房屋征收案例：违法建筑，罚过后还能拆除吗？

#罚过还能拆么

在明小编 2025-08-14 14:38:39

导读：众所周知，在“以拆违代拆迁”类案件中，对被征收人杀伤力最大的莫过于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第24条。违建不补，意味着被征收人的房屋一旦被认定为违法建筑，则极有可能面临被白白拆除的窘境。实践中，许多房屋在拆迁前就已因违法建筑原因而受到过有权机关的罚款处罚，而在拆迁时仍然会遭遇被直接拆迁的境遇，这样的情形合法吗？刚刚落幕的第五届在鸣行政法治论坛上，最高人民法院行政审判庭前审判长蔡小雪法官对此问题进行了解答……

基本案情：自然村改造变违法建设

某市某镇政府于2001年向当地农村发展局请示在某村率先实施自然村改造项目，获得了农发局的批复同意。此后，村委会与51户当事人先后签订《自然村改造建房土地使用协议》及《建房施工协议》，当事人据此在涉案土地上投资建起联排别墅，各户投资花费近百万。

然而到了2002年，该区房屋土地资源管理局认为村委会的上述行为属于违法占地，遂对村委会作出罚款的行政处罚决定，村委会也按期缴纳了罚款。

2005年，涉案地块被纳入征收范围。2011年，区城市管理行政执法局突然介入，向其中4户当事人发出《责令限期拆除决定书》，认定其所建房屋为违法建筑，要求其自行拆除……也就是说，面临征收的被征收人眼看就要遭遇“零补偿”的最糟糕局面了。

法官说法：违建不补是对的，但如果罚完了当时没拆，建筑应视为合法

对此，最高人民法院行政审判庭原审判长蔡小雪法官表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条明确规定了“违建不补”，这是对的。实践中一般会补偿一点点建设材料、重置的成本价，这也无大碍。问题在于，行政机关已经罚过款的，当时没有责令拆除，那么涉案建筑就应当视为合法了，而不应继续被当作违建去拆迁。这是司法实践中一般审判所遵循的认识。

在明拆迁律师对蔡法官的上述观点深表认同。《城乡规划法》第64条明确规定，（在城市规划区内）未取得建设工程规划许可证进行建设的，由县级以上政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。

据此，对违建的处置，绝非只有拆除这一种方式，必须区分情况予以对待：对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；对于一般影响城市规划或实质上不影响城市规划而仅仅是无证、缺证的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并缴纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑予以补偿。

在明拆迁律师认为，本案的情形显然属于上述第二种情况，那么在行政机关2002年已经对村委会进行处罚的前提下，涉案房屋应当按照合法建筑的标准在征收中获得补偿。

最浅显的道理就是，“罚款”和“拆除”都是行政处罚的一种方式，罚完了当时没有选择拆除，即意味着政府机关认定涉案建筑没有严重影响规划实施，而只是一般违法。面临征收时再来威胁拆除而不给丝毫补偿，就是直接侵害被征收人合法权益的不当行为了。

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