刘牧童律师
擅长民营企业征收补偿纠纷、重大群体性补偿安置纠纷案件的处理。专门致力于全国重大涉黑案件的再审、复杂企业征收以及集体土地上房屋征收纠纷案件的处理工作，并担任国资委等多家行政机关的法律顾问。
土地转让包括代征吗，土地的出让和代征的区别
一、土地的出让和代征的区别
土地的出让和代征在定义、性质、操作流程及法律后果等方面均存在显著区别。
1）定义与性质
1.土地出让：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，土地出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是一种有偿、有期限的土地使用权转让方式，土地使用者获得的是土地的使用权而非所有权。
2. 土地代征：土地代征并非一个法律上的专业术语，但在实际操作中，它通常指的是政府或相关部门在征收土地时，为了便于统一管理和开发，将原本不属于征收范围的相邻或周边土地一并征收的行为。这种征收往往基于公共利益的需要，如城市规划、基础设施建设等。土地代征更侧重于土地征收的一种形式，其核心在于土地的征收而非使用权的转让。
2）操作流程
1. 土地出让流程：
▷ 政府制定土地出让计划，明确出让地块的位置、面积、用途、出让年限等条件。
▷ 通过招标、拍卖、挂牌等方式公开出让土地使用权。
▷ 土地使用者与政府签订土地使用权出让合同，支付出让金。
▷ 办理土地使用权登记手续，领取土地使用权证书。
2. 土地代征流程（虽非严格法律程序，但可概括为）：
▷ 政府基于公共利益需要，确定代征土地的范围和目的。
▷ 与被代征土地的所有权人或使用权人进行协商，达成代征协议。
▷ 支付代征土地补偿费用，办理土地征收手续。
▷ 对代征土地进行统一规划和管理。
3）法律后果
1. 土地出让的法律后果：土地使用者获得土地使用权后，需按照出让合同约定的用途和期限使用土地，并承担相应的税费和义务。如需改变土地用途或转让土地使用权，需经政府批准并办理相关手续。
2. 土地代征的法律后果：被代征土地的所有权人或使用权人失去土地，但获得相应的补偿。政府对代征土地进行统一规划和管理，可能用于公共设施建设、城市更新等。代征土地的使用需符合公共利益的需要，并接受相关部门的监管。
土地的出让和代征在定义、性质、操作流程及法律后果等方面均存在显著区别。土地出让主要涉及土地使用权的转让，而土地代征则侧重于土地的征收和统一管理。
二、土地以租代征是否违法
农村土地以租代征属于违法行为。以租代征使用集体土地是属于非法改变土地使用用途的行为，违反了土地管理法中农用地转用审批的规定，是不被法律允许的。
1）农村在自己家宅基地内建房属于违建吗
农村居民建住宅，使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，须由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。因此，在原有宅基地上建房仍需经过乡政府批准。
根据宪法和土地管理法的规定，农村土地除法律规定属于国家所有的外，统归集体所有，农民对集体土地仅享有使用权，而无所有权。农村居民建住宅使用宅基地，包括已建和未建房屋的宅基地，仅归各户使用。《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》的有关规定，农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府审批。在实践中，通常情况下，乡政府往往会将原宅基地继续交由原房主盖房，这不意味着农民建房不用再报乡政府审批。因为乡（镇）村建设亦应按照合理布局、节约用地的原则规划，出于此种考虑，乡政府也有可能将农民原宅基地部分交由他人使用。
2）以租代征的方式非法征地如何维权
以租代征属于非法占地行为，根据《土地管理法》的规定，应该责令退还非法占用的土地、拆除地上建筑物、恢复土地原貌，并处罚款。
对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分
构成犯罪的，依法追究刑事责任
对于无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，对非法批准征收
使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3）农村建房占用林地的怎么处罚
农村建房占用林地的处罚如下：
违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，犯罪嫌疑人会被人民法院判处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。非法占用林地罪一般是指，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的行为。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国土地管理法》第八十二条
擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
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文章来源参考：政府头条-土地转让包括代征吗为什么，土地转让有税吗
内容投稿：贺安盈
内容审核：刘牧童律师
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