吴琨律师
法学功底扎实，擅长办理政企纠纷、企业拆迁、关停腾退、自然资源及规划纠纷，对行政诉讼拥有一定的执业经验。执业之初即开始接触各类行政诉讼案件，办案过程中更是积累了一定的实践经验。擅长以诉讼与非诉相结合的方式为企业与个人客户提供专业的行政法律服务，把“以个案推进法制进步”作为执业理念。
土地使用权可以分开卖吗，国有土地可以按地上地下分开出让吗
一、国有土地可以按地上地下分开出让吗
国有土地可以按地上地下分开出让，但需满足一定条件并遵循相关法律法规。以下是对此问题的详细分析：
1）法律法规依据
1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：该条例规定了土地使用权出让的基本程序和条件，为地上地下分开出让提供了法律基础。
2. 《中华人民共和国民法典》：其中关于物权的规定，特别是第三百四十五条，明确了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，为地上地下分开出让提供了直接的法律依据。
2）地上地下分开出让的条件与程序
1. 出让条件：
▷权属清晰：土地使用权必须合法取得，且地上地下部分权属清晰，不存在纠纷。
▷ 规划符合：地上地下部分的建设需符合城市规划要求，确保土地利用的合理性和高效性。
▷ 出让方资质：出让方需具备相应的资质和条件，如政府或经政府授权的土地管理部门。
2. 出让程序：
▷ 前期准备：包括土地评估、确定出让方案、编制出让文件等，需明确地上地下部分的出让条件、价格等。
▷ 发布公告：通过媒体或其他渠道发布土地出让公告，明确出让地块的基本情况、出让方式、竞买条件等，包括地上地下部分的详细信息。
▷ 竞买申请与资格审查：有意受让者提交竞买申请及相关资料，出让方对竞买者的资格进行审查，确保其符合出让条件。
▷ 交易活动与签订合同：根据出让方式（如招标、拍卖、挂牌等）进行相应的交易活动，成交后双方签订土地使用权出让合同，明确地上地下部分的权利和义务。
▷ 登记发证：办理土地使用权登记手续，颁发土地使用权证书，确保地上地下部分的权属得到法律确认。
3）特殊情况处理
▷ 地上物处理：若土地上存在建筑物或其他地上物，需明确其归属和处理方式，确保地上地下分开出让的顺利进行。
▷ 规划调整：若地上地下分开出让涉及规划调整，需按照相关法律法规和程序进行规划变更和审批。
二、土地以后还分地吗
法律主观：
土地确权后一般不分地。土地确权是指确认某一土地的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的行为，国家保护农户的土地承包经营权，确权不得随意调整、收回承包地。
法律客观：
《中华人民共和国农村土地承包法》第二十七条 承包期内，发包方不得收回承包地。国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。承包期内，承包农户进城落户的，引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方，也可以鼓励其流转土地经营权。 《中华人民共和国农村土地承包法》第二十八条 承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。
三、土地的占有权和使用权分开的吗
一般可以进行分开的，有权有四项权能:占有、使用、收益、处分。
用益物权是他物权,和所有权相对,也就是说对不归自己所有的物行使占有、使用、收益的权能。
用益物权一般不包括处分权能,因为不是自己的东西不能随意处置。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权可以分开卖吗合法吗，土地使用权能不能买卖
内容投稿：马涛
内容审核：吴琨律师
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