山东临淄火车站广场及配套建设项目非住宅房屋的征收补偿方案

　　根据国家、省、市国有土地上房屋征收与补偿法规、政策的有关规定,制定如下临淄火车站广场及配套建设项目征收补偿方案。

　　第一条 房屋征收主体、房屋征收部门和房屋实施单位

　　房屋征收主体：临淄区人民政府

　　房屋征收部门：临淄区住房和城乡建设局

　　房屋征收实施单位：临淄区人民政府辛店街道办事处

　　第二条 征收目的

　　为了公共利益的需要, 临淄火车站广场及配套建设项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第(二)项规定的情形，确需征收房屋,由临淄区人民政府作出房屋征收决定。

　　第三条 征收依据

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》等有关规定。

　　第四条 房屋征收范围

　　房屋征收范围由胶济铁路客运专线分为南北两部分，北部分：东至辛店车务段，西至临淄车站派出所，南至胶济铁路客运专线，北至牛山路;南部分分两块：第一块东至车站小康生活区，西至铁路领工区，南至辛店军供站(部分)，北至胶济铁路客运专线;第二块为临淄区新风公司5号楼(现为南二路31号院内6号楼)。以上区域规划红线范围内国有土地上的非住宅房屋及附属物。

　　第五条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回

　　第六条 被征收房屋的基本情况、资金概算

　　本次征收涉及非住宅单位19个，车库14户，自建房7户;房屋总建筑面积约31156平方米;经概算本次征收共需补偿资金约15651万元。

　　本项目政府确定的征收补偿费用的出资单位为临淄区九合润齐城市发展有限公司。

　　第七条 被征收人

　　房屋征收范围内被征收房屋所有权人

　　第八条 征收期限

　　自房屋征收决定之日起至房屋征收结束之日止。

　　第九条 评估期限

　　自评估机构确定之日起至房屋征收分户评估报告全部完成之日止。

　　第十条 签约期限

　　2021年 月 日至2021年 月 日，分二个时段签约：

　　第一时段：2021年 月 日8:30至 月 日17:00( 日);

　　第二时段：2021年 月 日8:30至 月 日17:00( 日)。

　　具体时间由房屋征收实施单位另行通知。

　　第十一条 房屋腾空交房期限

　　具体时间由房屋征收实施单位另行通知。

　　第十二条 被征收房屋建筑面积的确定

　　一、被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和不动产登记簿的记载为准。被征收房屋有有效权属证明或有效建房批准手续的，建筑面积以有效权属证明或有效建房批准手续的记载为准。未登记房屋的建筑面积，以具有相应测绘资质的不动产测绘机构入户测量的面积为准。

　　二、被征收人有证据证明房屋权属证书和不动产登记簿记载、有效权属证明或有效建房批准手续记载、未登记房屋入户测量的建筑面积确有错误的，应当在房屋调查结果公布之日起10日内向房屋征收部门提出申请，由房屋征收部门委托具有相应测绘资质的不动产测绘机构对房屋建筑面积进行测量，并出具测量结果报告，房屋建筑面积以测量结果报告为准。

　　第十三条 补偿原则与范围

　　为了公共利益的需要,征收国有土地上组织、个人的房屋,应当对被征收人给予公平补偿。临淄区人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　一、被征收房屋价值补偿;

　　二、因征收房屋造成的搬迁补偿;

　　三、因征收房屋造成的临时安置补偿;

　　四、因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

　　被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

　　第十四条 征收补偿标准

　　一、估价时点为本项目房屋征收决定公告之日。

　　二、对被征收非住宅房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

　　三、被征收房屋附属物的补偿价值，由房地产价格评估机构评估确定。

　　四、被征收房屋已经装饰装修的，补偿价值由评估被征收房屋的同一评估机构结合成新评估确定，并出具单项装饰装修评估报告。

　　五、房屋征收范围内车库、自建房等附属物为独立户的，由征收实施单位组织相关部门确认，对非违法建筑给予货币补偿，补偿价值由房地产价格评估机构评估确定，不再享受本方案第十八条和第十九条的各项补偿与奖励。

　　六、被征收人自费安装的空调、多管太阳能、有线电视、固定电话、宽带网等，按照价格主管部门届时规定的移动安装费用给予补偿。

　　七、征收范围内单位、企业涉及机器设备、设施等搬迁费用，由具有资质的评估机构通过评估确定。

　　第十五条 被征收房屋的补偿方式

　　征收补偿分为货币补偿和房屋产权调换两种方式，由被征收人自行选择。

　　一、货币补偿

　　被征收人选择货币补偿的，按照本方案第十三条与第十四条的规定进行补偿。

　　二、房屋产权调换

　　(一)产权调换房屋的价值确定及差价结算

　　1、选择产权调换的，房屋征收部门和征收实施单位提供用于产权调换的房屋。产权调换非住宅房屋价值按照房屋征收决定公告之日其所处区位类似房地产市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

　　2、产权调换房屋附属物价值，由房地产价格评估机构评估确定。

　　3、房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋货币补偿价值与用于产权调换房屋价值的差价。待双方结清差价后，该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。

