在现实生活中，民事法律关系常常会受到行政诉讼法律关系的影响，最直接的表现为，当事人的权利义务关系因行政机关的行政行为的实施发生了改变，受到了实际的影响。在行政机关在处理违法建筑的法律关系中,通常对于已经形成的违法建筑，由行政机关实施强制拆除时，但是，实际房屋的权利人不是原有建设的房屋产权人，已经产生了新的权利人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，实际买受人的权益该如何保护，本文从该观点出发，进行阐述。
基本案情：
2010年9月10日，北京绿展创新科技有限公司(以下简称绿展公司)与北京市昌平区南口镇新元村村民委员会(以下简称“新元村委会”)、北京市昌平区南口镇新元村经济合作社(以下简称“经济合作社”)签订《新元村大石坡沟域旅游合作开发协议书》，形成对大石坡沟域进行全面旅游合作开发的开发决议。
后被告四甲与绿展公司签订《童话山庄会员入会合同》，2017年4月22日，原告与绿展公司及甲签订《童话山庄会籍转让协议》，委托人支付合同价款xxx元，依据上述合同，委托人享有所涉木屋的占有、使用、收益等权利，并享受各种配套设施的使用权。
2019年12月底，建筑物被昌平区人民法院强制拆除，委托人因此遭受巨大经济损失，后委托人诉至法院。
案情分析：
本案是由于新元村委会、经济合作社、绿展公司合作开发涉案旅游项目，明知占用林地建设木屋，违反土地管理法等相关规定，但仍向委托人出售建筑物，而在国土局作出处罚决定后不告知委托人相关事项，导致委托人一直不知晓相关事实，直至房屋被强制拆除，三被告的行为属于恶意串通，故甲的行为严重侵害了委托人的合法权益，应当赔偿委托人的经济损失。
违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，甲与绿展公司签订的《童话山庄会员入会合同》虽名为入会合同，但根据该入会合同的内容可知，甲向绿展公司支付xxx 万元即取得所赠木屋的占有、使用、收益、转让、赠与等权益，故双方达成的《童话山庄会员入会合同》实为房屋买卖合同。委托人与甲、绿展公司签订的《童话山庄会籍转让协议》虽名为会籍转让协议，本质亦是三方就涉案木屋的所有权转让达成的协议，故委托人与甲、绿展公司签订的《童话山庄会籍转让协议》亦实际为房屋买卖合同。因该转让协议所涉房屋在建设时并未取得相应的规划审批手续，并被国家有关部门认定为违法建筑，涉案合同交易的标的物不合法，故该转让协议应为无效。合同无效后,因该合同取得的财产，应当予以返还。《童话山庄会籍转让协议》虽由三方签订，但根据《童话山庄会籍转让协议》约定的内容，该合同实质的权利义务由委托人、甲享有，协议并未约定绿展公司在该合同中享有实质权利、承担相应义务。且根据甲与绿展公司签订的《童话山庄会员入会合同》之约定，绿展公司可为会员提供会籍转让服务，在会员进行转让、赠与、继承时具有知情权，并作为其会籍变更合同中的第三方具有签字盖章的责任和义务，由此可知，绿展公司在《童话山庄会籍转让协议》盖章的行为并不因此导致其成为该协议的一方当事人。因此，当事人与甲形成房屋买卖合同关系，甲作为房屋的出售人，其实际收取了房款xxx元，因合同无效，甲负有返还委托人房款的义务。最终，法院判决甲返还购房款。
律师提示：
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