肇庆端州区房屋拆迁赔偿，亲办案例｜租客自杀房屋成“凶宅”？

肇庆端州区房屋拆迁赔偿，亲办案例｜租客自杀房屋成“凶宅”？

一、亲办案例｜租客自杀房屋成“凶宅”？

基本案情：

房东杜某与租客孙某及其妻子李某签订房屋租赁合同，约定将其名下位于相城区XX花园XX幢XX室的房屋出租，后租客孙某于2021年10月16日通过微信提出退租，搬离了租赁房屋。房东不知另有隐情，于是将该房屋另租他人。直至2021年12月初，现租客突然告知房东，前租客的妻子李某曾于2020年10月3日因故在案涉房屋内自杀，要求房东退还租金并给予补偿。房东遂至小区物业及公安处核实，方知此事。无奈之下，房东只得向现租客退还了三个月房租及一个月押金，并赔偿对方6000元作为补偿。目前该房屋已属于民间所认为的“凶宅”范畴，已无法正常出租，房屋的售价也受到严重影响，遂诉至法院。

案件争议焦点：

“凶宅”的认定：凶宅没有一个法律或者权威的认定，一般认为是发生了自杀或者他杀致人非正常死亡的房子，如果是自然死亡、病亡、意外死亡或者“风水”不好，一般不认为是凶宅。本案中租客李某自杀身亡，是否可以将其房产认定为“凶宅”？

租客李某自杀构成侵权，但是作为丈夫的孙某是共同居住人，对于李某自杀事件是否存在过错？如果有承担是否等同于李某的侵权责任？

生效判决：

租客杜某与房东孙某口头建立的房屋租赁合同关系依法生效并成立，双方应按约全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，在案涉房屋租赁期间，孙某的妻子李某，作为房屋的共同居住人在该房屋中自杀身亡，孙某作为承租人应当如实告知出租人杜某该起事件，但并未履行该项通知义务，孙某的行为存在过错，依据租赁合同内容构成违约。杜某在不知情的情况下于 2021 年 11 月即将房屋另行出租，未将前租客自杀事件告知新租客，导致新租客由此提出退租，杜某因此产生的损失应由孙某进行赔偿。

关于杜某主张房屋贬值损失承担负相应违约赔偿责任。对此，法院认为，根据现有证据能够表明李某系自杀身亡，孙某对于李某自杀事件无法预见，现有证据亦无法表明孙某对此存在过错，李某不当行为的后果不应直接由孙某承担，故杜某主张孙某未尽到合理注意义务不能成立。

此外，法院认为该房屋未遭任何实体破坏或损坏，杜某主张该房屋因自杀事件而遭受的房屋贬值损失依据不足，本院难以支持。综上，本院判决被告孙某于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜某的租金和赔偿损失共计12510 元，驳回其他诉求请求。

律师速评：

房屋租赁是老百姓日常交易中很常见的交易行为，本案中李某是侵权人，但名下无任何财产可被继承，故无法请求其财产继承人在遗产范围内承担赔偿责任。根据相关判例，“凶宅”按照公序良俗，可能存在短期内无法出售、出租的情况，在一定程度上影响其使用价值，应作为房屋价值贬损的因素予以综合考虑，法院会根据个例酌定侵权人进行赔偿。本案中，主要考虑到李某已因为债务产生产生的自杀意图，已经没有可供执行的财产，所以选择了按照合同纠纷进行主张。

（风险提示）买方在签订购房合同时应约定房屋涉及凶宅的信息披露义务，同时自己也要多方打听，确保不是凶宅，因为如果卖方是凶案发生后，从其他人处购买的房屋，卖方也不知情或者没有证据证明卖方知情，那么买方将很难解除购房合同，退房。

