拆迁案件 成因 特点，上海擅长经济案件的律师：违约责任的构成是否要求违约方有过错？

拆迁案件 成因 特点，上海擅长经济案件的律师：违约责任的构成是否要求违约方有过错？

一、上海擅长经济案件的律师：违约责任的构成是否要求违约方有过错？

1、违约金责任的构成是否要求违约方具有过错我国《民法典》对违约责任采纳的系严格责任，违约责任强调的是对因违约行为造成损害的补偿，不必以违约方存在过错为前提。但存在以下例外情形：第一，如果当事人约定违约金的成立以一方当事人过错为要件的，依其约定。第二，在《民法典》合同编分则以及单行法规中特别规定违约责任为过错责任场合，违约金的成立应当要求过错要件。第三，在惩罚性违约金情形下，由于其目的在于给债务人心理上制造压力，促使之积极履行债务。同时，在债务不履行的情况，表现对过错的惩罚，因而要求以债务人的过错作为其承担惩罚性违约金的要件。

2、当事人提出违约金或赔偿损失的主张，是属诉讼中的抗辩抑或反诉出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人认为出卖人违约在先的，可以对方违约为由拒绝履行自己的义务，也可以要求对方承担违约责任。此时，应根据买受人主张的具体内容及相应目的判断买受人的行为是抗辩还是反诉。如果买受人的主张只是表示其不同意支付价款，也不愿意支付违约金或者赔偿损失，其目的在于否定出卖人的支付价款以及违约金请求权，则其主张仅是对请求权的一种防御，故应认为是提出抗辩。如果买受人在诉讼中主张，出卖人违约在先，应承担违约责任、支付违约金或赔偿损失的，则可以看出其目的不仅仅是对出卖人支付价款以及违约责任请求权的一种防御，而是在出卖人请求权范围之外主张积极的权利，实际上提出了新的诉讼请求。由于买受人提出的出卖人支付违约金或赔偿损失的请求与出卖人在本诉中主张的买受人支付价款的请求是基于同一合同，具有牵连性，故可以合并审理。因此，买受人提出支付违约金、赔偿损失的诉讼请求的，应要求其提出反诉并交纳相应的诉讼费用。

林长宇律师，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：经济纠纷、公司法务、股权纠纷、房地产纠纷、建设工程纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。http:www.jjjfls.com

二、上海擅长经济纠纷案件的律师：订立合同时注意约定的合法性问题

《合同法解释（二）》第29条规定了认定违约金过高的标准。

该条规定的标准是以参考相关司法裁量重要因素为主，以一定的比例为辅构成。

主要标准是指该条第1款规定的标准，即以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素；

所谓次要标准是指该条第2款，即当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。

具体而言，违约金是否过高问题是一个需要通过考量多种因素来解决的比较复杂的问题。

《合同法》第114条第2款使用了“适当”这个授权性用语，其意在授权法官根据案件的具体情形来综合权衡。

该条款作为立法者有意规定的一个授权条款，其生命力就在于法官根据案件具体情况综合考量，以使具体案件可以公平解决。

其中，根据《合同法》第114条第2款的文义表述，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准。

因此，在合同解除后适用违约金场合，自应以因违约解除合同所造成的损失作为衡量违约金过高的基础标准。

同时，应当考虑到合同的履行情况和当事人的过错程度。

在我国《合同法》采用严格责任为归责原则的前提下（即只要违约即应承担违约责任），那么在一个已经几近履行完毕的合同与尚未履行的合同中，违约行为所导致的结果是明显不同的，因此履行程度自应成为衡量的因素之一。

同样，当事人的过错程度也是应当考量的重要因素，违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的彼此消长。

此外，《合同法》第113条还规定了可得利益损失的赔偿问题，因此在衡量违约解除合同造成损失时，如果解除权人全部或者部分履行了合同，则亦应考虑可得利益损失。

由此可见，参照《合同法》第114条第2款处理过高违约金时，应进一步参照《合同法解释（二）》第29条第1款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定。

该规定基本囊括了《合同法》中关于违约金认定方面的主要因素，应当能够妥当公平地解决违约金过高的问题。

林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。

执业以来一直致力于民商法领域的研究及实践，擅长：

经济纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷、公司纠纷及公司诉讼、公司法律顾问、经济犯罪刑事辩护、债务纠纷等法律业务。

是典型的学者型律师。

并为众多客户提供了专业、系统的法律服务，深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析，而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案，进而达到服务的满意效果，维护当事人的合法利益。

曾在《中国教育电视台》、《东方卫视》等媒体接受过采访，并在上述的多家媒体做过法律评论。

三、上海经济纠纷律师：违约金过高的认定

一、房产买卖毁约的特点

1、炒房引发的毁约。

炒房者为了获取房产转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房产过户手续。

在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房产余款或不协助办理房产过户手续，由此产生纠纷。

2、拆迁房买卖引发的毁约。

农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房产出售的过程中，因此类房产无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。

