这三种情形下建的房子，小心被作为违建拆除！

#违建

在明小编 2025-08-13 20:18:33

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违建处置始终是征拆领域的核心问题，也是近年来持续升温的行政法领域热点。究竟什么样的房屋会被认定成违建进而遭拆除？什么情况下这种结局将会是难以逆转的？老百姓又能从中学到些什么呢？本文，在明律师就为大家解读这一问题。

情形一：房屋建在耕地等农用地上

这种情况下，房屋被作为违建拆除的概率接近百分之百！

《土地管理法》第4条规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

而建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅建设用地等。

据此，土地有严格的农用地和建设用地的区分，农用地上依法是不允许盖房的，这可以从《土地管理法》第37条中看到。

违法占地的房屋面临的结果基本就是拆除或者没收，没收后大概率也还是要被拆除。

绝大多数耕地都已被划为永久基本农田，故此在耕地上建造的房屋通过“限期改正”后补办证件的可能性也着实微乎其微。

农民朋友们一定要谨记，违法占地的后果十分严重，一定要坚决杜绝此类新增违建。而至于存量的部分，一般也只能通过征收拆迁、腾退、清理整治等行动逐步拆除并恢复土地原用途。

同理，林地、草地也都有其法定用途，与用途不符的房屋原则上都会面临拆除处置。

情形二：房屋严重违反城乡规划

《城乡规划法》第64、65条分别规定了违反城市和乡村庄规划的违建处置。这里需要区分“一般违法”和“严重违法”两种程度：尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的也要没收。

至于何为“尚可改正”的，可参考刚刚于2020年11月施行的《北京市禁止违法建设若干规定》第12条：

本规定第十一条所称尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建设，包括：

（一）未依法取得规划许可证件，但已经取得选址意见书、规划综合实施方案等规划文件，且按照前述规划文件的内容进行建设的；

（二）未按照规划许可证件许可内容进行建设，但可以通过改建或者部分拆除达到符合许可的内容的。

简言之，“一般违法”通常是建立在获取了一部分规划文件的基础上，未经任何批准就擅自建造的房屋往往很难够得上允许“改正”的条件，等待它的仍会是被限期拆除。

不过对于农村宅基地上房屋而言，则要更多的考虑历史遗留原因的影响：村民使用宅基地建设住宅应当履行规划许可手续；特定时期未经批准使用宅基地进行村民住宅建设，符合村庄规划的，乡镇人民政府责令其依法补办审批手续……

也就是说，农民建房通常要确保建造在经审批获取的宅基地上，才有经违建查处被保留下来的可能性。司法裁判中也可看到类似的案例，对于自行翻建确实老旧、危险的唯一居住房屋的，可不予以限期拆除。

情形三：影响河道管理、行洪安全的房屋

河道、湖泊范围内的障碍物和占用河道土地建设的房屋是一类较为特殊的违建。对其的查处并不直接适用《城乡规划法》或者《土地管理法》，而是另有专门的法规予以调整规制。

最高人民法院在（2019）最高法行申10324号行政裁定书中对处于河道、湖泊范围内的障碍物的处置做了如下论述：

《防洪法》第二十二条第二款规定，禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。

第四十二条第一款规定，对河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，按照谁设障、谁清除的原则，由防汛指挥机构责令限期清除；逾期不清除的，由防汛指挥机构组织强行清除，所需费用由设障者承担。

裁判认为，这一类拆除行为属于行政强制措施而非行政强制执行，其执行程序与拆除一般违建有所差异。

一方面，带有“解危排险”性质的强制措施往往落实较快，不会留给当事人太多拖延的时间；另一方面，若当事人不能举证证明其拆除、清理行为影响了自己的合法权益，则其拆除行为即便程序违法也较难主张赔偿或者补偿。

而在最高法作出的（2020）最高法行申6391号行政裁定书中，则针对占用河道土地建设房屋的问题给出了观点：

《河道管理条例》第二十五条规定，在河道管理范围内进行下列活动，必须报经河道主管机关批准；涉及其他部门的，由河道主管机关会同有关部门批准：

（一）采砂、取土、淘金、弃置砂石或者淤泥；

（二）爆破、钻探、挖筑鱼塘；

（三）在河道滩地存放物料、修建厂房或者其他建筑设施；

（四）在河道滩地开采地下资源及进行考古发掘。

在此情形下，若当事人无法证明其建房行为已获取河道主管机关的批准，仅凭其与村委会签订的土地承包合同是不能证明其房屋系合法建筑的。

不过需要指出的是，根据《河道管理条例》的规定，对前述违法占用河道土地建房的行为是允许责令纠正违法行为、采取补救措施的。但在实践中拆除仍是较大概率的处置方式。

在明律师最后要提示大家的是，上述3种情形下的房子虽依法难逃被拆除的结局，但行政机关仍应当依照法定程序查处和拆除，不能因为其“应当拆”而乱拆一气，给当事人造成扩大损失。当事人也有可能根据具体个案情况争取到适当的补偿，将自己的损失降下来。

在面临“限期拆除”的决定或者通知时，大家别忘了在专业律师的指导下酌情考虑提起复议或者诉讼，进而在协商沟通中找到既能确保土地管理、城乡规划、河道防洪法规的落实，又能秉持“比例原则”控制损失的解决之道。（王小明/文）

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