刘清伟律师
自2013年，从事法律工作近十年，对于企业合规、经济纠纷等民事案件，土地征收、房屋征收等行政案件具有丰富的办案经验，对于精准把握委托人实际诉求，结合案件争议焦点，运用丰富的办案经验、扎实的法律功底针对性为委托人制定最佳诉讼方案。
土地使用权价款如何确定，国有土地使用权划拨价款怎么算
一、国有土地使用权划拨价款怎么算
国有土地使用权划拨价款并无统一固定标准，需根据具体情况综合确定，以下从计算方法、费用构成、影响因素三方面详细阐述：
1）计算方法
1. 市场比较法：适用于市场数据充足的情况，通过收集相似地块交易数据，进行各项修正后确定待估地块价格。
2. 成本逼近法：适用于新开发土地或市场欠发达地区，计算土地取得费、开发费等，再扣除土地出让金得到划拨土地使用权价格。
3. 收益还原法：适用于有稳定收益的土地，如商业用地，通过确定土地纯收益和还原利率，计算出让土地使用权价格，再扣除土地出让金。
2）费用构成
1. 土地取得阶段：包括土地补偿费（一般为耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍）、安置补助费（标准为耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，每公顷最高不得超过十五倍）、地上附着物和青苗的补偿费（具体数额由地方规定）。
2. 开发建设阶段：可能涉及前期开发成本（如场地平整、“三通一平”等费用）和税费（如耕地占用税、契税等）。
3）影响因素
1. 土地用途：不同用途土地价值不同，商业用地价值通常高于住宅用地和工业用地。
2. 地理位置：位于城市中心或交通便利区域的土地价值更高。
3. 政府政策：政府对土地使用的规划和政策调整会影响土地价值。
二、向政府支付的土地价款扣除规定
向政府支付的土地价款扣除规定如下：
1、只有“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）”时，土地价款才能在销售额前扣除
2、纳税人按规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料
3、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。计算土地增值额的扣除项目如下：
1、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
2、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。综上所述，土地价款是土地所有人向政府部门支付的征地和土地收益费用，是对不损坏土地以及辛勤耕作的保证，除特定情况外不可免除。【法律依据】：
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权价款如何确定的，土地使用权价格是什么意思
内容投稿：梁思峰
内容审核：刘清伟律师
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