定了！城市更新不得“大干快上”，不短时间、大规模拆城中村

　　在2022年备受各界瞩目的城市更新项目中，珠三角地区作为城市更新的最初发起地也必然会成为重要的观察点。日前，广州市住房和城乡建设局发布《关于在深化城市更新工作推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》，给2022年广州市的城市更新工作规模定了调子。那么，《指导意见》究竟透露出哪些重要讯息呢?老百姓又该怎样正确理解和应对城市更新所带来的拆迁项目呢?

　　【避免“大干快上”，不短时间、大规模拆迁城中村】

　　《指导意见》中指出，要均衡有序推进城市更新，避免“大干快上”造成房地产市场异常波动，维护稳地价、稳房价、稳预期目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　确保住房租赁市场供需平衡，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

　　坚持“拆建并举”，在开展拆迁工作的同时积极推动项目建设实施，有效调节住房需求，根据需求调整供应规模，最大限度满足住房需求。

　　在明律师认为，上述表述是与广州市的实际情况高度适应、贴合的。广州市集中连片的城中村、棚户区中接纳了大量来自全国各地的外来务工人员，“握手楼”和论“条”的村子虽然居住条件较差，但却有着租金便宜、生活成本较低、承载流动人口能力强等诸多现实优势。

　　《指导意见》中之所以强调“不短时间、大规模拆迁城中村”，就是要保障外来人员的基本居住生活，避免“大干快上”给城市造成新的负担。

　　不过，我们也可以看到“拆建并举”提法的出现，这意味着广州市未来的城市更新不会全部被修修补补的“老旧小区微改造”所占据，以拆除重建为表现形式的全面改造仍将占有重要的一席之地。

　　事实上，广东省“三旧改造”一向以“慢”为特征之一，“大干快上”本就不是其项目特色。原因就在于广东省的拆迁改造行为多高度依赖房地产开发企业等市场主体，拆迁行为是市场主体与村委会及其继受单位、房屋权利人反复协商、谈判和博弈的结果。

　　以市场力量在相当程度上取代征收拆迁这样的行政力量，这一特点将成为未来城市更新的主轴。这就是城市更新与此前数年大规模城镇棚户区改造的重要区别所在。

　　【怎样应对城市更新拆迁项目?教你以下3招】

　　有一点是可以明确的：城市更新领域今年来频繁发文本身就标志着其“要干要上”已是事实。往大了讲，这与新冠病毒疫情持续并可能进一步持续，“国际循环”体系被严重打乱，经济发展将更多依靠“内循环”高度相关。

　　毫无疑问，全国各地的城市更新项目将会一个一个的稳步启动，广大被拆迁人迎来了又一波改善居住条件的最佳契机。

　　在明律师提示广大被拆迁人在参与城市更新(拆除重建类，不谈“微改造”)项目时注意以下3点：

　　1. 加强与居委会、村委会、农村集体经济组织继受单位的联系沟通，积极参与居(村)民代表会议和全体大会，确保自己在每一个环节中的知情、参与和监督。

　　很多老百姓平时对自己居住地的基层群众性自治组织不甚了解，甚至连其完整名称都说不出，准确办公地点都不知道。谁是社区书记、谁是村主任甚至都对不上脸，贴在公告栏上的通知也从来都不认真看。

　　我们要提醒各位，千万不要小瞧基层群众性自治组织在城市更新项目中的地位。不熟悉的一定要尽快搞熟悉，不熟的“居(村)民代表”，炒也要炒熟了。

　　北京市有个“在职党员回社区报到”的好制度，积极履行“双报到”义务的最大好处之一，就是可以帮助大量租住在某社区内的外来务工者认准自己的社区书记长什么样，以及社区居委会的门朝哪儿开，这对在城市更新中维护老百姓的合法权益而言是十分有意义的。

　　《广州市城市更新办法》第18条规定，旧村庄更新改造可以设立旧村改造村民理事会。旧村改造村民理事会遵循“一村一会”的原则，由改造的旧村发起，可以制定工作章程，于改造启动阶段成立，至改造完成时终止。

　　村民理事会在村党支部和村民委员会领导下，协助村集体经济组织，协调村民意见征询、利益纠纷和矛盾冲突，保障村集体和村民在旧村庄更新中的合法权益，顺利推进旧村庄更新。

　　2. 涉嫌违法占地、建设的，要早做应对查处、拆除的准备。凡“拆除重建”必涉及对违法占地、建设行为的一并处置，这在全国各地都是一样的。

　　对确有违法占地、建房行为的当事人而言，选择无非就两种：一是与有关部门签订配合拆除违法建设的协议，在约定期限内对所涉建筑予以自行拆除，那么项目方可能会根据当事人的配合程度给予一定的“补贴”或者“奖励”;

　　二是拒不配合拆除，那就可能面临乡镇街道等有关部门的责令限期拆除通知了，后面跟着的就是强制拆除。

　　对此，《广州市城市更新办法》第19条规定，城市更新应当与查处违法用地、违法建设相结合。任何单位和个人不得借城市更新之机进行违法建设。各区政府应当建立长效机制，对借城市更新之机，违规建设或抢建违法建筑的，应当严厉查处，杜绝新增违法用地、违法建设。

　　总之，如果你对乡镇街道的违建认定结论不服，一定要尽早收集证据证明涉案建筑确系“历史遗留原因形成”，并及时咨询专业律师，做好打行政诉讼官司的准备。

　　3. 敢于与村集体、开发商协商谈判，不要盲目、消极等待。城市更新拆迁的“主干”不是征收，而是村集体、开发商主导的协议搬迁。

　　《广州市城市更新办法》第34条对此的表述为，农村集体经济组织或其继受单位自行理清处置土地范围内的经济关系;进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。

　　也就是说，村集体及其继受单位在开发商的参与下与房屋权利人协商谈判，进而签订拆迁补偿安置协议实现搬迁腾房，这是旧村改造拆迁的主要实现模式。

　　这就要求被拆迁村民敢于转被动为主动，在专业律师的指导下与开发商、村集体积极协商，争取寻求到各方都能接受的补偿安置结果，切实推进城市更新项目的实施。这与坐在家里等着政府给你下补偿决定的征收行为可不是一码事，大家一定要弄清楚。

　　在明律师最后要提示大家的是，再怎么更新，也应当坚持“先补偿安置，后腾房拆迁”的原则，违法逼签、强制拆除行为已为征收所不容，就更何况城市更新了。一旦大家在此类项目中遇到了村委会过去所惯用的“帮拆”“助拆”“收回宅基地使用权”等伎俩，一定要及时在专业律师的帮助下提起法律程序，以其违法点为抓手寻求更好的协商沟通机会，争取早日享受到城市更新带给老百姓的居住条件改善红利。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。