相关法律条文：\n\n\n《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

《民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

《民法典》第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、因租客自杀变凶宅房东是否可以要求租客补偿

法律分析：

租户在出租房内因意外事故死亡，按照事故责任认定承担责任。

根据法律相关规定：

1、出租人负全部责任。

出租人对其出租的房屋和设施负有维护、修缮、管理使其适于居住使用的责任，未尽义务造成他人损失的应当承担赔偿责任。

2、承租人负全部责任。

如果房主提供的出租房屋安全合格，已经尽到了提醒其注意安全使用的义务，而承租人不听劝阻导致事故发生的，由承租人承担责任。

3、由出租人与承租人各自承担相应的责任。

租客违规使用出租房需负责任，房东没有尽到提供安全的设施和提醒义务也要担负责任。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

三、因租客自杀变“凶宅”房东可以要求租客补偿吗

法律主观：

因租客自杀变凶宅房东不可以要求租客补偿。

在法律意义上，不存在凶宅这一名词，所以房子变成凶宅并无

法律客观：

在法律上，房子还是原来的房子，并无任何损害。

而且房子是不存在名誉权这一说法的，也自然不存在名誉侵权。

法律依据 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十六条 行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。

四、如果租客自杀死在出租房里，那么房东有什么责任

法律分析：

一般情况下是不用负责的。

当然死者家属执意索赔，那是不合法的，也就是从人文和道德角度可以给，从法律上不需要给。

另外，死亡原因也很重要，比如要是煤气天然气自杀，还要有告之义务，否则要受第三方责任。

如果提前告之那就不负责任。

还有出租的房屋是否有出租许可证，没有的话属于非法出租，还有和房客签定的协议是否有安全协议，一般街道等都会提供出租人这个协议的，如果有签那就没什么问题了。

第3方责任的话只是罚款，并不会涉及刑事责任。

法律依据：

《中华人民共和国治安管理处罚法》 第五十七条 房屋出租人明知承租人利用出租屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款;情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

五、租客在租房期间出现的死亡怎么办

法律分析：

租户在出租房内因意外事故死亡，按照事故责任认定承担责任。

根据法律相关规定：

1、出租人负全部责任。

出租人对其出租的房屋和设施负有维护、修缮、管理使其适于居住使用的责任，未尽义务造成他人损失的应当承担赔偿责任。

2、承租人负全部责任。

如果房主提供的出租房屋安全合格，已经尽到了提醒其注意安全使用的义务，而承租人不听劝阻导致事故发生的，由承租人承担责任。

3、由出租人与承租人各自承担相应的责任。

租客违规使用出租房需负责任，房东没有尽到提供安全的设施和提醒义务也要担负责任。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

六、租客死亡房东怎么处理

因租客自杀变凶宅房东不可以要求租客补偿。

在法律意义上，不存在凶宅这一名词，所以房子变成凶宅并无

一、户口可以迁到租房处吗?

目前不管在哪个城市租房子，租客都是不可以将个人的户口迁到租房名下的，因为租客所租的房屋属于是房东的，房东房产证上肯定不会出现租客的名字。

目前想要申请迁户口必须要能够提供不动产证，而且不动产证的产权拥有人必须是申请迁移户口的人或者是其配偶、亲属。

二、购买凶宅能否解除合约?

买到凶宅，在符合合同约定的解除条件时，买房者可以解除合约。

如果对方故意隐瞒这一事实，存在欺诈行为，买受人可以到人民法院申请撤销该房屋买卖合同。

根据2021年生效的《民法典》第一百四十八条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百零九条第一款、第二款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

三、租客不交租金可以扣留财物么？

租客不交租金不可以扣留财物，因为房东对于租客的财物并不享有留置权,所以其不能随意扣留租客的财物;如果遇到租客拖欠房租的情况可以向法院提起诉讼要求租客支付房租，并且可以要求与租客解除租赁合同，要求其立即搬离。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第一千一百六十五条

行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百六十六条

行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。

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文章来源参考：头条-肇庆端州区房屋拆迁赔偿，租客在租房期间出现的死亡怎么办

内容审核：耿佳慧律师

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