　　(二)选择产权调换房屋的原则：分别评估确定被征收房屋和产权调换房屋在估价时点的市场价值;按照等价值置换的原则双方找差结算。

　　(三)选择产权调换房屋的顺序：由征收实施单位、居委会与被征收人代表另行约定。

　　(四)征收非住宅房屋的，产权调换房屋建筑面积超出被征收房屋面积最多不得超过被征收房屋建筑面积的30%，但被征收人同意的除外。

　　第十六条 产权调换房源及质量安全标准

　　一、产权调换房源

　　产权调换非住宅房屋为待建期房，由被征收人提供规划条件、设计图纸等技术指标。房屋征收部门结合城市规划、土地用途，就产权调换房源户型、地点及回迁安置时间与被征收人另行约定，并委托相应资质的施工单位进行建设。

　　二、建设标准

　　政府提供的产权调换房屋，应当符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;符合国家和省规定的质量安全标准;产权清晰。政府委托建设单位建设产权调换房屋的，应当明确地点、建设总面积、单套建筑面积、套数、平面设计图、建设标准、销售价格、质量和性能要求以及建成后移交购买等事项，并与建设单位以合同方式约定。

　　第十七条 房屋征收评估

　　一、确定评估机构

　　在房屋征收决定公告发布当日,由房屋征收部门公布本项目房屋征收的房地产价格评估机构选定方案，按该方案选定评估机构。

　　二、提供评估资料

　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

　　三、初步评估结果公示

　　房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。公示期间,房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当及时修正。

　　四、评估产权调换房屋

　　产权调换房屋及附属物的价值，由同一房地产价格评估机构按照同一评估时点选用相同评估方法评估确定。房屋征收部门或者征收实施单位应当将产权调换房屋的初步评估结果与分户的初步评估结果在征收范围内，同时向被征收人公示7日。公示期满，评估机构应当按照相关规定出具评估报告。

　　五、转交评估报告

　　分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门和征收实施单位向被征收人转交分户评估报告。

　　六、被征收房屋评估结果异议处理

　　(一)被征收人、房屋征收部门或者征收实施单位对评估结果有异议的,应当自评估报告转交或收到之日起10日内，向征收评估机构申请复核评估。逾期不申请的,视为放弃复核评估的权利。

　　(二)被征收人、房屋征收部门或者征收实施单位对原征收评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。逾期不申请的,视为放弃鉴定的权利。

　　第十八条 过渡期限及各项补偿标准

　　一、过渡期限自被征收房屋交付验收之日起至产权调换房屋交付之日止。

　　二、被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门支付一次搬迁补偿费。被征收人选择产权调换的，产权调换房屋为现房的，房屋征收部门支付一次搬迁补偿费;产权调换房屋为期房的，房屋征收部门向被征收人支付两次搬迁补偿费。

　　三、房屋征收部门向选择货币补偿的被征收人一次性支付6个月的临时安置补偿费。选择房屋产权调换的被征收人，在过渡期限内自行解决周转用房的，房屋征收部门按月支付临时安置补偿费，直至产权调换房屋交付之日止;房屋征收部门解决周转用房的，不发给临时安置补偿费。

　　四、因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，被征收人自行解决周转用房的,从逾期之日起房屋征收部门按月支付给被征收人的临时安置补偿费增加一倍;房屋征收部门解决周转用房的,从逾期之日起房屋征收部门按月支付给被征收人临时安置补偿费。

　　五、停产停业损失补偿费

　　(一)因征收非住宅房屋对被征收房屋的合法使用权人造成停产停业损失，且同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿：

　　1、房屋权属证书记载或者经认定，房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋;

　　2、具有合法、有效的营业执照、税务登记证并有纳税记录,且房屋权属证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致;

　　3、房屋征收决定公告之日仍正常生产经营的;

　　4、法律、法规等另有规定的除外。

　　(二)被征收人的非住宅房屋系自用,且符合本条第(一)款规定的，房屋征收部门按照以下方式向被征收人支付停产停业损失补偿费：

　　1、被征收人选择货币补偿的，按照6个月停产停业损失补偿费标准,给予一次性停产停业损失补偿费。

　　2、被征收人选择房屋产权调换的,按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,不支付停产停业损失补偿费。

　　3、因房屋征收部门责任延长过渡期限的,自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。

　　(三)被征收人的非住宅房屋系租赁,且符合本条第(一)款规定的,房屋租赁当事人在房屋租赁合同中约定房屋被征收时关于停产停业损失补偿处理办法的,从其约定;没有约定的,房屋征收部门按照6个月停产停业损失补偿费标准，向承租人支付一次性停产停业损失补偿费。

　　六、搬迁补偿费、临时安置补偿费及停产停业损失补偿费的标准，按照《淄博市人民政府办公室关于公布淄博市国有土地上房屋征收相关补偿补助标准的通知》(淄政办字[2019]95号)执行。具体标准为：

　　1、搬迁补偿费：非住宅：22.05元/建筑平方米·次。

　　2、临时安置补偿费：(单位：元/建筑平方米·月)

