集体土地开发共有产权房,关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见 中发 2016 37号 规定

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一、关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见 中发 2016 37号 规定

《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》（中发[2016]37号）是中共中央、国务院为深化农村集体产权制度改革而制定的重要政策文件。该文件并未直接规定在《中华人民共和国土地管理法》中，但其与农村土地管理、集体产权制度改革等密切相关。以下是对该意见及相关法律规定的解读：

1. 目标：通过改革，逐步构建归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度，保护和发展农民作为农村集体经济组织成员的合法权益。

2. 原则：坚持农村土地集体所有制，保障农民集体资产权利，严格保护农民土地承包经营权，确保农村集体产权制度改革依法有序进行。

1. 集体土地确权登记发证：明确集体土地所有权、使用权等权利归属，为农民提供权利保障。这一过程中，需遵循相关法律法规，确保确权登记的准确性和合法性。

2. 集体资产股份合作制改革：将集体经营性资产以股份或份额形式量化到本集体成员，作为其参与集体收益分配的基本依据。这有助于激发农民积极性，促进农村集体经济发展。

3. 集体产权流转交易：建立健全农村产权流转交易市场，推动集体产权依法、有序、规范流转。这有助于优化资源配置，提高农村集体资产的使用效率。

虽然《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》并未直接规定在《土地管理法》中，但改革过程中必须严格遵守土地管理法律法规。例如，《土地管理法》第七十五条规定，对于违反规定占用耕地、破坏种植条件等行为，将由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或治理，并可处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。这为确保农村集体产权制度改革的顺利进行提供了法律保障。

《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》是深化农村集体产权制度改革的重要指导文件，其与《中华人民共和国土地管理法》等法律法规共同构成了农村集体产权制度改革的法律体系。在推进改革过程中，必须严格遵守相关法律法规，确保改革的合法性和有效性。

二、拆迁安置房的土地性质是划拨还是出让

拆迁安置房的土地性质可能是划拨，也可能是出让，具体取决于建设背景和用途。以下是对这一问题的详细分析：

一、划拨性质拆迁安置房

1. 常见情况：划拨土地多用于公益事业或国家重点工程项目，如城市更新、棚户区改造等。拆迁安置房中，许多土地性质为划拨，旨在降低建设成本，保障被拆迁人的居住权益。

2. 交易限制：划拨性质的拆迁房在上市交易方面存在限制。一般需要满足特定条件，如取得房产证后一定年限（通常为5年），并补缴土地出让金，将土地性质转变为出让性质后，方可正常交易。

二、出让性质拆迁安置房

1. 产生原因：部分拆迁房土地性质为出让，这主要因为地块原本就规划为商业、商品住宅等经营性用地，或者开发商通过正常的土地出让程序取得土地后进行房地产开发，并将部分房屋作为拆迁安置房源。

2. 交易特点：出让性质的拆迁房在交易上相对自由。一旦取得房产证，基本可以按照普通商品房的交易流程进行买卖，无需额外补缴土地出让金（具体依各地政策而定）。

三、如何确定拆迁房的土地性质

- 要准确了解拆迁房的土地性质，必须查看相关的土地使用权证或其他官方文件。

- 如对土地性质有疑问或需进一步了解，建议咨询当地的自然资源主管部门或专业律师，以获取权威解答和指导。

三、产权层次

产权层次是一个涉及产权分类与特性的复杂概念，它可以从多个维度进行理解和划分。以下是对产权层次的详细解答：

一、按产权归属和占有主体分类

1. 国有产权：产权归国家所有，代表全体人民行使，常见于涉及国家安全、国民经济命脉等领域，如石油、电力等。国有产权由国有资产管理部门管理和监督，确保资产的保值增值。

2. 集体产权：产权归劳动群众集体所有，常见于农村集体所有制经济和城镇集体企业。在农村，集体产权主要表现为土地所有权，由集体经济组织成员共同拥有和管理。

3. 私人产权（私有产权）：产权归个人或家庭所有，通过合法途径获取，包括房产、车辆、存款、知识产权等。私人产权受法律保护，产权人可自由支配和处置，但须在法律范围内行使权利。

4. 法人产权（公司产权）：法人对经营管理的资产享有占有、使用、收益和依法处分的权利。在公司制企业中，出资者（股东）对公司享有股权，公司本身对全部法人财产享有独立支配权。

