征收拆迁中的院落、空地到底有没有补偿？

#征收拆迁

在明小编 2025-08-14 14:38:19

征收拆迁中，除去被征收的住宅房屋、厂房等建筑外，被征收人可能还会享有一些院落、空地面积的土地使用权。那么，对于这些并未建造有房屋的面积，征收方是否应当依法给予补偿呢？关于这一问题的各种观点和分析文章很多，本文在明律师就对它做一番全面的解析。

【合法的宅基地使用权理应获得补偿】

对于农村宅基地上的院落、空地而言，只要其在集体土地建设用地使用证或者“房地一体”的不动产权证上有明确的确权登记，或者在土地登记审批表、个人建房用地审批表等其他证明材料上有记载，其都应当依法获得补偿。

对宅基地使用权价值的补偿一般为宅基地的区位补偿价，或者参照当地征收农用地的区片综合地价标准确定。

一块宅基地上允许建房占用的通常只是一部分面积，但余下的面积只要在权属证明的附图范围内，没有突破乡镇政府批准的宅基地四至范围，就是农民合法享有使用权的宅基地，就应当有补偿。

特别需要强调的是，对宅基地使用权的征收还会牵涉对农村集体经济组织成员居住权利的影响。实践中，各地在补偿安置方案中一般还会考虑人员安置问题，给予被征地农户按人头计算的房屋面积安置或者重新安排宅基地建房。

【城市的院落、空地，合法享有才给予补偿】

对于城市中的院落、空地能否获得补偿，则要综合理解两处规定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第11条、第14条的规定，可大致概括为以下两点：

1. 被征收房屋价值涵盖了被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的市场交易价值；

2. 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的占地面积、土地使用权等影响其价值的因素。

也就是说，一般情况下对国有土地使用权价值的补偿是包括在对被征收房屋价值的补偿的范围之内的，并不单独对国有土地使用权价值进行补偿。

但在被征收人确有合法享有国有土地使用权的院落、空地的情形下，则应当将这部分院落、空地也纳入征收评估范围，按房地产市场价格一并予以征收补偿。

这也就是最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中所表述的核心意思。

山东省高级人民法院在（2020）鲁行终268号《行政判决书》中对此问题也做了较为详尽的阐述：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及最高人民法院有关答复意见精神，在国有土地上房屋征收补偿中，应将被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入补偿范围……无论该院落所占土地为划拨还是出让均应当一并予以补偿，只不过划拨土地与出让土地在计算补偿价值时的计算方式不同。

综上所述，在明律师认为城市的院落、空地能否单独获取补偿主要取决于两方面因素：

一是涉案院落、空地的国有土地使用权价值是否已经通过评估计算在了被征收房屋的价值之内。如果评估中仅考虑了房屋本身的价值，而遗漏了国有土地使用权的价值，那么这部分院落、空地就有了单独获取补偿的条件；

二是被征收人是否合法享有涉案院落、空地的国有土地使用权。国有土地使用权证或者“房地一体”的不动产权证是其合法享有的最佳凭据，若所涉院落、空地系“未经登记”也不能被直接不予补偿，而要经由被征收人举证和征收方的调查、认定和处理才能得出是否补偿的结论。

如果被征收人有证据能够证明涉案院落、空地系其合法占有、使用，仅因历史遗留原因而尚未办理权属登记，那么其仍然有权主张这部分面积的补偿。

换言之，当事人未经任何审批非法占有、使用的城市院落、空地是不能获取任何补偿的。实务中这种因认为自己“无地建房”而随意圈占社区内绿化、停车设施用地的情形并不少见，其依法应被街道办、城管予以查处，显然无权获取圈占面积的补偿。

在明律师最后要提醒大家的是，那种不区分具体情况，未收集梳理证据之下就贸然得出“国有土地上未经登记的院落、空地面积均应予以补偿”结论的观点，显然是站不住脚的。被征收人切记不要被这类不负责任的“普法”忽悠住，主张补偿权益一定要首先握有牢固的权利凭证，这才是大家需要始终牢记的关键。（王小明/文）

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

　　在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！

已有

2041

报名

李***

182*****23232

报名成功

最新新闻

遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿

违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。

25年08月14日

遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来

房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。

25年08月14日

合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套

一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。

25年08月14日