导读:在征收拆迁过程中,需要聘请专业房屋评估机构对被拆迁人的房屋拆迁进行依法评估,以此确定安置补偿费的数额。而对房屋价值进行评估时,评估时点的确定对于被拆迁人来说尤其重要,直接关系到房屋征收补偿数额的多少。那么,房屋估价时点到底该如何确定?
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”因此,可以确定国有土地上房屋征收时,房屋评估报告中的评估时点为征收决定公告之日。
而在现实情况中,经常出现房屋征收补偿拖延的情况。任何一个拆迁项目,都可能因为各种原因而拖延数年。因被拆迁人与房屋征收部门就安置补偿不能达成一致意见,经常会出现安置补偿迟迟不能落实的情况。
在并非因被拆迁人的原因而拖延数年后,不能就房屋征收补偿达成安置补偿协议的情况下,房地产市场价格产生巨大变化,拆迁人仍然依照房屋征收决定公告之日的评估时点进行评估,显然不能满足被拆迁人能在市场上买到区位、面积、用途、结构相当的房屋的要求,也不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中保证房屋被拆迁人居住条件有改善,生活水平不降低的立法精神。
那么此时,虽然相关法律法规没有明确规定需要对拖延征收房屋的评估时点进行调整,但根据相关立法基本精神及公平合理补偿的相关原则,笔者认为就有必要对评估时点进行调整。而调整后的评估时点,笔者认为应当按照征收补偿拖延后再启动房屋征收补偿的时间点来进行评估。
最高人民法院公报及最高院行政审判庭公布的指导性案例中均对房屋违法拆迁后,房屋价格上涨后如何进行房屋征收补偿的问题进行了认定。
在相关指导性案例中,法院认定如果因拆迁人的原因与被拆迁人未就补偿安置达成一致,导致被拆迁人未能依法获得房屋补偿安置,那么相关政府及其职能部门有义务保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置。在拆迁人无适当房屋进行产权调换的情况下,则应当以再次进行安置补偿时同类房屋的房地产市场评估价格为标准进行房屋征收补偿,以保证被拆迁人的权利。
结合上述案例,法院在解决安置补偿纠纷时,也认定如违法拆迁长期未补偿,在房价上涨时应以判决作出时的房价确定补偿款即以补偿时的市场价格予以确定。上诉法院判决对于评估时点的认定,更进一步印证了笔者的观点,对于非因被拆迁人原因,导致安置补偿迟迟不能落实到位,那么对于房屋评估时点的认定,就应以再次启动征收补偿的时间点作为房屋评估的评估时点,以此来实现合理的房屋征收补偿。
以上只是笔者对于评估时点的一点思考,但是每个地区对于征收拆迁安置补偿的相关规定不同。因此如果您在房屋征收拆迁中遇到相关问题,也欢迎您及时联系在明拆迁律师进行咨询,在明律师会为您解答相关法律问题,并帮助您维护自己的合法权益。
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来电会被问四样:房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久;按这四样说清楚,就能先拿到一个方向性判断。
评估价是补偿的底盘,选择权在被征收人手里:先协商选定,谈不下来再走多数决定或随机选定,具体办法由省级规定,内定的可主张程序违法。
征收范围确定后暂停办理迁入等手续,最长不超过1年;新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
多数拆迁争议两条路任选:复议60日、诉讼6个月;但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形,政府信息公开不予公开的即属其一。
危房鉴定分A、B、C、D四级,只有D级才涉及整体拆除,处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档;对结论不服可申请复核鉴定。
一户一宅是分配原则,但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回;来源合法的每处都该单独算账,最忌讳打包签一个总数,让合法的跟着被压价。
公房承租人不是产权人,但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象,常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效,拆迁补偿的法定对象仍是原房主;但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序,是征收决定合法的前提和保障。日前,北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中,道路建设项目的房屋都拆得差不多了,房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么,省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢?在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢?案件结果:确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序,是征收决定合法的前提和保障。日前,北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中,道路建设项目的房屋都拆得差不多了,房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么,省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢?在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢?案件结果:确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。