5. 混合产权：由不同产权主体共同拥有，常见于股份制企业。国家、集体、私人等不同主体通过投资入股方式共同拥有企业产权，实现优势互补和资源优化配置。

二、按产权历史发展形态分类

1. 原始产权：人类社会早期出现的产权形式，基于原始公有制，部落或氏族为产权主体，特点是非排他性，成员共同享有资源使用和收益权利。

2. 奴隶主产权：奴隶社会对生产资料及奴隶本身拥有绝对产权，奴隶主可以任意占有、使用、处置奴隶和其他生产资料。

3. 封建主产权：封建主拥有土地等重要生产资料，农民或农奴在封建主土地上劳动，需缴纳地租和服劳役。封建主对土地产权具有等级性和世袭性。

4. 资本主义产权：以生产资料私有制为核心，资本家拥有企业产权，强调自由交易和市场配置，通过资本运作和市场竞争实现利润最大化。

5. 社会主义产权：以公有制为主体，多种所有制经济共同发展，包括国家产权和集体产权，同时鼓励和支持个体、私营等非公有制经济发展。

三、其他分类方式

1. 根据产权客体：产权可以分为动产产权、不动产产权和知识产权等。动产如机器设备，不动产如房屋土地，知识产权如专利、商标等。

2. 根据产权是否具有排他性：可分为排他性产权和非排他性产权。排他性产权意味着产权所有者独占某项权利，非排他性产权则可能由多人共享。

3. 根据产权是否完整：可分为完整的产权和不完整的产权。完整产权指所有者拥有所有权能，不完整产权则可能某些权能受到限制或分离。

4. 按产权客体的流动方式：可分为固定资产产权和流动资产产权。固定资产产权如土地、房屋，交易需遵循严格法律程序；流动资产产权如现金、存货，转移相对灵活。

四、房屋产权的特殊分类

房屋产权作为产权的一种具体形式，也有其独特的分类方式：

1. 按产权主体划分：

- 个人产权：房屋所有权归属于个人，个人对其拥有完全的支配权，可自由决定房屋的使用方式，如自住、出租或出售等。

- 共有产权：由两个或两个以上的自然人或法人共同拥有同一套房屋的产权，共有人按照各自的份额对房屋享有权利和承担义务，分为按份共有和共同共有。

- 集体产权：房屋的所有权归某一集体经济组织所有，组织成员享有相应的居住或使用权利，但通常不能随意买卖或转让给非本集体经济组织成员。

- 企业产权：房屋所有权归属于企业，企业作为法人主体对房屋行使各项权利，如用于自身的生产经营活动或对外出租以获取租金收入。

2. 按产权性质划分：

- 商品房产权：购房者购买商品房后，拥有合法的房屋所有权证和土地使用权证（现在合并为不动产权证书），可以自由买卖、抵押等。

- 经济适用房产权：购买经济适用房需要满足一定的条件，且在一定期限内（一般为5年）是有限产权，购房人在未取得完全产权前，不得擅自出售、出租、出借或从事其他经营活动。

- 已购公房产权：职工以成本价或标准价购买的公有住房产权，成本价购买的公房产权归个人所有，与一般商品房产权类似；标准价购买的公房部分产权归个人，部分产权仍归原产权单位。

- 小产权房产权：在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，不受法律保护。

3. 按产权来源划分：

- 原始取得产权：房屋所有权是通过生产、建造等方式直接取得的，如开发商开发建设房屋或个人自建房屋。

- 继受取得产权：通过某种法律行为从原所有权人那里取得房屋所有权，包括买卖、赠与、继承等方式。

四、房屋产权性质有哪几种类型

房屋产权性质主要依据房屋的所有权归属和土地使用权类型来确定，具体可以分为以下几种类型：

1. 国有房产：指归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产又进一步分为直管产、自管产、军产三种。

- 直管房产：由政府直接管理、出租、维修的房产。

- 自管房产：国家划拨给全民所有制单位所有或全民所有制单位自筹资金购建的房产。

- 军队房产：中国人民解放军部队所有的房产。

2. 集体所有房产：指城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

3. 私有（自有）房产：指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞等投资建造、购买的房产。

4. 联营企业房产、股份制企业房产：由不同所有制性质的单位共同组成新的法人型经济实体或股份制企业所投资建造、购买的房产。

5. 港、澳、台投资房产：港、澳、台地区投资者在大陆投资建造或购买的房产。

6. 涉外房产：中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业等投资建造或购买的房产。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定，这也间接决定了房屋产权的性质：

1. 居住用地：七十年。

2. 工业用地：五十年。

3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年。

4. 商业、旅游、娱乐用地：四十年。

5. 综合或者其他用地：五十年。

1. 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，期间的商品房称为期房。

2. 有限产权房：房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房，或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

房屋产权性质是一个复杂的概念，它涉及房屋的所有权归属、土地使用权类型以及房屋的具体用途等多个方面。在实际操作中，应根据具体情况来确定房屋产权的性质。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房的土地性质是划拨还是出让,产权层次

内容审核：孔维松律师

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