拆迁新陷阱千万要警惕，购房者必看：掉进商品房广告陷阱里该如何维权

拆迁新陷阱千万要警惕，购房者必看：掉进商品房广告陷阱里该如何维权

一、购房者必看：掉进商品房广告陷阱里该如何维权

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商品房广告背后的“特殊寓意”

你是否有细细品味过

▼

比如这些

“私属领地，冬暖夏凉”

——地势低洼

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“超大绿化，满眼绿意”

——边上是荒草地

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“告别闹市喧嚣，独享静谧人生”

——地段偏僻

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中心政务区核心地标

——边上有个居委会

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如果你不小心被开发商的夸张广告给蒙骗，从而购买了“依山傍水”的豪宅，或者买了“没有学区”的学区房，该如何维权呢？

法律依据

HUAGELAWYER

维权的核心就是《民法典》了，这里要注意名词问题：

要约

VS

要约邀请

【要约】

第四百七十二条“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

【要约邀请】

第四百七十三条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。”

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

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“要约、要约邀请”这两个概念，会涉及到你所签订的《商品房预售合同》中的权利和义务。

通俗地解释就是

▼

如果一家水果店，在店门口牌子是上写“有新鲜草莓卖”，这就是【要约邀请】；

你看到这个牌子后去店里询问“草莓多少钱一斤”，店家说“15元一斤买不买”，这就是【要约】；

如果你说“可以，买一斤”，这样你们之间买卖合同关系就成立了，会受到法律的保护。

而之前，在店门口挂卖水果的广告牌子，只是针对不特定的多数人，对你并不具有法律约束力。

案例解析

HUAGELAWYER

学区房买了，学区没了

2020年，B房地产公司对外进行宣传，其旗下一个新楼盘“周边配套某某小学、某某中学”，“教育资源丰富，某某中小学位于某府组团对面，性质：公办，规模：小学50个班，初中20个班，只要业主户口在楼盘片区，均可入读”

2021年6月，李女士为了让子女读上该小学，便急迫与该开发商签下了《商品房买卖合同》《委托装修合同》和《承诺书》，总价132万元，2021年7月其以银行按揭方式付总房款的70%以后，尚未支付尾款。另，该房交房日期为2023年3月。

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后该市自然资源和规划局发布了一项重磅消息：某某中小学确定重新选址，不会出现在原来的小区附近。

这对李女士来讲简直是晴天霹雳，她怒气冲冲地把B房地产公司告上法庭，起诉要求：撤销她和B房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。事实和理由就一点：被开发商欺骗签的该合同；B房地产公司答辩：该合同合法有效，XX小学是政府规划的，如今是政府要换地址，责任不在我们。

不仅如此，B房地产公司还反告了李女士，反诉要求：李女士支付房屋余款，同时赔偿违约金。

法院经审理认为：

· 李女士的本诉

B房地产公司以某某中小学作为销售广告和宣传资料，并不满足要约的条件，其仅仅属于要约邀请，不应当作为合同的内容，对原、被告双方均无约束力。所以，最终驳回了金女士的全部诉讼请求。

· B房地产公司的反诉

双方签订的合同是当事人的真实意思表示，具有法律效力，因此李女士应当依约履行合同义务。所以，最后法院判决李女士不但要支付剩余房款还需承担逾期付款违约金。

华格律师建议

HUAGELAWYER

如果你接下来有购买商品房的打算，务必注意以下问题：

商品房的宣传广告、样板房，你看看就好，关键要看合同怎么说，只有明确写在了合同里面，才会有保障。

如果要打官司，搜集好证据，要求赔偿时，要避免狮子大开口，以避免浪费多余的诉讼费。对于无法识别真假的商业广告，可请专业律师帮忙先行审查。

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最后，愿大家擦亮眼睛，识别坑人的商业广告，顺利买到自己满意的房子。

作者介绍

黄瑶瑶

华格律所公共法律事务部负责人

西北政法大学法律硕士研究生

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黄瑶瑶律师从业多年，先后担任人民政府、大型企业的法律顾问。曾在劳动仲裁委员会、市司法局实习。有着丰富的民商事案件处理经验，尤其擅长建设工程施工合同纠纷、金融借款合同纠纷、交通事故纠纷等案件。

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作者 | 黄瑶瑶

审核 | 学术交流委员会

图片 | 摄图网

二、商品房虚假广告是欺诈吗，遇到商品房虚假广告怎么办？

购房广告与事实不符的，开发商需要承担违约责任。

购房陷阱如下：

1、赠送面积可能存假；

2、定金收取陷阱；

3、样板房面积增大。

【本文关联的相关法律依据】

《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。

三、购房陷阱与防范之“虚假广告”

购房陷阱与防范之“虚假广告”

购房陷阱

但凡是购房的人都基本遇到过，现在较为突出，也被艺术家创作成文艺作品，登上春节联欢晚会，我记得是由黄-宏和巩*林表演的。

在此不在多说了。

主要看如何防范。

防范与对策

(一)实地查看最重要

广告一般在法律上被认定为要约邀请，大白话就是引诱你来买东西。

现在的广告的水分太大了，我前几天写了一篇关于如何治理电视购物的文章。

由于巨大利益的驱使，我的方案很有可能不被重视，就意味着今后的虚假广告依然会很猖獗，在这样的态势下，如何防范虚假广告关键在于我们自己了，一些高科技产品效能，我们无法去论证它是否有效，我给您的建议是太夸张的，宁可信其有，也不要轻易去尝试。

或是等待一段时间(至少3个月以上)，如果有是假的产品，这时候肯定会有报道，如果反映良好，再购买较好。

对于房产，我认为，就购房的人来说，主要了解的是它的方位、结构、面积等，它的主体结构的质量如何不是我们一般人所能判断的，姑且不去关心它了。

实地查看主要解决的是开发商在广告承诺中房屋所处的位置，周边环境。

(二)核对设计图少不了

主要核对与广告中的内容是否相符;

(三)提前要求看合同

为什么要这么做呢，原因就是购房合同一般都是开发商事先拟定好的，购房者不知道其中的内容，事先看就是做到心中有数，否则您交完定金后，您再签合同就会较为被动，易被定金套住。

(四)关键内容写入合同

将开发商承诺的及您期望的内容具体(能以数字说明的，就不要用文字说明)进合同中。

四、楼盘广告存在欺诈怎么处理

法律分析：

1、买房者可以以欺诈为由撤销与开发商签订的房屋买卖合同，撤销权为形成权，原则上，通知到即发生法律效力。

2、不要求解除合同，因开发商违背了合同约定，可要求开发商继续履行合同，并要求其承担违约金。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

五、购房广告与事实不符怎样处理购房陷阱有什么

购房广告与事实不符的，开发商需要承担违约责任。

购房陷阱如下：

1、赠送面积可能存假；

2、定金收取陷阱；

3、样板房面积增大。

【本文关联的相关法律依据】

《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。

六、警惕商品房广告宣传6大陷阱

一、商品房虚假广告是欺诈吗开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺：

（一）楼盘环境。

楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。

开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。

（二）楼房景观质量。

景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。

（三）提供购房优惠或附赠礼品。

为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。

（四）物业管理。

物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。

如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。

但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告，也就不属于欺诈行为。

二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。

根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：

（一）违约责任。

对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，法院都会支持。

（二）缔约过失责任。

如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。

（三）惩罚性赔偿责任。

根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：

（1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；

（2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；

（3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。

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文章来源参考：头条-拆迁新陷阱千万要警惕，购房广告与事实不符怎样处理购房陷阱有什么

内容审核：赵超律师

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