房屋拆迁面积补差纠纷，民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷 面积差 典型案例

房屋拆迁面积补差纠纷，民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷 面积差 典型案例

一、民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷 面积差 典型案例

在民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷中，面积差问题是一个常见的争议点。以下将结合相关法律法规，对这一问题进行详细分析，并给出典型案例。

**一、面积差纠纷的法律依据**

1. **《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条**：该条规定了对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。若对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这一条款为面积差纠纷中房屋价值的确定提供了法律依据。

2. **《中华人民共和国民法典》第五百七十七条**：该条规定了当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在房屋拆迁补偿合同纠纷中，若拆迁方交付的房屋面积与合同约定不符，则构成违约，需承担相应的违约责任。

3. **《中华人民共和国民法典》第五百八十五条**：该条规定了当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。若约定的违约金低于造成的损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；若约定的违约金过分高于造成的损失，则可以根据当事人的请求予以适当减少。这一条款为面积差纠纷中违约金的确定和调整提供了法律依据。

**二、面积差纠纷的典型案例**

1. **案例一**：某拆迁项目中，拆迁方与被拆迁人签订了房屋拆迁补偿安置协议，约定了安置房的面积和户型。然而，在交付安置房时，被拆迁人发现实际面积与合同约定不符，存在面积差。被拆迁人据此向拆迁方提出异议，并要求按照合同约定进行面积补差或赔偿损失。双方协商未果后，被拆迁人诉至法院。法院经审理认为，拆迁方交付的房屋面积与合同约定不符，构成违约，应承担相应的违约责任。最终，法院判决拆迁方按照合同约定进行面积补差，并支付相应的违约金。

2. **案例二**：在另一拆迁项目中，拆迁方与被拆迁人签订的房屋拆迁补偿安置协议中，对安置房的面积约定为“约XX平方米”。在交付安置房时，实际面积与约定面积存在一定差异。被拆迁人认为该差异超出了合理范围，要求拆迁方进行面积补差或赔偿损失。拆迁方则认为协议中已明确约定为“约XX平方米”，实际面积与约定面积的差异在合理范围内，无需进行补差或赔偿。双方因此产生纠纷并诉至法院。法院经审理认为，虽然协议中约定了“约XX平方米”，但并未明确具体面积和允许的误差范围。根据相关法律法规和交易习惯，法院判决拆迁方按照实际面积与合理误差范围之间的差异进行面积补差或赔偿损失。

**三、面积差纠纷的解决途径**

1. **协商调解**：在发生面积差纠纷时，双方应首先尝试通过协商调解的方式解决争议。这可以降低维权成本，提高解决效率，并有助于维护双方的合作关系。

2. **行政复议或诉讼**：若协商调解未果，被拆迁人可以向相关行政机关申请行政复议或向法院提起诉讼。在行政复议或诉讼过程中，被拆迁人应提供充分证据证明自己的权益受到损害，并要求拆迁方承担相应的违约责任。

3. **司法评估**：在面积差纠纷中，若双方对房屋价值或面积存在争议，可以申请司法评估。司法评估机构将按照相关法律法规和评估办法对房屋价值或面积进行评估，为纠纷的解决提供客观依据。

二、民事主体间房屋拆迁补偿合同

法律分析：

应当写明被拆除房屋的现状、房屋拆迁补偿方式、房屋拆迁补助费、拆迁人与被拆迁人双方的权利义务等。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

法律分析：

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。

签订拆迁补偿安置 合同（协议）后又产生纠纷，可向人民法院起诉，人民法院应按民事案件立案受理。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三条：

国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

四、房屋拆迁补偿纠纷诉讼主体

目前，由于集体土地上房屋拆迁同土地征用一并进行，所以房屋的拆迁补偿方案也同土地补偿方案同时制定。

而补偿方案是由征地方制定，报政府批准，因补偿方案引起的纠纷，只能通过行政诉讼解决。

笔者认为，这只适用于解决国家基于公共利益的需要而实施的集体土地征用和房屋拆迁，正如前述所分析，对于基于商业开发之目的实施的征地拆迁补偿应直接适用民事法律规范进行调整。

同时在国家基于公益的征地拆迁中，由于在补偿方案确定之后，补偿协议大多是由集体经济组织与征地方签订，房屋所有人不参与签订协议，形成房屋所有权人和征地方无拆迁补偿协议。

那么发生纠纷时，房屋所有权人能否以自己的名义就补偿方案中的补偿数额、安置方式等问题提起民事诉讼?从协议本身来说，房屋所有权人不是签订协议的一方，不能以自己名义提起诉讼，但从财产所有权法律关系来讲，房屋所有权人应当享有诉权。

目前，人民法院对房屋所有人以自己名义起诉主张权利时，往往又以其不是协议一方当事人而不予受理或裁定驳回起诉，导致房屋所有权人的权利得不到及时保护。

笔者认为，集体土地上房屋拆迁是一种社会活动，在这个活动中独立享有权利和承担义务的公民、法人是这一法律关系的主体，同时，集体土地上房屋所有人对其所有权的享有是排他的，所从法理上讲，对房屋的处分，只能由房屋所有权人行使，其他任何单位和个人均无权处分，房屋拆迁实质上是拆迁人将被拆迁人的房屋折价购买，是一种民事行为，应由房屋所有权人和拆迁人协商一致达成协议，集体经济组织与征地单位签订协议的行为，只能认定为一种代理行为，如无房屋所有人授权，其签订的协议应为无效。

所以房屋所有权人以自己名义就拆迁补偿协议提起的民事诉讼，人民法院应当受理。

在当前现实中，拆迁人为了使拆迁顺利进行，往往借助政府权力，将补偿的事宜交给政府处理，关于补偿费的支付也由政府代付，一旦发生纠纷，也存在诉讼主体的确定问题，在此情况下，笔者认为应区分不同情况，如果拆迁单位将补偿款已支付给政府，此时政府就应履行代付补偿款的义务，属民事法律关系，被拆迁人可以政府为被告提起诉讼;如果拆迁单位未按拆迁补偿协议将补偿费支付被拆迁人，也未支付给政府，被拆迁人可以拆迁人为被告提起民事诉讼;如果拆迁协议是政府与被拆迁人签订的，被拆迁人则可以政府为被告，以拆迁人为第三人提起民事诉讼。

五、民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案由

法律分析：

应当写明被拆除房屋的现状、房屋拆迁补偿方式、房屋拆迁补助费、拆迁人与被拆迁人双方的权利义务等。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

六、民事主体间房屋拆迁补偿协议纠纷案由

法律分析：

房屋拆迁补偿合同诉讼时效应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起，诉讼时效为六个月。

我国法律规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

一、过户回迁房过户是否有诉讼时效期

拆迁回迁房有诉讼时效，诉讼时效为六个月。

我国法律规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

二、撤销房产证登记的行政诉讼时效是多久?

撤消房产证登记的行政诉讼时效为六个月。

根据我国法律规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

法律依据：

《中华人民共和国行政诉讼法》

第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁面积补差纠纷，民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案由

内容审核：司秉雷律师

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