牢记拆除违建的这5大精华步骤，让“以拆违促拆迁”无处遁形！

导读：在牵涉拆迁项目的违建查处案件中，认定、处置违建的程序步骤若一个一个罗列下来往往令被征收人感到困惑甚至有些犯晕。本文，北京在明律师事务所的马丽芬律师团队就为大家拣选其中的5个精华步骤，“简化版”程序的每一个要点都是被征收人依法维权的审查重点，直接可以对应到自己的案件中去。

【引入案例：发函拆违可行否？】

范先生最近遇到了糟心的事：他从别人处转包到某村经济合作社的土地，转包人已与某村经济合作社签订了《转让合同》，双方约定受让土地使用权及地上物，同时接收该处地上的厂房。范先生在承包到这块土地后投入了大量的资金人力进行地面、房屋的装修及改造，且该块土地上的厂房经过范先生的合法经营及努力，经营效益良好。

但其后该村启动某项目，范先生的厂房被列入腾退范围。因范先生未与腾退方达成一致合意，双方迟迟未能签订补偿安置协议。很快该处厂房便遭遇了断水断电的情况，更严重的是，在某日，范先生收到某机关出具的范先生的房屋被认定为违法建筑的函，其后未过几日厂房便被工作人员直接强制拆除，给范先生造成了严重的财产损失。

【法律分析：拆违的“简化”后要点】

根据《城乡规划法》的规定，违法建筑是指未经规划和自然资源主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物。因《城乡规划法》是2008年1月1日实施的，故2008年以前未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证即建设的建筑物和构筑物是否属于违建，要看其是否遵从当时的法律法规规定办理了相关手续。总之，《城乡规划法》并不适用于所有违建认定处置情形。

那么认定为违法建筑后必须要将房屋拆除吗？答案是不一定的，根据《城乡规划法》第十八条的规定，不能拆除的城镇违法建设，应当依法没收实物或者违法收入。没收的实物按照有关规定交由财政统一管理。此外还有在明律师多次提及的“一般违法”与“严重违法”的区分对待原则，对于能够通过改正措施消除对规划实施影响的，可以在改正后予以补证。可见面对违法建筑，除了将其拆除，还是有其他的途径可走的。

那需要将房屋拆除要经过何种程序才符合法律规定呢？我们提示大家5点：

其一，根据《行政强制法》第四十四条的规定，确认需要将违法建筑拆除的，应当先由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除；当事人在收到责令限期拆除决定类文书后的法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且又未将房屋自行拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

也就是说，一旦被征收人针对责令限拆通知或决定提起了复议或者诉讼，则行政拆迁必须中止下来，由复议机关或者法院对涉案违建认定、处置决定的合法性进行全面审查，得出裁决结果后才能继续向下推进。在作出相应文书的6个月起诉期限内，行政机关无权直接拆迁房屋。

其二，根据《行政强制法》第三十五条的规定，行政机关在做出强制拆除违法建筑的决定前，应当事先书面催告当事人自行将房屋拆除。

实践中，很多地方在拆违程序中都没有“催告”这一环节，这是明显的程序违法点，大家一定要在诉讼中把握住。

其三，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条第一款的规定，如果当事人在收到催告后在规定时间内仍未自行将房屋拆除，行政机关可以做出强制拆除决定，但该决定应当提前5日进行公告，告知其实施强制拆除的时间及相关依据，当事人的权利、义务等。

即在催告、听取陈述申辩后行政机关才可以作出强制拆除决定，并在实施拆迁前依法公告。需要指出的是，这一“公告”环节与前述责令限期拆除决定的依法送达、张贴是两个步骤，行政机关都要严格履行，而不能只拣其中之一。

其四，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条的规定，在行政机关强制拆除前，应当通知当事人清理有关的物品，当事人拒不清理的，应当制作财物清单并由当事人签字确认，当事人拒不签字的，可由违法建筑所在地居民委员会、村民委员会确认，并且将财物运送至指定场所，交还给当事人，当事人拒绝接收的，依法办理提存。

故此，实践中采取“突然袭击”方式拆违致使大量室内物品被埋压损毁甚至导致人身伤亡的情形是严重违法的，被征收人有权就其扩大的损失要求行政赔偿并追究有关工作人员的责任。

其五，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条的规定，在行政机关强制拆除时，若果当事人是公民的，应通知其本人或者成年家属到场，若当事人是法人或者其他组织的，应通知其法定代表人、主要负责人或者上级单位负责人到场，拒不到场不影响行政机关实施强制拆除的行为。

在明律师最后想提示大家的是，实践中的大量案件显示，绝大多数拆违都难以确保完全走对上述程序步骤，故当事人就程序违法点往往能够做到“有的诉”。但不可否认的是，仅抓程序还是不够的，实体更重要。而像前述案例中“以拆违促腾退”的现象则属于典型的行政目的不当，当事人要同时在违建认定和腾退项目合法性两处着手，才能收获最佳的维权效果。总之，牢记前述5大简化版精华步骤，将对你的依法维权提供重要支持。

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