棚户区改造“地大于房”不予认定？省高院终审撤销补偿决定！

#棚户区改造

在明小编 2025-08-14 11:08:34

　　在棚户区改造等国有土地上房屋征收中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益能否得到保障。而不动产权属证书是具有权威性的面积、性质认定凭据，轻易不可被否定。然而江苏省泰州市的刘先生就遇到了烦心事儿：征收方对其“地大于房”多出来的100多平方米空地面积不予认定就作出了征收补偿决定。那么，刘先生能将这样的面积存在巨大争议的补偿决定依法撤销吗?

　　【基本案情：“地大于房”不算数?】

　　委托人刘先生在江苏省泰州市某路250号拥有房屋，1992年原县级泰州市国土管理局颁发了《国有土地使用权权属证明书》，明确该处用地面积267.78平方米，建筑占地面积132.73平方米。也就是说，涉案地块上尚有空地面积135.03平方米。

　　2016年6月，因当地环境综合整治需要，涉案地块被纳入棚户区国有土地上房屋征收范围内。因对补偿面积认定、停产停业损失计算、评估报告合法性等诸多问题不满，刘先生未能与征收方就补偿协议达成一致。

　　2017年8月，当地区政府作出房屋征收补偿决定，刘先生对此不服向江苏省泰州市中级人民法院提起行政诉讼。市中院经审理后作出一审判决，判决驳回刘先生的诉讼请求。

　　刘先生在北京在明律师事务所黄艳律师的指导下向江苏省高级人民法院提起上诉，请求撤销涉案征收补偿决定。

　　而在一审庭审及上诉中，本案最大的争议焦点就在于对被征收房屋土地使用面积的认定问题。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定及相关司法实践，经登记的院落、空地面积无争议的应当获得补偿。那么本案中刘先生又在这里遇到了什么障碍呢?

　　【胜诉：《情况说明》不能否定权属证书的证明力】

　　针对刘先生主张的空地面积未予认定、补偿的问题，一审法院基本采信了被告区政府的答辩意见，认为刘先生虽持有证载面积为267.78平方米的土地证，但当地国土部门出具的加盖了“泰州市xx区拆迁现场土地使用权面积核定专用章”的《情况说明》指出，涉案宗地范围内所有房屋(包括当事人刘先生其他亲属的房屋)的建筑面积已大于刘先生持有的土地证的证载面积。

　　故此，根据“地随房走”的原则，刘先生所主张的多出来的空地面积价值已经在该地块上其他房屋的价格中体现，国土部门的认定结果认为“地大于房”是不存在的。

　　但事实上，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第9条的明文规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

　　黄艳律师就此指出，被征收人刘先生持有的《国有土地使用权权属证明书》并未被证明存在登记错误的情形，区政府提供的国土分局出具的《情况说明》的证明效力应低于《国有土地使用权权属证明书》。

　　且涉案地块有权属证书，系已经登记的土地使用权和房屋，补偿方案中依据航测图、影像图(地形图)作为认定房屋、土地面积依据的规定仅适用于未经登记的建筑或者土地，不应在本案中适用。

　　此外，黄艳律师还就本案中存在的是否经依法协商、评估时点争议、停产停业损失补偿确定、房屋是否为沿街商铺、补偿决定所确定的安置房是否符合法规规定等一系列争议点进行了有力的质证、辩论。

　　2021年3月17日，江苏省高级人民法院作出(2019)苏行终1350号《行政判决书》，在最为关键的空地面积认定问题上支持了刘先生一方的主张，认为一审法院未查明涉案房屋是否存在“地大于房”系认定事实不清，判决驳回刘先生的诉讼请求系适用法律错误。

　　法院最终判决撤销江苏省泰州市中级人民法院作出的本案一审判决，撤销泰州市xx区政府于2017年8月作出的涉案房屋征收补偿决定。委托人刘先生合法补偿权益的实现终于迎来了重大转机和希望。

　　黄艳律师团队最后要提示广大被征收人的是，对于被征收房屋、土地面积这回事，有证就要看证，而不是“背本逐末”去搞什么航测影像图，或者以加盖公章的“情况说明”来随意否定不动产权属登记证书的效力。房屋的面积、性质对补偿结果的影响巨大，出现这类纠纷被征收人切不可将其轻易放过，一定要在专业律师的帮助下据理力争，争取真正公平、合理的征收补偿。(王小明/文)

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