确山县关于拆迁赔偿，案例分享：企业搬迁土地赔偿权责如何界定，来自辽宁张某的遭遇

确山县关于拆迁赔偿，案例分享：企业搬迁土地赔偿权责如何界定，来自辽宁张某的遭遇

一、案例分享：企业搬迁土地赔偿权责如何界定，来自辽宁张某的遭遇

辽宁某企业在搬迁后，总共获得了814万元的土地赔偿款。但经国家调查发现，这块土地不符合给予补偿的情况，企业不应获得这笔赔偿款。随即，这笔款项被追回，而与搬迁项目有关的负责人张某，与其他负责人一起被裁决。张某是以玩忽职守罪被判决，但张某是否真的有此罪名，张某的辩护人田某，也是张某的妻子，一直在向有关单位申诉重新调查此事，对裁决结果表示质疑。

2015年7月，张某被判决为玩忽职守。相关单位查封了通过拍卖取得的位于该市某区某村的一块土地及地上建筑物、构筑物等。经过相关部门鉴定，被查封的土地及其地上附属物价值人民币约442万元。直到张某接受调查时，尚有36万的损失未被追回。

在案件审理过程中，被告人及涉案人员已将未挽回的36万损失退赔，其中包括张某退赔的8万元。经过相关单位对证人证言、会议纪要、会议记录、搬迁协议书、《国有土地使用证》等证据证实，确认了张某的犯罪事实。

相关单位认为，被告人张某不认真履行职责，致使国家利益遭受重大损失，应依法惩处。但考虑张某具有自首情节、案发后已挽回给国家造成的经济损失，有悔罪表现，依法可以对其减轻处罚。

最终，张某因玩忽职守罪，被判有期徒刑二年，缓刑三年。扣押涉案的财物一律上缴。

张某的辩护人田某，系张某的妻子，针对此事的裁决，向上一级相关单位提出上诉。在二审中，田某提出了两项证据，第一，关于区属企业搬迁有关问题的办公会议纪要等6组证据，欲证明上诉人张某不是搬迁领导小组成员。第二，提供该市其他四家公司出具的情况说明和搬迁协议书等证据，欲证明证人出具语言为虚假的。

而相关工作员对上述证据的质证也提出了意见：只能证明张某是该区的搬迁领导小组成员，而其他四家企业出具的情况说明与搬迁协议书等证据，与本案无关联性。

二审驳回上诉，维持了原判，并裁定为终审裁定。

张某的辩护人田某，因不服该市上级单位的裁定，继续提出再审申诉。原因是没有具体的事实证明申诉人有罪，而一审判决依据的书证、人证、询问笔录证明申诉人无罪，申请撤销裁决。

田某的具体请求如下：

1、请撤销判决，因判决的有罪认定是捏造的虚假事实、隐藏证据，判决依据的书证、人证、申诉人的笔录，不能证明申诉人有罪，反而证明申诉人无罪。

2、申诉人单位全体职工、领导联名签字出具的证据，证明申诉人无罪。

3、相关单位存在恶意隐匿证据的嫌疑。

4、二审时的有罪质证《张某的行为具有审查搬迁企业资格》是捏造虚假事实。

这件事，经过田某申请再审请求后，仍在处理当中。\n\n\n相关材料：

希望相关的管理部门能够注意并重视张某和田某的这件事，并妥善处理后续事宜。也希望这件事得到舆论的支持与关注，让法公平地面对每一个人。

法条链接：

《中华人民共和国刑法》 第三百九十七条

国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。 国家机关工作人员徇私舞弊，犯前款罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。

《中华人民共和国刑法》第六十七条

犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。

来源：微博

https:weibo.comttarticlepshow?id=2309404798777423954746

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二、企业拆迁赔偿 法律问题

相较个人土地房屋征收拆迁来说，企业拆迁更加复杂。

实践中，征收方多将企业的土地使用权补偿和企业厂房及其他地上附着物混为一谈，而拒绝对企业土地使用权部分单独进行补偿。

这样的补偿权利缺位，使很多企业在拆迁时面临补偿与损失难以对等的困境。

但实践中多数企业更多地将注意力集中在了厂房补偿、停产停业损失补偿等部分，对土地权利补偿没有太多关注。

那么企业拆迁中，土地使用权补偿部分是不是真的存在呢？企业用地是划拨的、租用的有何区别，土地补偿是否应该归企业所有呢？拆迁律师今天就来为大家简单解析相关问题。

一，划拨出让等方式取得国有土地，应该得到补偿，但租地不一定！

如果有一家企业是通过招拍挂或者划拨方式取得的国有土地使用权，那么根据《土地管理法》规定，无论征地项目是为公共利益需要使用土地的；

还是旧城改造项目需要调整使用土地的，都应当因土地使用权被回收，而对土地使用权人(企业)进行合理补偿。

但拆迁律师要特别提出的一点是，对于租赁国有土地的企业，由于租赁权属于债权而非用益物权，对于这类情况下企业并不是直接的土地被征收人，所以土地使用权补偿和我们以上所说的情况略有不同，企业能不能拿到土地补偿、能够分到多少土地补偿，需要由企业结合实际情况自己去争取。

