穗城中村改造卖地筹钱”隐忧，穗城是哪个城市

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这些都已超过广州市的规定，根据广州市今年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。

而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。

11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。

容积率问题也困扰着杨箕村。

11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。

“核心还是容积率问题。”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。

李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。

“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。

去年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。

不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。

李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。

不过，今年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。

李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。

“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政;这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。

11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。

对开发商的顾虑

业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼

冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。

11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。

11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。

一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。

今年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。

据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其他城中村改造项目。

对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”

广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。

也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。

城中村的负责人们对开发商也存有担忧。

11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从去年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，今年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。

白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”

2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。

11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。

宅基地“利益之争”

业内人士指出，如政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，与现行法律相悖

“一定要分家分清楚，才可以拆。”冼村村民卢国明说。

城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。

11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。

此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。

之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。

村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。

而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。

11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。

业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。

李国强认为，城中村改造涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。[page]

深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。

很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖?截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。

有专家指出，村民办国有土地使用证和房产证，要补缴土地出让金。

据李国强讲，目前城中村改造中，复建的村民住宅，暂时都还没缴土地出让金。

去年1月15日，猎德村改制公司董事长李方荣曾表示，猎德将给每户村民发放“集体土地房产证”，这种证与国有土地房产证的区别是无使用年限。

不过，这些还未被冼村多数人注意。

11月16日晚上6时许，村民卢国明与三名老人一起蹲在冼村两米宽的街道旁，面前摆着一个纸片，上面写着“租房”。

“十年前都说要拆，也没拆成啊。”卢国明说。

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内容审核：张琨律师

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