划拨土地转让违法吗，划拨土地使用权擅自转让违法 但合同有效

划拨土地转让违法吗，划拨土地使用权擅自转让违法 但合同有效

一、划拨土地使用权擅自转让违法 但合同有效

划拨土地使用权擅自转让违法，但合同效力需分情况讨论

1）擅自转让的违法性

1. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须报有批准权的人民政府审批。未经批准擅自转让的，属于违法行为，可能面临行政处罚，包括罚款、没收违法所得等。

2）合同效力的认定

1. 合同效力与物权变动区分：根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，不动产物权合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。因此，即使划拨土地使用权转让合同未经政府批准，只要合同符合民事法律行为的生效要件（如双方意思表示真实、不违反法律法规等），合同仍然有效。但物权无法变动，可能导致合同无法履行。

2. 政府批准对合同效力的影响：若合同在起诉前或申请仲裁前已取得政府批准并办理了土地使用权出让手续，合同将得到有效履行。未经批准的合同，虽不直接导致合同无效，但可能因无法履行物权变动而面临实际履行障碍。

3）特殊情况的处理

1. 在特定条件下，如转让的土地用于国家机关用地、军事用地等特定项目，或转让后土地用途保持不变，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。但转让方需将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

二、划拨土地可以改为出让吗

1）划拨土地可以改为出让吗1、划拨土地可以改为出让。依据相关法律的规定，划拨国有土地的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，交纳土地出让金后，可以转化为出让土地。2、法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人

（二）领有国有土地使用证

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。二、划拨土地房产过户流程是怎样的划拨土地房产过户流程如下：

1、提出土地出申请

2、办理出让手续，缴纳土地出让金

3、办理不动产权证书。

三、划拨土地能否转让使用权

1.划拨土地一般可转让，但必须满足法定条件。

按规定，转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，需报有批准权的政府审批。

获批后，受让方通常要办理土地使用权出让手续并缴纳出让金；

符合特定情形可不办理出让手续的，转让方要将土地收益上缴国家或作其他处理。

若未经批准就进行转让，土地管理部门有权没收违法所得，还会处以罚款。

受让方要积极配合办理出让手续并缴纳出让金，以确保转让行为合法合规。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎钟某某、王某某等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，钟某某上诉请求：

1.撤销薛城区人民法院（2021）鲁0403民初1606号民事判决第一项，改判驳回王某某的全部诉讼请求；

2.二审诉讼费用由被上诉人承担。

而且，在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，并未侵害国家利益和社会公共利益，因此也不应将《中华人民共共和国城市房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于土地划拨的规定理解为效力性强制性规范。

二审案件受理费各100元，均由王某某负担，并于本判决生效后七日内交纳，撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2021）鲁0403民初1606号民事判决。

✎庞某某、天津农垦红光有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起土地租赁合同纠纷案件，庞某某钢上诉请求：

1.依法撤销一审判决，改判驳回红光公司的诉讼请求；

2.二审诉讼费由红光公司负担。

双方当事人《协议书》中未提到“建设用地、自建住宅”，也未提到“房屋转让”等事宜，一审法院认定双方系转让划拨土地上的房屋，导致合同无效系事实认定错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费80元，由庞某某钢负担。

✎庞某某、天津农垦红光有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起土地租赁合同纠纷案件，庞某某钢上诉请求：

1.依法撤销一审判决，改判驳回红光公司的诉讼请求；

2.二审诉讼费由红光公司负担。

双方当事人《协议书》中未提到“建设用地、自建住宅”，也未提到“房屋转让”等事宜，一审法院认定双方系转让划拨土地上的房屋，导致合同无效系事实认定错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费80元，由庞某某钢负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第四十条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

※中华人民共和国民法典:第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

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文章来源参考：政府头条-划拨土地转让违法吗判几年，划拨土地转让费是多少

内容投稿：喻俊思

内容审核：杨念平律师

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