合法权益，对确实依法应当限期拆除的这类房屋，行政机关应当给予适当的补偿。已经违法强制拆除的，应当给予行政赔偿。

譬如山东省高级人民法院在（2018）鲁行终2900号行政判决书的裁判要旨中就指出：

行政机关在行政执法过程中，对于行政相对人因政府招商引资或行政允诺而为的经营行为，不宜简单认定为违法行为而采取行政强制措施，而应结合信赖利益保护原则，充分考虑裁判的公平正义价值及实际效果。

行政相对人基于对行政机关的信赖进行投资建设和生产经营，后该建筑被拆除，因此产生的损失（包括前期的合理投入、停产停业损失、因拆除造成的扩大损失等）行政机关应当给予合理补偿或赔偿。

也就是说，行政机关在行政执法过程中，既要维护社会公共利益，纠正违法行为；也要提升政府公信力，充分考虑行政相对人的合理诉求，保护其正当的信赖利益。

最高人民法院在相关案件的裁判中也多次提及招商引资、信赖利益保护情形下对无证房屋拆除后的适当补偿问题：

（2020）最高法行申8593号《行政裁定书》

一审法院在审理期间向当时负责征迁工作的xx区xx街道办事处工作人员进行调查核实，了解到案涉房屋原为招商引资项目，后因征收被拆除，案涉房屋信息采集表载明的情况是真实的。

据此，xxx的房屋虽然没有相关产权手续，但xxx对于该房屋仍具有一定信赖利益……xx区政府应对xxx予以适当补偿。

（2020）最高法行申6108号《行政裁定书》

本案虽因涉案房屋无合法权利凭证，人民法院对xxx请求确认强拆决定违法并予以撤销之诉求依法难以支持，但涉案房屋的历史沿革具有一定的特殊性，地方政府在涉案房屋未取得合法手续方面存在过错，明显违反信赖保护原则，申请人基于涉案房屋的相关权益应予认可。xxx区政府作为当地一级人民政府，应有义务统筹协调，妥善处理，切实解决历史遗留问题。

综合上述判决实例与观点，在明律师认为因招商引资而建造的无证房屋应区分事实情况做如下处置：

其一，自然资源和规划部门、乡镇政府或者街道办事处要严格依法进行调查取证，对涉案建筑的建造年代，是否违法用地，是否违反城乡规划，是否建造于自然保护区等特定区域范围内的事实予以准确认定，不能仅凭某一时间节点上的航拍图影像“一刀切”粗率认定无证房屋系违建；

其二，要严格依据《土地管理法》《城乡规划法》或者房屋建造时适用的法律法规，综合招商引资协议约定进行协调处置，充分听取当事人的陈述、申辩，保障其听证的权利，通过充分协调沟通争取问题的解决。简单粗暴一拆了之是错误的。

其三，对并不涉及违法占用耕地或者其他农用地的房屋，可考虑通过“罚款+补证”的途径解决其合法性问题。盲目拆除未必是理性的选择。

同时，投资建房者也要提升自身的法治意识，在参与招商引资时充分评估可能面临的法律风险，及时了解拟建房土地的性质、用途和规划利用现状，积极办理用地、规划、产权证件。

在房屋面临拆违整治时，要及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身的合法正当权益，必要时可针对招商引资协议提起诉讼，追究行政机关的相关责任。

在明律师也要郑重忠告，“实质性化解行政争议”是地方政府的职责。在出现类似历史遗留问题时，作为“始作俑者”要积极解决问题，而不是将问题都推到诉讼中去解决。投资环境与对待企业家的态度，最终将决定一个地区的口碑与未来。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。