中山市三乡集体土地,用地报批与土地储备 土地供应的先后关系

中山市三乡集体土地,用地报批与土地储备 土地供应的先后关系,中山集体土地出售新规定

一、用地报批与土地储备 土地供应的先后关系

用地报批是土地储备与土地供应的前提，三者存在明确的先后顺序关系，具体流程如下：

1. 农用地转用审批：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需办理转用审批手续。其中，永久基本农田转用由国务院批准；城市规划范围内非永久基本农田的农用地转用，按年度计划分批次由原规划批准机关或其授权机关批准；规划范围外的非永久基本农田转用，由国务院或其授权的省级政府批准。

2. 土地征收审批（如涉及集体土地）：依据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条，征收土地需按权限审批。征收永久基本农田、超面积耕地或其他土地，由国务院批准；其他土地由省级政府批准。若农用地转用与征收审批层级一致（如经国务院批准的农用地转用），可同时办理征地审批，无需另行报批。

1. 土地入库管理：完成报批后，政府通过征收、收购、收回等方式将土地纳入储备库，进行前期开发（如拆迁、平整）和管护，形成“净地”供应条件。

2. 储备计划编制：根据《土地储备管理办法》，土地储备机构需编制年度储备计划，明确储备土地规模、用途及供应时序，报同级政府批准后实施。

1. 供应方式选择：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条，储备土地可通过划拨、出让（招标、拍卖、挂牌、协议）等方式供应。其中，经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

2. 签订供应合同：市、县政府与用地单位签订《国有建设用地使用权出让合同》或核发《划拨决定书》，明确土地用途、容积率、出让年限等条件，完成土地交付。

总结：用地报批是土地储备与供应的法定前置程序，土地储备是报批完成后的管理环节，土地供应是最终环节。三者严格遵循“报批→储备→供应”的顺序，确保土地利用合法、合规、高效。

二、属国有企业原划拨土地作价出资 入股 管理办法

属国有企业原划拨土地作价出资入股的管理办法主要涉及土地使用权的合法性、入股流程、审批程序以及后续管理等多个方面，以下将详细阐述：

一、土地使用权作为出资的合法性

1. 法律依据：根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这明确确认了国有土地使用权作为股东出资方式的合法性。

2. 前提条件：该土地使用权必须合法有效，且可以依法转让。同时，需符合土地利用总体规划、城乡规划等要求，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

二、土地使用权入股的具体流程与审批程序

1. 评估作价：

- 必要性：对于作为出资的土地使用权，应当进行评估作价，核实财产的真实价值，确保出资的公正性和合理性，依据《中华人民共和国公司法》第二十七条。

- 原则：评估过程中必须遵循客观、公正的原则，不得高估或低估土地使用权的价值。

2. 财产权转移：

- 法律依据：根据《中华人民共和国公司法》第二十八条，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

- 操作流程：在国有土地作价入股时，必须依法办理土地使用权的转移手续，确保土地使用权合法转移至公司名下。

3. 审批程序：

- 划拨土地转让审批：若以划拨方式取得的土地使用权入股，需按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

三、后续管理与特殊规定

1. 登记保护：

- 法律依据：依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

- 重要性：国有土地作价入股后，公司应及时办理土地使用权的登记手续，以确保合法权益得到法律保护。

2. 房地一体原则：

- 以国有土地使用权入股时，如果涉及地上建筑物等房地产情况，需要遵循房地一体的原则，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

3. 划拨土地使用权收回：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

- （一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；

- （二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

- （三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

- （四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

- 依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

三、国家关于划拨用地土地成本的规定

关于国家关于划拨用地土地成本的规定，可以从以下几个方面进行详细阐述：

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定，划拨土地主要适用于以下范围：1. 国家机关用地和军事用地；2. 城市基础设施用地和公益事业用地；3. 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4. 法律、行政法规规定的其他用地。这些用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。

1. 无偿取得：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这意味着，在初始取得时，土地使用者无需支付土地出让金等费用。

2. 后续税费：无偿取得的划拨土地使用权并不意味着完全没有成本。土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。如果划拨土地使用权后续发生转让、出租、抵押等行为，还可能涉及其他税费和补缴土地出让金的问题。

3. 补缴土地出让金：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，符合特定条件的划拨土地使用权可以转让、出租、抵押，但通常需要向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

1. 限制转让：划拨土地使用权在未经批准的情况下不得转让、出租、抵押。这是为了保障国家土地资源的合理利用和防止土地资源的流失。

2. 产权证明：使用划拨土地的单位或个人需要领有国有土地使用证，并具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，这是合法使用划拨土地的基础。

3. 管理义务：无论是国有土地还是农民集体所有的土地，使用土地的单位和个人都有保护、管理和合理利用土地的义务。对于划拨土地来说，这一义务同样适用。

国家关于划拨用地土地成本的规定主要涉及划拨土地的使用范围、成本构成以及后续管理等方面。在使用划拨土地时，应严格遵守相关法律法规，确保土地的合理利用和国有资产的保值增值。

四、国家关于划拨用地土地成本的规定

关于国家关于划拨用地土地成本的规定，可以从以下几个方面进行详细阐述：

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定，划拨土地主要适用于以下范围：1. 国家机关用地和军事用地；2. 城市基础设施用地和公益事业用地；3. 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4. 法律、行政法规规定的其他用地。这些用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。

1. 无偿取得：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这意味着，在初始取得时，土地使用者无需支付土地出让金等费用。

2. 后续税费：无偿取得的划拨土地使用权并不意味着完全没有成本。土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。如果划拨土地使用权后续发生转让、出租、抵押等行为，还可能涉及其他税费和补缴土地出让金的问题。

3. 补缴土地出让金：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，符合特定条件的划拨土地使用权可以转让、出租、抵押，但通常需要向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

1. 限制转让：划拨土地使用权在未经批准的情况下不得转让、出租、抵押。这是为了保障国家土地资源的合理利用和防止土地资源的流失。

2. 产权证明：使用划拨土地的单位或个人需要领有国有土地使用证，并具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，这是合法使用划拨土地的基础。

3. 管理义务：无论是国有土地还是农民集体所有的土地，使用土地的单位和个人都有保护、管理和合理利用土地的义务。对于划拨土地来说，这一义务同样适用。

国家关于划拨用地土地成本的规定主要涉及划拨土地的使用范围、成本构成以及后续管理等方面。在使用划拨土地时，应严格遵守相关法律法规，确保土地的合理利用和国有资产的保值增值。

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内容来源参考：头条-属国有企业原划拨土地作价出资 入股 管理办法,国家关于划拨用地土地成本的规定

内容审核：刘智杰律师

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