3、一房两卖引发的毁约。

某些动机不纯者就一套房产与两位购房者签订房产买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。

另一种类似的情形是，出卖人在房产尚未办理过户手续时，以该房产向银行进行抵押贷款，造成买受人因房产进行了抵押登记而无法办理过户手续。

房产共有人称房产买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房产买卖合同无效。

该房产通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

4、房产承租人以卖房人转让房产前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房产买卖合同无效。

此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

5、卖房人以未告知房产抵押权人转让房产为由，要求确认房产买卖合同无效。

二、房产买卖毁约的原因

1、制度存在漏洞。

房管部门对房产所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房产只登记于其中一人名下。

中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。

上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

2、买房人缺乏保护意识。

由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

3、毁约收益高、成本低。

买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、律师费或者违约代价要远远小于胜诉获得的房产涨价收益。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。

《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。

擅长：

建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。

林长宇律师在办理案件中善于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。

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四、上海房屋合同纠纷律师：房产交易违约的特点及成因

1、调查了解对方当事人的履约能力等状况。

订立合同之前事先调查了解对方当事人的资信状况是非常重要的，这样可以有效地避免欺诈纠纷和违约纠纷。

调查了解资信状况主要指查验对方当事人的营业执照，了解对方当事人的信誉程度等。

如果对方当事人资信状况良好，则合同订立后履约就可能得到保证；

如果对方当事人资信状况不佳、商业信誉不好，甚至濒临破产境地，自然欠缺或没有足够的履约能力，与这样的当事人签订合同就会有很大的风险，合同订立后也会产生纠纷。

当事人在调查了解对方当事人的资信状况的同时，还应了解签约对方的主体资格，即在合同上签字的人是否具备签署合同的资格。

一般来说，公民本人，法人的法走代表人，其他组织的负责人均具有签约主体的资格。

其他人员代表公民个人、法人或其他组织签订合同时，必须有授权委托书。

尤其是在通过代理人签订合同的场合，代理人应当出具被代理人(委托人)的合法有效的授权委托书。

否则,合同签订后，由于合同形式要件不具备而可能引起合同无效纠纷。

2、精心准备合同条款

合同条款是当事人履行合同的依据。

为避免因条款的不完备或歧义而引起合同纠纷，当事人应精心准备合同条款。

除了法律的强制性规定外，其他合同条款都可以在协商一致基础上进行约定。

法律给予了合同当事人订立合同的充分自由，当事人应详细约定,尤其是关于合同标的(包括名称、种类等)、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任(违约金或违约损失赔偿额的计算方法等)解决争议的方法等合同主要之条款。

此外、根据合同性质或当事人需要特别约定的条款也应详细规定。

除了在订立合同时要精心准备合同条款外，对于合同需要变更、转让、解除等内容也应详细说明，以避免不必要的合同纠纷。

如果合同有附件，比如大型建设工程合同，对于附件的内容也应精心准备，并注意保持与主合同的一致性，不要相互之间产生矛盾；

对于一项既有用投标书．又有正式合同书．附件等包含多项内容的合同，要在条款中列明适用的顺序，如优先适用正式的合同书，合同书没有规定时，可适用附件和报投标书的规定，并且规定正式合同书可以约束附件及招投标书等。

再如，中外合作企业合同中，依次的适用顺序是：

合作双方的协议、合作合同、章程等。

总之，精心准备合同条款，可以有效地避免合同纠纷。

林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。

执业以来一直致力于民商法领域的研究及实践，擅长：

经济纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷、公司纠纷及公司诉讼、公司法律顾问、经济犯罪刑事辩护、债务纠纷等法律业务。

是典型的学者型律师。

并为众多客户提供了专业、系统的法律服务，深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析，而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案，进而达到服务的满意效果，维护当事人的合法利益。

