复兴区拆迁房屋赔偿，湖南常德：安置房离城区太远？价值明显低于原房屋？撤销补偿决定

复兴区拆迁房屋赔偿，湖南常德：安置房离城区太远？价值明显低于原房屋？撤销补偿决定

一、湖南常德：安置房离城区太远？价值明显低于原房屋？撤销补偿决定

最近，蓝秦律师接到了这样的一条咨询：“我家房子原来在市中心，拆迁后，给我们的安置房却到了郊区，房价明显不一样啊！而且生活非常不方便！这合法吗？我们该怎么办？”在房屋征收过程中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，如果被征收人选择了房屋产权调换，房屋位置就成了最关键的问题，如果安置房与被征收房屋房价、距离相差甚远，该这么办呢？这不湖南常德武陵的王先生就遇到了类似的问题，我们来看看他是如何解决的。

案情简介：

王先生（化名）是湖南省常德市武陵区人，在当地某街道一社区有房屋一套，拥有房屋产权证书及国有土地使用权证书，产权证上记载的建筑面积为65平方米，常德市房产档案馆房产信息查询建筑面积为68.9平方米，房屋为混合结构，用途住宅，权属私有。

2017年5月，武陵区开展棚户区改造项目，5月22日，武陵区征补办发布《关于拟征收房屋范围的通告》，王先生的房屋就在棚户区改造项目征收范围之内。2018年3月，武陵区人民政府作出《棚户区改造项目房屋征收的决定》，同时公布了《房屋征收补偿方案》。由于王先生与武陵区人民政府就补偿安置问题未达成一致，2019年4月7日，武陵区人民政府作出《补偿决定》并于2019年4月10日向王先生，补偿决定的补偿内容主要为：1、选择货币补偿的，补偿款、临时安置费、搬迁费共计420000元，被征收人可随时领取。2、选择产权调换的，被征收人王先生用于产权调换的补偿价值为416000元，搬迁费为4000元。房屋征收部门提供本项目产权调换的房屋常德市某小区，面积约为88.41㎡。但是该安置房与王先生原房屋距离相差很远，该房屋所处位置交通也不方便，生活条件原房屋相差甚远，居住在此，将会给王先生带来诸多不便。因王先生不愿搬迁，2019年4月20日，武陵区人民政府将老王房屋的门锁、窗户全部损毁，并采取停水停电的措施。无奈之下，王先生想律师进行了咨询，并寻求帮助。

律师观点：

律师了解情况后认为，在房屋征收过程中，征收被征收人的个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。而武陵区人民政府为王先生提供的安置房与原房屋距离相差20公里之远，房屋价值也相差甚远，可见，武陵区人民政府对王先生的拆迁补偿并不能买回相同面积相同条件的商品房，补偿明显不公平。另外，王先生收到《补偿决定》的时间是2019年4月10日，而房屋被强制拆除、破坏的时间为2019年4月20日，中间只间隔10日，显然不符合法律规定，该行政行为明显违法。后来，在律师的协助下，王先生以武陵区人民政府为被告提起了行政诉讼，请求撤销该《补偿决定》。

被告观点：

在庭审中，被告武陵区人民政府主张其对王先生作出的补偿符合法律规定，被诉《补偿决定》依据充分、补偿适当。

法院观点：

本案中，产权调换的房屋是否符合法律规定是本案的争议焦点，法院根据各方提供的证据展开了审理，法院认为，案涉项目系棚改项目，属于因旧城区改建需要而实施的项目。根据法律规定，王先生选择在改建地段进行房屋产权调换的，武陵区政府应当为其提供改建地段或就近地段的房屋。王先生在其与房屋征收部门协商过程中及在本案审理过程中，均表示其选择在改建地段进行房屋产权调换。补偿决定明确产权调换房地处常德城区周边，而王先生被征收房屋地处常德城区中心偏西，被征收房屋与产权调换房屋相距20公里左右，产权调换房不属于改建地段或者就近地段的房屋，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。据此，被诉补偿决定为王先生明确的产权调换房地点不符合上述法规规定，应予撤销。\n\n\n 判决结果：

最终，法院作出判决：撤销武陵区人民政府作出的《补偿决定》。

律师建议：

众所周知，不同位置的房屋，价值可能相差甚远，本案中，武陵区人民政府为王先生提供的安置房屋与原房屋相差20公里之远，价值相差颇多。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。由此可见，置换后所得房屋需要考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等诸多因素，要保证产权调换房屋与被拆迁房屋的区位相当，即使位置不同，也要保证房屋价值相当。蓝秦律师在这里提醒广大被征收人，如果您也遇到了类似的问题，一定要及时向专业的律师进行咨询，必要时委托律师介入，以免自己的合法权益受到损害！

二、常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法 法律问题

一、常德市房屋拆迁补偿标准

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

二、常德市的征地补偿标准是什么?

农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。

1、土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

2、土地征收的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

3、青苗补偿标准对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。

对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。

对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。

对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费；

如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。

对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。

4、其他附着物的补偿标准征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。

拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。

用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

三、常德市房屋拆迁补偿标准

法律分析：

常德市人民政府关于印发《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》的通知

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法

法律分析:

常德市德山区S320线汉寿新兴至常德经开区何家坪公路工程项目经湖南省人民政府〔2021〕政国土挂字第25号文件批准，同意征收常德经济技术开发区石门桥镇乌塘岗村、二岗桥村、何家堤村、康家吉渔场、范家潭村集体土地33.9524公顷集体土地。

被征收土地单位、位置及面积：

（一）被征收土地单位：

常德经济技术开发区石门桥镇乌塘岗村、二岗桥村、何家堤村、康家吉渔场、范家潭村（具体范围详见征地红线图）。

（二）征地位置：

常德经济技术开发区石门桥镇乌塘岗村、二岗桥村、何家堤村、康家吉渔场、范家潭村。

（三）征地面积：

33.9524公顷（509.286亩）。

法律依据:

《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

《中华人民共和国土地管理法》

第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

五、2021年常德市拆迁范围 法律问题

法律分析:

常德市德山区S320线汉寿新兴至常德经开区何家坪公路工程项目经湖南省人民政府〔2021〕政国土挂字第25号文件批准，同意征收常德经济技术开发区石门桥镇乌塘岗村、二岗桥村、何家堤村、康家吉渔场、范家潭村集体土地33.9524公顷集体土地。

被征收土地单位、位置及面积：

（一）被征收土地单位：

常德经济技术开发区石门桥镇乌塘岗村、二岗桥村、何家堤村、康家吉渔场、范家潭村（具体范围详见征地红线图）。

（二）征地位置：

常德经济技术开发区石门桥镇乌塘岗村、二岗桥村、何家堤村、康家吉渔场、范家潭村。

（三）征地面积：

33.9524公顷（509.286亩）。

法律依据:

《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

《中华人民共和国土地管理法》

第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

六、常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法？

一、常德市房屋拆迁补偿标准

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

二、常德市的征地补偿标准是什么?

农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。

1、土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

2、土地征收的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

3、青苗补偿标准对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。

对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。

对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。

对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费；

如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。

对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。

4、其他附着物的补偿标准征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。

拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。

用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

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文章来源参考：头条-复兴区拆迁房屋赔偿，2021年常德市拆迁范围 法律问题

内容审核：王一帆律师

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