湖南省集体土地房屋拆迁案例：拆迁安置补偿不合理，被拆迁人如何提高房屋拆迁补偿？

导读：北京在明律师事务所律师黄晓丽去年接办的湖南省怀化市的一起土地征收案件，在短短四个月内未开一庭，就使被拆迁人通过调解拿到了满意的补偿。我们的专业拆迁律师再次以精确的维权方案和专业的办案水平赢得了当事人的信任与赞誉。在面临征收或拆迁时，很多被拆迁人经常非常困惑，自己想尽一切办法，为什么政府给的补偿和自己心里的房屋拆迁补偿相差甚远？希望广大被拆迁人通过了解办案经过能有所启迪。

山重水复疑无路——责令限期交出土地

陈先生是湖南省怀化市芷江侗族自治县某村村民，在某村有合法的承包地。2015年5月县国土局先后发布征地公告及征地补偿安置方案，由于房屋拆迁补偿标准过低，陈先生拒绝签订房屋拆迁补偿协议。2016年6月县国土局对陈先生使出了杀手锏——下达了限期腾地决定书，限期腾地决定书在农村集体土地征收过程中是极其重要的法律文书，因为如果在规定的期限内不交出土地则很可能被强制执行，此类拆迁因为有合法的依据，想要推翻只存在理论上的可能性。一旦被强制执行，不仅得不到预期房屋拆迁补偿，土地也将被强制收回，得不偿失。

柳暗花明又一村——寻求专业维权

陈先生意识到问题的严重性，并且清醒的认识到凭自己的能力根本实现不了目的，经过慎重考虑，决定请专业征收维权律师助其维权。现北京在明律师事务所的黄晓丽律师通过研究案件材料，发现此次政府征地没有有效的批准文件，依据的是1992年湖南省政府作出的征地批复，国土资源部《关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见》规定，农用地转用和土地征收批准文件有效期为两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。国务院2004年28号决定第19条明确规定：“严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或者用地行为的，批准文件自动失效。”据此，可以基本判断当地政府征收陈先生的承包地实属严重违法。

复议诉讼组合出击——促成调解

黄律师通过信息公开获知涉案土地已被县国土局出让给某房地产有限公司，在获得政府违法的证据后黄律师除了启动行政复议程序，还针对《限期腾地决定书》《国有土地出让权合同》及《建设用地规划许可》提起行政诉讼，这三个案件的开庭时间定在2017年2月23日至25日三天。在开庭前黄律师主动和主审法官沟通案件促成双方调解，2月20日恰好是周五法官通知双方到法院谈了一整天，虽然没有达成协议但是比原来的补偿额已然提高了不少。经过黄律师做工作，在第二天周六法官又加班通知双方到法院进行磋商，最终陈先生与政府达成协议，不但大幅度提高房屋拆迁补偿数额，还支付了陈先生的律师费及其到北京找律师的机票等维权费用。

【律师说法】

对于被拆迁人如何谋取谈判的主动权，甚至做到不战而屈人之兵进而提高房屋拆迁补偿，笔者认为主要有两点：一是掌握政府征收中的违法点。兵书云：“知己知彼，百战不殆”，动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一般情况，被拆迁户对征收的知识掌握的非常有限，但是政府的动迁人员熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，都在他们的掌控之中，所以作为被拆迁方，要想掌握谈判的主动权，不但要熟知法律法规，还要能抓住对方存在的违法点；二是针对违法点，采取切实可行的维权行动。如何利用违法点并取得最佳的效果，这就需要拆迁维权律师具有丰富的实战经验和超强的把控案件关键节点的能力。行政案件不同于民事案件，在同一种情况下，可以走的法律途径会很多，到底采取哪一种救济途径，只有不放过案件的任何一个细节，对全案进行综合考量，才能找到对委托人最有利的救济途径。（黄晓丽/文）

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