曾在《中国教育电视台》、《东方卫视》等媒体接受过采访，并在上述的多家媒体做过法律评论。

五、上海专业经济律师：有效避免合同纠纷的途径

1、调查了解对方当事人的履约能力等状况。

订立合同之前事先调查了解对方当事人的资信状况是非常重要的，这样可以有效地避免欺诈纠纷和违约纠纷。

调查了解资信状况主要指查验对方当事人的营业执照，了解对方当事人的信誉程度等。

如果对方当事人资信状况良好，则合同订立后履约就可能得到保证；

如果对方当事人资信状况不佳、商业信誉不好，甚至濒临破产境地，自然欠缺或没有足够的履约能力，与这样的当事人签订合同就会有很大的风险，合同订立后也会产生纠纷。

当事人在调查了解对方当事人的资信状况的同时，还应了解签约对方的主体资格，即在合同上签字的人是否具备签署合同的资格。

一般来说，公民本人，法人的法走代表人，其他组织的负责人均具有签约主体的资格。

其他人员代表公民个人、法人或其他组织签订合同时，必须有授权委托书。

尤其是在通过代理人签订合同的场合，代理人应当出具被代理人(委托人)的合法有效的授权委托书。

否则,合同签订后，由于合同形式要件不具备而可能引起合同无效纠纷。

2、精心准备合同条款

合同条款是当事人履行合同的依据。

为避免因条款的不完备或歧义而引起合同纠纷，当事人应精心准备合同条款。

除了法律的强制性规定外，其他合同条款都可以在协商一致基础上进行约定。

法律给予了合同当事人订立合同的充分自由，当事人应详细约定,尤其是关于合同标的(包括名称、种类等)、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任(违约金或违约损失赔偿额的计算方法等)解决争议的方法等合同主要之条款。

此外、根据合同性质或当事人需要特别约定的条款也应详细规定。

除了在订立合同时要精心准备合同条款外，对于合同需要变更、转让、解除等内容也应详细说明，以避免不必要的合同纠纷。

如果合同有附件，比如大型建设工程合同，对于附件的内容也应精心准备，并注意保持与主合同的一致性，不要相互之间产生矛盾；

对于一项既有用投标书．又有正式合同书．附件等包含多项内容的合同，要在条款中列明适用的顺序，如优先适用正式的合同书，合同书没有规定时，可适用附件和报投标书的规定，并且规定正式合同书可以约束附件及招投标书等。

再如，中外合作企业合同中，依次的适用顺序是：

合作双方的协议、合作合同、章程等。

总之，精心准备合同条款，可以有效地避免合同纠纷。

林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。

执业以来一直致力于民商法领域的研究及实践，擅长：

经济纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷、公司纠纷及公司诉讼、公司法律顾问、经济犯罪刑事辩护、债务纠纷等法律业务。

是典型的学者型律师。

并为众多客户提供了专业、系统的法律服务，深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析，而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案，进而达到服务的满意效果，维护当事人的合法利益。

曾在《中国教育电视台》、《东方卫视》等媒体接受过采访，并在上述的多家媒体做过法律评论。

六、上海经济案件律师：如何理解违约金的调整规则？

《合同法解释（二）》第29条规定了认定违约金过高的标准。

该条规定的标准是以参考相关司法裁量重要因素为主，以一定的比例为辅构成。

主要标准是指该条第1款规定的标准，即以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素；

所谓次要标准是指该条第2款，即当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。

具体而言，违约金是否过高问题是一个需要通过考量多种因素来解决的比较复杂的问题。

《合同法》第114条第2款使用了“适当”这个授权性用语，其意在授权法官根据案件的具体情形来综合权衡。

该条款作为立法者有意规定的一个授权条款，其生命力就在于法官根据案件具体情况综合考量，以使具体案件可以公平解决。

其中，根据《合同法》第114条第2款的文义表述，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准。

因此，在合同解除后适用违约金场合，自应以因违约解除合同所造成的损失作为衡量违约金过高的基础标准。

同时，应当考虑到合同的履行情况和当事人的过错程度。

在我国《合同法》采用严格责任为归责原则的前提下（即只要违约即应承担违约责任），那么在一个已经几近履行完毕的合同与尚未履行的合同中，违约行为所导致的结果是明显不同的，因此履行程度自应成为衡量的因素之一。

同样，当事人的过错程度也是应当考量的重要因素，违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的彼此消长。

此外，《合同法》第113条还规定了可得利益损失的赔偿问题，因此在衡量违约解除合同造成损失时，如果解除权人全部或者部分履行了合同，则亦应考虑可得利益损失。

由此可见，参照《合同法》第114条第2款处理过高违约金时，应进一步参照《合同法解释（二）》第29条第1款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定。

该规定基本囊括了《合同法》中关于违约金认定方面的主要因素，应当能够妥当公平地解决违约金过高的问题。

林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。

执业以来一直致力于民商法领域的研究及实践，擅长：

经济纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷、公司纠纷及公司诉讼、公司法律顾问、经济犯罪刑事辩护、债务纠纷等法律业务。

是典型的学者型律师。

并为众多客户提供了专业、系统的法律服务，深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析，而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案，进而达到服务的满意效果，维护当事人的合法利益。

曾在《中国教育电视台》、《东方卫视》等媒体接受过采访，并在上述的多家媒体做过法律评论。

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文章来源参考：头条-拆迁案件 成因 特点，上海专业经济律师：有效避免合同纠纷的途径

内容审核：彭诚律师

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