【农村宅基地拆迁】集体土地上房屋遇棚户区改造，先拆了再商量补偿数额能行吗？

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在明小编 2025-08-14 11:40:58

导读：宅基地上建造的多层建筑归于棚户区改造项目是否适当，这是个尚存争议的问题；但“先补偿，后搬迁”原则，则没有任何争议！

【基本案情：宅基地上小楼也“棚改”？】

河南省周口市的史先生原本在本村拥有一片宅基地，并建有三层的房屋。因为临近省道，交通便利，史先生在这处房屋内经营起一家小旅店，生意也是格外红火。然而，随着当地城市建设的加快，这片宅基地被纳入了所谓周口市港区棚户区改造范围（请注意，若严格按照棚户区改造项目的特征来看，这类宅基地上的多层建筑是不应属于这类项目的实施范围的），但征收方给出的补偿方案却让史先生难以接受。在多轮的谈判后，补偿价位仍不能达到史先生的合理预期。后乡政府与史先生商量，答应称我们先用地，到底给你多少钱我们再协商。史先生听闻对方如此“有诚意”，心里有点犹豫。直至2018年9月，乡政府以赶项目进度为由，组织人员拆迁了史先生的房屋。看到房屋真的变成了一片瓦砾，史先生只得向北京在明律师事务所的杨念平律师求援。

【法律分析：“商量定了”的补偿不够拆迁标准】

杨念平律师指出，乡政府在被征收人未签订补偿协议之前，强行拆除房屋的行为是无任何职权依据的，严重违反法定程序。《

国有土地上房屋征收与补偿条例

》第二十七条中确立的“先补偿，后搬迁”原则，在农村集体土地及其上房屋、附着物的征收中亦应当参照执行，这一观点已在司法实践中得到普遍认可。在集体土地领域，房屋的拆除只有两种路径，一种是被征收人与征收方签订补偿安置协议后的拆除，一种是双方无法达成一致意见，在被征收土地所有权人、使用权人已经得到安置补偿或无正当理由拒绝接受安置补偿的前提下，县级以上地方政府土地行政主管部门可依据《土地管理法实施条例》作出责令交出土地决定，进而申请人民法院强制执行。而无论是哪种途径，“先补偿，后搬迁”都应得到贯彻，对于征收中合法的建筑物也不得实施行政拆迁。

在最高人民法院（2018）最高法行申4205号案中，最高法也适用了“先补偿，后搬迁”的原则，确认被告乡政府违法。在该案中，当事人的房屋同样建在集体土地上，同为合法建筑，未经申请法院强制执行即遭行政机关的强制拆除。在认定违法行政机关的强制拆除过程中，最高法引用了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定，被征收人在法定期限内不复议不诉讼拒不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。最高法的观点也非常明确，前述条文虽为针对国有土地上房屋征收强制执行程序的规定，但对因集体土地征收而引起的房屋及附着物的强制拆除问题，亦可参照。由此可知，在已经完成安置补偿工作的情况下，无论是集体还是国有土地上的房屋，其强制执行均应由行政机关申请法院强制执行，在获得法院准许强制执行的裁定前，行政机关无任何直接拆迁被征收房屋的权力。

另外，乡政府曾与当事人史先生商量称拆除后一定会给你补偿的，这样是否能使其拆迁行为合法化呢？答案是否定的。根据4205号案中最高院的意见，行政机关并未作出明确的安置地点、支付、或提存补偿款的安置补偿行为，其实施拆除行为仍然不具有合法性基础。即便是行政机关已经明确了过渡期的补助费支付方式，但这也并非是安置补偿权益的全部内容，过渡协议并不能代替整体的安置补偿协议。由此我们可以看出，拆迁房屋时申请法院强制执行的前提——完成补偿安置的要求是十分严格的，征收机关应依据征地补偿安置方案依法作出补偿决定或补偿行为，即安置地点和面积已经明确，补偿款已经支付或者专户储存。仅仅是“商量定了”，还是远远不够的。

在

杨念平律师

的指导下，史先生明白了此前乡政府的强制拆除行为违法无疑，已经前往法院提起确认拆迁违法的诉讼。而且由于拆迁过程中已经注意保留证据，该案的事实也较为清晰，目前乡政府也有意和史先生在诉中协商解决行政赔偿问题。在明律师最后要提醒各位被征收人，被征收人的合法物权被法律严格保护，当事人面对行政机关的花言巧语，一定要坚守住“先补偿，后搬迁”这条底线，保护好自己的合法财产，为后续的维权谈判争取更大的空间。

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