土地使用权是否需要折旧，土地使用权需要计提折旧吗

在明小编 2026-07-16 17:02:56

谢瑞青律师

合伙人、首席督导律师、行政法专业委员会副主任企业拆迁群体性案件违建处理

现为北京在明律师事务所合伙人、首席团队督导律师，第十二届北京市律师协会城市更新与征收拆迁法律专业委员会副秘书长。自2013年初加入在明律所以来，已专注深耕于行政诉讼、征地拆迁领域超过十二年，其带领的团队业务足迹遍及全国三十余个省、直辖市和自治区，累计主办各类征收拆迁案件千余件，在长期实践中形成了严谨的工作态度与丰富的实战经验，尤其以“逻辑清晰、条理分明、有理有据、收放自如”的庭审和谈判风格赢得认可。

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土地使用权是否需要折旧，土地使用权需要计提折旧吗

一、土地使用权需要计提折旧吗

土地使用权不需要计提折旧。根据《中华人民共和国企业所得税法》第十一条规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。但在列举的不得计算折旧扣除的固定资产中，包括了“单独估价作为固定资产入账的土地”。同时，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十七条，无形资产（如土地使用权）是按照直线法计算的摊销费用进行扣除的，且摊销年限不得低于10年。因此，土地使用权应作为无形资产进行摊销，而不是作为固定资产计提折旧。

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二、土地使用权折旧年限

法律分析：

土地折旧年限是50-70年，土地使用权的使用年限：

一般在取得权证时开始算起，它使用时间为50-70年。在取得权证时，一般应计入：

无形资产-土地使用权

房地产企业获批开发项目后，要将：

无形资产-土地使用权

转到：

开发成本-土地成本及拆迁补偿费科目核算。

1、折旧公式

年折旧额=固定资产原值×（1-残值率）/折旧年限

月折旧额=年折旧额/12

2、土地属于无形资产，要做摊销。

7、根据《企业所得税法实施条例》第六十五条规定，企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

第六十七条无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。

8、摊销公式

年摊销额=无形资产价值/摊销年限

月摊销额=年摊销额/12

法律依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：

(一)房屋、建筑物，为20年;

(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年;

(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年;

(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年;

(五)电子设备，为3年。

三、公民土地使用权怎么摊销?

公民土地使用权应当是按照50年摊销。

土地使用权是独立取得的，应该纳入无形资产科目，按使用年限摊销，按50年摊销。

但是建筑物，例如写字楼，是按20年提折旧摊销。

《企业会计准则第6号-无形资产》应用指南规定：

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。

《企业会计准则》附录也规定：

无形资产科目用来核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国企业所得税法实施条例:第六十七条

无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。

※中华人民共和国企业所得税法:第十一条

在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；（二）以经营租赁方式租入的固定资产；（三）以融资租赁方式租出的固定资产；（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；（五）与经营活动无关的固定资产；（六）单独估价作为固定资产入账的土地；（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权是否需要折旧费，土地使用权怎么计提折旧

内容投稿：于伊

内容审核：谢瑞青律师

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