农村土地出让金违法吗，农村集体建设用地政府可以收取土地出让金吗

在明小编 2026-07-10 15:52:40

农村土地出让金违法吗，农村集体建设用地政府可以收取土地出让金吗

一、农村集体建设用地政府可以收取土地出让金吗

农村集体建设用地政府一般不可以直接收取土地出让金，但在特定情况下可间接涉及类似费用。具体分析如下：

1）集体土地与国有土地的性质差异

1. 集体土地归农村集体所有，国有土地归国家所有，两者性质根本不同。因此，农村集体建设用地无法直接转变为国有土地并办理国有土地出让手续，政府也就无法直接对其收取土地出让金。

2）集体土地流转的合法途径及费用

1. 集体经营性建设用地入市：根据新修订的《土地管理法》，集体经营性建设用地在满足一定条件下可以入市流转，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或个人使用。此过程中会收取土地增值收益调节金，其性质类似于国有土地出让金，但收取标准由地方规定，并考虑土地用途、增值情况等因素。

2. 土地征收为国有后出让：政府根据公共利益需要，可依法对农村集体建设用地实施征收，使其转变为国有土地。征收完成后，政府可按照国有土地出让的相关规定和程序进行出让，并收取土地出让金。此时，土地出让金的收取标准受基准地价、市场评估、出让方式等多种因素影响。

3）政府收取费用的限制与条件

1. 政府在收取土地增值收益调节金或土地出让金时，必须遵循相关法律法规的规定，确保程序的合法性和费用的合理性。

2. 无论是集体经营性建设用地入市还是土地征收为国有后出让，都需要满足一定的条件和程序，如符合规划、依法登记、经过村民会议同意等。

二、买农村的房子为哪些要交土地出让金

对于商品房而言，开发商以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了土地出让金;而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人。换句话说，购买这类房产，买方已经缴纳了土地出让金。但是，购房者买了商品房后，并非可以永久使用土地，因为土地出让有年限限制。国家城镇国有土地使用权出让和转让条例中指出，土地使用权出让最高年限为：

居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者：

买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某商住楼买住房，等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。如果购房者买有出让土地证的二手房，由于卖方已经缴过土地出让金，因此买方不需再被补缴。然而，在购买这类房产的过程中仍需注意土地使用年限，例如所购房子原来的土地使用年限为70年，而卖方转让时他已经用了30年，那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超过期限后就得补缴。土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。土地出让金的正确计算方法如下：

公式：

补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数

(1)有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

(3)通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

三、土地出让金返还的禁止性规定是什么

土地出让金返还的法律限制有哪些

根据我国土地管理法规之相关规定，一旦签订有关协议并支付完毕后所征收的土地出让金，原则上是不得进行退还；

无论采取何种途径退款均属非法行为。

然而，现今仍存在一种特例情况，即若在土地使用权尚未截止前赎回土地出让金，那么便未涉及到侵犯我国于此方面的法规所规定的权益，因此这样的土地出让金返还行为视为合法。

更需注意的是，在土地使用权期限未满以前，国家绝不可收回土地使用权，反之，若提前做出此类决定，则该地方政府务必承担相应的经济赔偿责任。

《节约集约利用土地规定》第二十二条

经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。

各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。

禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

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文章来源参考：政府头条-农村土地出让金收取标准，村里土地出让金怎么分

内容投稿：凤思

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