王彤律师:北上深的拆迁户,为什么北上广深有房产也落不了户

北上深的拆迁户,为什么北上广深有房产也落不了户

一、为什么北上广深有房产也落不了户

在北上广深等一线城市，即便拥有房产，也可能因多种原因无法落户。具体原因如下：

一、房屋产权或性质问题

1. 产权问题：若房屋为小产权房，或存在产权纠纷、违规建造等情况，无法进行落户。小产权房建设在农村集体土地上，无合法产权证书；产权纠纷房屋因争议未解决，相关部门会暂停办理落户手续；违规建造房屋未经国家批准或未按照批准范围、使用性质建成，同样无法落户。

2. 房屋性质特殊：商业用房，如商铺、写字楼、商业公寓等，其土地用途和规划非居住性质，不能落户。单位自建房或集体宿舍，也可能因土地性质、房屋权属等原因不具备落户条件。

二、政策限制

1. 地区政策差异：部分地区为控制人口规模、优化结构或城市规划，对落户设限。购房面积、金额、居住年限等可能成为门槛。例如，某些城市要求购房者满足一定居住年限或购房面积标准，方可申请落户。

2. 积分落户政策：购房仅是积分指标之一，还需满足其他条件并达到一定积分才能申请落户。这意味着，即便拥有房产，若其他条件不达标或积分不足，仍无法落户。

3. 特定区域限制：如拆迁区老龄房，户籍可能被冻结，只能迁出不能迁入。这导致购房者即便购买了此类房屋，也无法将户籍迁入。

三、原户主未迁出户口：购买二手房时，若原户主未迁出户口，新户主可能无法落户。这要求购房者在购房前，务必确认原户主户口情况，并在合同中明确约定户口迁出时间和违约责任。

二、拆迁安置房过户需要交税吗

拆迁安置房过户需要交税，具体税费情况根据过户方式及房屋性质有所不同。以下是对拆迁安置房过户所需缴纳税费的详细梳理：

一、卖方涉及的税费

1. 增值税：若拆迁安置房取得房产证时间不满2年即对外销售，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；满2年的，通常免征增值税（但北上广深地区的非普通住房满2年后，可能以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳）。

2. 个人所得税：若房屋满足“满五唯一”条件（房产证满5年且是家庭唯一生活用房），免征个人所得税；不满足则需按照房屋转让所得的20%或者房屋售价的1%3%（各地规定有所不同）缴纳。

3. 土地增值税、印花税：对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

二、买方涉及的税费

1. 契税：根据购房情况及房屋面积，契税税率有所不同。首次购房且房屋面积在90平方米及以下的，按1%税率征收；面积在90平方米以上的，按1.5%2%税率征收（非首次购房或地区政策可能有差异）。购买三套及以上住房或非住房的，契税税率一般为3%5%，具体由省、自治区、直辖市人民政府确定。

2. 印花税：对个人购买住房暂免征收印花税。

三、特殊过户方式税费说明

1. 继承过户：法定继承人继承土地、房屋权属时，不征收契税，但可能涉及印花税等小额税费。

2. 赠与过户：受赠人需按照3%5%的税率缴纳契税，赠与双方均需缴纳印花税（税率为房屋价值的万分之五），且可能涉及评估费、公证费等。

三、拆迁安置房没有房产证买了 等3年过户 是不是要叫增值税

拆迁安置房没有房产证，买了等3年过户是否需要交增值税，需根据具体情况分析：

一、个人转让拆迁安置房

1. 不满规定年限：若个人在取得拆迁安置房产权证书后不满2年即转让，需按5%征收率全额缴纳增值税。例如，含税售价为105万元的安置房，应缴纳5万元增值税。

2. 满规定年限：个人转让持有2年及以上的拆迁安置房，在多数地区可免征增值税。但北上广深等特定地区对非普通住房有例外规定，即使购买满2年，也需按销售收入减去购买价款后的差额缴纳5%增值税；普通住房则免征。

二、单位转让拆迁安置房

单位转让拆迁安置房时，增值税缴纳方式分为一般计税方法和简易计税方法：

1. 一般计税方法：一般纳税人需按5%预征率预缴税款，并向机构所在地申报纳税，适用税率为9%。

2. 简易计税方法：一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产，或小规模纳税人转让不动产，可选择简易计税方法，按5%征收率计算应纳税额。

三、特殊情况与建议

安置房过户税收政策复杂，且各地执行标准可能存在差异。

建议：买卖双方应明确房产性质、购房年限及当地税收政策，咨询当地税务部门或房产交易中心，确保准确纳税和顺利过户。

四、回迁户的房子拿出来卖 要交增值税吗

回迁户的房子拿出来卖，是否需要交增值税，需根据具体情况来确定。以下是对此问题的详细分析：

一、被拆迁企业或个人出售回迁房

1. 不征收增值税的情况：

被拆迁企业或个人因城市更新、棚户区改造等政策取得的回迁房，在出售时若未取得销售收入或收入极少，通常不视为销售行为，因此不征收增值税。这是因为此类行为更多具有社会福利性质，而非销售货物或提供应税劳务。

2. 征收增值税的情况：

若回迁房已取得房产证，且出售时取得了销售收入，则需根据个人所得税法等相关规定缴纳增值税。具体来说，个人将购买不足5年的住房对外销售，需按5%的征收率全额缴纳增值税。但需注意，非北上广深地区个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，可享受免征增值税的优惠政策。

二、房地产开发企业出售回迁房

1. 视同销售不动产征收增值税：

房地产开发企业若以自己名义立项，在未承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权，将按照视同销售不动产来征收增值税。计税销售额的确定方法包括按纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格、按其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格或按组成计税价格计算。

2. 实质销售行为征收增值税：

若房地产开发企业在已承担土地出让价款的土地上开发并交付回迁安置房，实质上是以开发产品抵偿取得土地使用权的费用，因此应按销售不动产征收增值税。当房地产开发商在销售回迁房时取得了销售收入并开具了增值税发票，也需按照相关法规计算缴纳增值税。

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内容来源参考：律临头条-拆迁安置房过户需要交税吗,拆迁安置房没有房产证买了 等3年过户 是不是要叫增值税

内容审核：王彤律师

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