刘博韬律师
刘博韬律师自2010年起专注于征收拆迁业务，在该领域深耕十五年，代理案件遍及除西藏及港澳台地区的全部省、自治区、直辖市，涉及住宅类、商业类、企业类房屋拆迁、集体土地征收及行政处罚等，案件总量逾千件。
拆迁评估报告怎样是合法的，征收补偿时怎么算合法送达评估报告
一、征收补偿时怎么算合法送达评估报告
征收补偿中，评估报告的合法送达需遵循以下要点，以确保被征收人的合法权益得到保障：
1）送达程序的合法性
1. 送达方式：评估报告应依法送达给被征收人，送达方式包括直接送达、留置送达、邮寄送达等。直接送达时，可要求被征收人签字确认；若被征收人拒绝签字，可邀请有关基层组织或所在单位代表到场见证，并在送达回执上注明拒拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或盖章，视为送达。
2. 公示要求：评估报告需在征收范围内进行公示，公示期不少于10日，以便被征收人查阅和监督。公示应确保被征收人能够充分了解评估结果，维护其知情权。
2）评估报告的完整性与准确性
1. 内容全面：评估报告应全面、客观、公正地评估被征收房屋的价值，考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、装修情况等因素对房屋价值的影响。
2. 依据充分：评估报告应依据合法有效的法律法规、政策文件、技术标准等进行评估，确保评估结果的合法性和合理性。
3）异议处理机制
1. 复核申请：被征收人对评估结果有异议时，可在规定期限内申请复核评估。复核申请应明确指出评估报告中的问题或不合理之处。
2. 鉴定机制：若被征收人对复核结果仍有异议，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。专家委员会的鉴定意见具有权威性，评估机构应根据鉴定意见调整或修正评估报告。
二、房屋拆迁评估价格怎么算？
1、拆迁评估比准价格的确定
（1）评估比准价格由房地产评估机构按下述二个价格从高确定：
（2）核发拆迁许可证之月与被拆迁房屋同类地段的商品住宅平均价格
（3）根据交易价从高原则，从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格。
2、非住宅用房拆迁评估有关系数及规定
（1）关于调整非住宅用房拆迁评估系数有关问题的通知》拆迁工业厂房、仓储用房采用成本法评估的土地评估价公式中，期日修正系数从1.05调整为1.
18.
（2）采用成本法评估非住宅房屋时，土地评估价也可采用市场比较法的方法求取。
3、装修补偿标准
房屋装修的评估，可以按《关于调整城市房屋拆迁补偿安置有关费用的通知》规定的装修费用标准，在上浮20%的范围内，由评估机构评估确定。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条
房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：
（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利
（二）审核相关资料、程序的合法性
（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核
对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。（五）经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书
达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。
三、怎么判断评估报告是否合法?
(1)程序是否合法
主要审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机关的确定是否合法，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系，估价过程操作是否规范等。
(2)形式是否合法估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等。
(3)内容是否合法内容审查虽然不是审查的重点，但是，如果认为评估结果可能不实， 可以提出异议。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
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文章来源参考：政府头条-拆迁评估报告怎样是合法的呢，拆迁评估报告法律效力
内容投稿：喻慧琴
内容审核：刘博韬律师
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