自建房面积超过证载面积怎么办？

　　日前，在明律师为大家介绍了国务院办公厅近日发布的《全国自建房安全专项整治工作方案》的具体内容。许多网友在评论区表示，3层及以上的自建住宅、经营性房屋在广大农村和城乡结合部地区到处都是，真要因为“塌房”问题而遭“一刀切”限期拆除，实在是令人难以接受。毕竟当初建房子时没人要求办这个证那个证的，十几、二十几年来也没有任何部门上门查处过。那么，老百姓担心的“一刀切”“简单化”现象真的会发生吗?

　　在学懂弄通政策、法律的基础上，拥有自建房屋的权利人就可以来商量一下对策了。大家首先要明白，“一刀切”“简单化”绝非政策制定的本意。《方案》中“应拆尽拆”的就一种房：马上就要塌掉的自建危房。除这种情形外，都不是一定要限期拆除的。

　　事实上，热衷于搞“一刀切”的往往是基层的执行者。责任都是被“层层压实”的，到最后就都落在县、乡、村这三级的头上来。面对需要限时完成的自建房安全、合法性甄别、认定工作，想不“简单化”，是对基层治理能力的重大考验。

　　换言之，“一刀切”并不符合法律和政策，但却很有可能被村民老王、老张碰上，大家一定要做足思想准备，一不要盲目乐观或抱有侥幸心理，二不要一被调查就感到慌张无措。放平心态，是无证自建房获取理想结局的第一步。

　　【为什么自家会被查?原因在这里】

　　家有无证房屋，最怕的就是有人上门来查。一查拿不出证来，心里总觉得不够硬气。但有些群众就纳闷了，为什么自家会突然被查呢?街坊四邻或多或少都有类似的改建、扩建行为，为何没见查?

　　《方案》中的一个表述恰好揭露了这当中的“奥秘”：建立群众举报奖励机制，举报一经查实，予以奖励。

　　答案就在这里了，因为有人举报。“有诉必理”这是规矩，倘若有人打12345这样的非紧急求助电话反映隔离老王家擅自改扩建，不出两天准会有执法人员上门调查取证。

　　咨询中我们发现，大量无证房问题都是因邻居或者同村人举报而东窗事发的，被举报者往往会因此而成为“出头鸟”被率先整治。

　　明白了问题所在，家有自建房的农民朋友就该知道平时该怎么办了，小编在此就不再多说了。

　　【自建房排查整治和拆迁项目“混合”怎么办?】

　　证载面积小，自建面积大，这说明什么呢?至少两件事：

　　1. 涉案房屋是有证的，并非完全无证，那么任何查处主体都不应对其予以完全的拆除。在农村地区，集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证一般还是有的，证上面会记载批地建房时的房屋面积。

　　此后多年农民陆续加建，证上很可能就没有了。大家注意，只要有“单地证”，房屋就不应被认为是不可改正的“严重违法”。查处主体必须依法严格调查取证，认定哪些面积合法，哪些面积不合法，进而区分处置。

　　眉毛胡子一把抓、核桃栗子一起数就将房屋整体判定为违建进而限期拆除，这样的限期拆除决定是经不起法律的检验的。

　　2. 证载面积以外的自建部分也并不一定属于违法建筑，若涉及拆迁腾退，其调查、认定和处置过程本身就是被拆迁人的机会所在。

　　在明律师曾不止一万次地强调，无证房屋不能等同于违法建筑，不能直接限期拆除，更不能一律不予补偿。证载面积之外的无证部分就更是如此了。

　　有地证，即意味着涉案建筑基本不存在侵占永久基本农田等违法用地的情形，那么其合法性就有了最初的基础。

　　无证部分究竟是否合法，要考虑的因素其实有很多。譬如房屋的建造年代、农户的家庭人口数和居住使用情况等，都是认定时要考虑的因素。

　　如果涉案农户因子女结婚、生育等情况已经符合了分户建房的条件，但因故未能获批新的宅基地，那么其在原有宅基地上自建的房屋面积只要没有超过当地的控制面积标准，没有违反已有的国土空间规划和乡、村庄规划出现“超高”等情形，那么加建的部分也不应被认定成违建。

　　更为重要的是，对证载面积外无证部分的认定、处置是查处主体需要完成的工作，要求老百姓“自证合法”，不符合行政行为的基本原理。

　　故此，当出现无证自建房排查整治与征收拆迁、城中村改造等行为“混合”的情况时，有无证面积对被拆迁人而言是风险也是机遇。

　　即便无证部分最终难以争取到与有证部分相同标准的补偿安置，但它的存在恰恰给拆迁方出了一道“题”，而且是必须解的。解得不对不准，事实不清，证据不足，农民就可及时针对征地补偿安置决定提起复议或者诉讼，在程序中捕捉协商、调解的机会。

　　当征拆项目来临时，拆迁本身也能实现“解危排险”“改正不符合规划情形”的目的。作为被拆迁人要积极寻求问题在拆迁轨道上推进，无证面积反而会成为谈判中一个有利于我们的筹码。

　　若查处主体无视法定程序和客观事实，一意孤行“拿着鸡毛当令箭”走限期拆除的程序，无证自建房的权利人要二话不说及时委托律师针对责令限期拆除决定进行救济，务求将其依法撤销。

　　在明律师最后要提示大家的是，再怎么强调自建房不能被“一刀切”拆除，有两种情况都是很难争取的：一是违法占地建房，二是近两年来新增的私搭乱建。而对于存量的历史遗留无证房屋，处置一定是要遵循谨慎、分类、稳妥的原则的，在其“不危”的情况下不能以解危排险为由将其列入拆除范畴。“应拆尽拆”，也就同时意味着“不应拆的不能拆”，农民无需为这样一份自建房安全专项整治方案而过分忧虑，要始终对法律、政策的公平、合理性抱有期待。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。