香港拆迁补偿包括哪些费用，业委会:透视香港业委会(立案法团)与国内业委会有哪些不同

香港拆迁补偿包括哪些费用，业委会:透视香港业委会(立案法团)与国内业委会有哪些不同

一、业委会:透视香港业委会(立案法团)与国内业委会有哪些不同

业委会:透视香港业委会(立案法团)与国内业委会有哪些不同

二、民法典关于业委会的规定

1. 公区（指住宅共用部位、共用设施设备）维修、更新、改造费用的分摊办法：

A.小区公区，小区业主按建筑面积比例分摊；

B.整幢楼公区，整幢楼业主按建筑面积比例分摊；

C.本单元公区，由本单元业主按照物业的建筑面积比例分摊。

D.车库、地下室公区的维修资金，专款专用。

2. 公区的包含范围：

A. 住宅共用部位：

根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

B.共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3.专项维修资金禁用事项：

A.依法由建设单位或施工单位承担的公区维修、更新、改造费用；

B.依法由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等管线设施设备的维修、养护费用；

C.应当由当事人承担的修复费用；

D.依约定由物业服务企业承担的公区维修、养护费用。

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三、与业委会相关的法律概念（三）

房产共有权人：

配偶。

主要指在房本上或者购房合同上记载的。

包 含以下情形：

（1）婚后买房；

（2）婚前买房、婚后还贷；

（3）婚后继承、受赠；

（4）夫妻间赠予;（5）亲属之间赠与 依据：

《民法典》第 297 条，第 1062 条。

2. 业主配偶是否是业主，可否参加业委会？ 业主配偶在产权证上有名的可直接行使业主权利。

房产属于夫妻共同 财产，但没有配偶名称的，配偶可在加名后参加业委会。

依据：

《民法典》第 209 条，第 210 条，《物业管理条例》国务 院令〔2007〕第 504 号第 6 条《陕西省物业服务管理条例》第二十八条。

3.如何证明业主身份？ 以下材料可证明业主身份：

（1）不动产产权证；

（2）购房合同/赠与合同，并实际占有房屋；

（3）法院、仲裁机构的生效文书；

（4）其他。

依据：

《陕西省物业服务管理条例》第二十八条；

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四、与业委会相关的法律概念二

1. 业主：

房屋的所有权人为业主。

依据：

《物业管理条例》国务院令〔2007〕第504号第6条

2. 房屋的所有权人：

房产证上登记的权利人，法律法规另有规定的除外。

依据：

《民法典》第209条、第210条、第214条、第216条、第217条。

第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

第210条 国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第214条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第216条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第217条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；

记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

3.业主权利：

对专有部分享有所有权、对共有部分享有共有和共同管理的权利。

依据：

《民法典》271条。

4.禁止业主：

以放弃共有部分的权利为由不履行义务

依据：

《民法典》273条。

5.业主共有：

建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位、大修基金归业主共有、公区收益。

依据：

《民法典》第274条，第275条、第281条、第282条。

6. 共用部位：

是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等；

依据：

《陕西省物业管理条例》第121条第三项

7.共用设施设备：

是指物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

依据：

《陕西省物业管理条例》第121条第四项

8.业主共同决定：

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

依据：

《民法典》278条

9.业主在物业管理活动中享有的权利

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

依据：

《物业管理条例》第六条

10.业主在物业管理活动中，履行的义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

依据：

《物业管理条例》第七条

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五、与业委会相关的法律概念

1. 业主：

房屋的所有权人为业主。

依据：

《物业管理条例》国务院令〔2007〕第504号第6条

2. 房屋的所有权人：

房产证上登记的权利人，法律法规另有规定的除外。

依据：

《民法典》第209条、第210条、第214条、第216条、第217条。

第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

第210条 国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第214条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第216条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第217条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；

记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

3.业主权利：

对专有部分享有所有权、对共有部分享有共有和共同管理的权利。

依据：

《民法典》271条。

4.禁止业主：

以放弃共有部分的权利为由不履行义务

依据：

《民法典》273条。

5.业主共有：

建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位、大修基金归业主共有、公区收益。

依据：

《民法典》第274条，第275条、第281条、第282条。

6. 共用部位：

是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等；

依据：

《陕西省物业管理条例》第121条第三项

7.共用设施设备：

是指物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

依据：

《陕西省物业管理条例》第121条第四项

8.业主共同决定：

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

依据：

《民法典》278条

9.业主在物业管理活动中享有的权利

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

依据：

《物业管理条例》第六条

10.业主在物业管理活动中，履行的义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

依据：

《物业管理条例》第七条

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六、民法典成立业委会新规

1. 公区（指住宅共用部位、共用设施设备）维修、更新、改造费用的分摊办法：

A.小区公区，小区业主按建筑面积比例分摊；

B.整幢楼公区，整幢楼业主按建筑面积比例分摊；

C.本单元公区，由本单元业主按照物业的建筑面积比例分摊。

D.车库、地下室公区的维修资金，专款专用。

2. 公区的包含范围：

A. 住宅共用部位：

根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

B.共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3.专项维修资金禁用事项：

A.依法由建设单位或施工单位承担的公区维修、更新、改造费用；

B.依法由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等管线设施设备的维修、养护费用；

C.应当由当事人承担的修复费用；

D.依约定由物业服务企业承担的公区维修、养护费用。

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文章来源参考：头条-香港拆迁补偿包括哪些费用，与业委会相关的法律概念

内容审核：卢恩光律师

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