国有土地上房屋征收评估办法，事关您家拆迁补偿！

在明小编 2025-08-14 13:15:34

在被拆迁人和征收方签订安置补偿协议前，首要任务就是房屋价值的评估，这也是整个拆迁工程的重中之重。

在实际拆迁过程中，很多征收方坚持“全国统一标准”、态度强硬不给被拆迁人协商的余地、和评估机构串通导致评估价格远低于市场价或者找各种理由降低被拆迁人房子评估价格。被拆迁人在评估环节一定要摸清整个流程把握好每一个细节，做到即使评估机构给出的结果偏低您能清楚问题所在。

一、流程

1、发布公告公开评估项目及评估机构资质要求

2、符合资质要求的评估机构报名

3、征收方和被拆迁人协商选定评估机构

4、征收方与评估机构签订委托协议

5、公布选定的评估机构

6、评估机构入户勘察

7、公示初步估价报告，听取被拆迁人意见并修改

8、对修改结果有异议的被拆迁人申请复核或鉴定

二、常见的评估方法

1、市场比较法：在有同类房屋的真实交易案例的参考下，对被拆迁人的房屋价值进行评估，这是目前市面上接受程度最高的一种评估办法。

2、收益法：估算房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、成本法：通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法：估算被拆迁地区开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

三、被拆迁人需要注意的评估关键点

1、评估机构是由被拆迁人和征收方共同选定的;

2、房屋价值的评估是有法定的时间节点和有效期的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，被征收房屋的价值不得低于房屋征收决定公告，征收部门作出征收决定公告会有日期，这个公告的日期，被征收房屋类似房屋的市场销售价格;

3、《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。由此可见，房屋价值的评估不能单凭几张图片、几段视频就得出结果;

4、被拆迁人在选择评估机构前应核对好其资质，评估师的要求包括取得执业资格、达到继续教育合格标准等;

5、评估机构应公示评估结果，被拆迁人要在法定期限内提出异议，评估机构修改后若还有异议，被拆迁人可以在收到结果的10日内申请复核，仍有异议的可申请专家委员会鉴定或者提起诉讼。

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