　　营业用房：一层60.4，二层及以上30.2。

　　生产用房：21.74

　　办公用房：24.16

　　公益事业用房：22.96

　　仓储用房：14.5

　　其他用房：9.67

　　3、停产停业损失补偿费：(单位：元/建筑平方米·月)

　　营业用房：一层58.64，二层及以上29.32。

　　生产用房：31.66

　　公益事业用房：29.32

　　仓储用房：21.12

　　其他用房：11.73

　　第十九条 在签约期限内签订补偿协议并按约定时间完成搬迁的，对被征收人给予下列补助与奖励：

　　一、一次性搬迁补助费：7696元/户。

　　二、搬迁奖励费：第一时段，按10000元/单位户给予奖励;第二时段，按5000元/单位户给予奖励。

　　逾期不签订补偿协议未完成搬迁的，不予补助与奖励。

　　第二十条 签订补偿协议时需提交资料

　　一、已经权属登记的房屋，提交被征收房屋所有权证和共有权证、国有土地使用权证或不动产证书原件。

　　二、被征收人为个人的，提交居民身份证、户口簿原件及复印件。

　　三、被征收人为单位的，提交企业法人营业执照副本、事业单位法人证书、其他合法有效证书、法定代表人居民身份证原件及复印件。

　　四、被征收人如果委托代理人办理签订房屋征收补偿协议事宜的，代理人需要提交被代理人盖章或签字的授权委托书，交验本人的居民身份证原件及复印件。

　　五、被征收房屋权属等事项涉及法院判决、裁定或调解的，需提交法院判决书、裁定书或调解书的原件和复印件。

　　六、被征收房屋所有权人已故，继承人未办理房屋所有权登记的，继承人需提供其死亡证明、家庭关系证明、继承人二代身份证原件及复印件，以及由公证机构出具的遗嘱继承权公证书或法定继承权公证书原件及复印件。

　　七、其他需要提交的资料。

　　第二十一条 签订补偿协议

　　房屋征收部门与被征收人(包括共有权人)依照征收法规的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、过渡方式、过渡期限、各种价款的支付方式、时间、违约责任和约定收回被征收人房屋权属证书、国有土地使用证等事项,订立补偿协议。

　　房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由临淄区人民政府做出补偿决定，并在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可在六十日内依法申请行政复议，也可在六个月内依法提起行政诉讼。被征收人在征收补偿决定公布之日起六十日内不申请行政复议或者六个月内不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又没有签订协议的，经催告后仍未履行搬迁义务的，由临淄区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第二十二条 被征收房屋建筑面积组成说明和权属证书注销

　　一、被征收房屋建筑面积组成的说明

　　(一)持有房屋所有权证的,房屋建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积。

　　(二)持有不动权证书的,房屋建筑面积=专有建筑面积+分摊建筑面积。

　　二、被征收房屋权属证书的注销

　　房屋所有权、国有土地使用权注销登记按照《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第八条、第五十条的规定办理。

　　第二十三条 本项目铁路部门所属房屋的补偿安置工作，临淄区人民政府与铁路部门有约定的，从其约定。

　　第二十四条 其他事项

　　一、被征收人选择货币补偿的,应领取房屋及附属物补偿款、装饰装修补偿款、搬迁奖励费、补助、一次搬迁补偿费、6个月临时安置补偿费、6个月的停产停业损失补偿费。领取补偿款后，补偿工作结束。

　　二、被征收人选择房屋产权调换的，应领取附属物补偿款、装饰装修补偿款、搬迁奖励费、补助、两次搬迁补偿费、第一年的临时安置补偿费和第一年的停产停业损失补偿费。第二年的临时安置费和停产停业损失补偿费相应顺延12个月支付，第三年的临时安置费和停产停业损失补偿费在交付产权调换房屋时一并结算支付。待产权调换房屋交付时，房屋征收部门或征收实施单位与被征收人双方结清差价，产权调换房屋所有权归被征收人所有。产权调换房屋交付后，补偿工作结束。

　　三、被征收人选择货币补偿以货币补偿金额购买相同用途房屋的,或者被征收人选择产权调换的,成交价款中相当于货币补偿金额的部分，免交契税。

　　四、房屋征收部门协助被征收人办理有关产权调换房屋所有权属证书、契税缴纳等事项,所需费用按照国家、省、市有关规定执行。

　　五、征收房屋涉及古树名木的，应当依法予以保护;其他花木、绿地，按照城市规划不能保留的，园林、林业部门应当按照有关规定进行移栽、移植。

　　六、房屋征收与补偿完成后，需要迁移公共设施或者各种管线的，电信、电力、广播电视、国防光缆、供水、燃气、热力、消防等所有权人按照城市规划，在区人民政府规定期限内完成迁移。

　　七、征收设有抵押权或查封的房屋，按照国家有关法律、法规执行。

　　八、本方案未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及《淄博市国有土地上房屋征收与补偿办法》中的规定办理，办法未涉及的经研究后，报临淄区人民政府作出相关规定。

　　本方案仅限于本项目的房屋征收与补偿工作，本方案最终解释权归临淄区人民政府所有。

　　2021年9月1日

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