二、承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽养殖场经营，征收时应该给土地补偿

如果一家企业是通过承包集体土地，或者经营权的出租、转让等合法流转途径取得承包地，并依法用于农业生产经营，如蔬菜大棚、畜禽养殖场等，土地的性质没有发生改变，还是集体非建设用地。

那么拆迁时，实际上企业和承包土地的普通农民差不多，企业本身就是土地承包权或经营权人，征收方应当直接根据《土地管理法》第四十七条的规定，参照“该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍”的补偿标准计算土地补偿费，企业当然有权利主张这部分土地补偿费。

三、当企业使用集体建设用地时，征收方很可能会以违法用地为由不予补偿

1、《土地管理法》中有规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

通常情况下，只有先将土地依法征收转为国有，再由企业缴纳土地出让金后，才能正常使用。

如果一家企业直接使用集体土地，拆迁方往往会因此提出企业没有土地使用权补偿。

但是对于企业来说，有时候是在一些招商引资的政策下取得了集体建设用地使用权，不问缘由地一刀切拒绝对企业进行土地补偿显然是不合理的。

2、集体建设用地不能随便买卖，相关法律法规目前仍处于相对缺失的状态，在新《土地管理法》正式出台实施以前，集体经营性建设用地的入市交易，仍旧停留在各地区试点进行试验和总结经验的阶段。

也就是说，企业所在的地方不同，所面临的具体管理规定和政策很有可能相差较大。

企业在遇到征地拆迁时，要结合具体情况和当地的规定，确定自己能按照何种标准争取土地使用权补偿。

3、最让企业主感到头疼的是自己买地贵、征地补偿低。

即使是使用集体建设用地，企业用地时往往也需要投入相当大的一笔资金。

然而拆迁时，如果企业得不到土地补偿，这部分用地成本就成了企业自己承担的损失。

当企业拆迁后再到市场上从新购买土地时，企业不一定能够承受拆迁补偿和买地费用之间的巨大差价。

拆迁律师认为，实践中拆迁方应当考虑到，尽管集体建设用地入市交易仍旧缺乏明确的法律规定和定价标准，但企业依法取得集体建设用地使用权证，或通过合法途径以租赁、受让等方式取得了集体建设用地使用权的，土地的实际价值并不比国有工业用地要低。

因而在计算企业拆迁补偿时，拆迁方应当参照土地具体体现的实际价值，充分考虑企业在搬迁后的重建安置问题，对企业拆迁损失进行合法合理、全面充分的评估，给予企业合理的补偿安置条件。

企业拆迁中对土地使用权的补偿，是一个既有极强的现实性，又有法理深度的问题。

应当明确的是，无论企业的土地性质是怎样的，只要企业是通过合法途径取得土地使用权的，在拆迁时，企业都有权主张该部分补偿。

三、企业拆迁中，对于土地使用权的补偿并不少，您拿到了吗？

1、企业拆迁的主体有哪些？

（1）有限责任公司，该企业就是被拆迁人，但是会有股东选出的有法定代表人资格的人行使代表权，代表本企业签订拆迁安置补偿协议。

（2）股份有限公司，由股东会形成决议，选出有法定代表人资格的人行使代表权，代表本企业签订拆迁安置补偿协议。

（3）合伙企业，被拆迁人应当为合伙企业。

需要按照合伙协议的约定或者经全体合伙人决定，委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，对外签订拆迁安置补偿协议。

（4）完全彻底改制的企业，应由改制企业的董事会形成决议，并委托具有企业法定代表人资格的人行使有效的民事代表权，签订本企业的房屋拆迁补偿安置协议书；

（5）对改制不彻底或是未能完全改制的企业，应由主管部门协调，并设立处置国有资产的领导小组负责人及原企业法定代表人共同签订本企业的房屋拆迁补偿安置协议书；

对主管部门已公告宣布被拆迁企业停业清算解散的，应由主管部门设立的清算小组负责人签订本企业的房屋拆迁补偿安置协议书。

2、企业拆迁的赔偿项目有哪些？

企业拆迁赔偿项目主要有：

（1）房产价值赔偿。

房产价值赔偿方面主要由房产和土地使用性质决定；

企业房产用途一般是工业厂房和仓库，但也有部分住宅和办公房，具体以房产证登记为准；

土地使用性质也一般是工业用地。

所以房产价值基本比较固定，对此弹性空间不大。

基本以拆迁部门指定的房地产评估有限公司评估价值为参考值。

（2）设备设施赔偿。

设备设施赔偿方面争议最大。

主要是由于以下几个原因：

A、是政府拆迁政策和一般操作规程对此项目是适当赔偿，而不是充分赔偿；

B、是没有中介机构能够进行专业评估，无法出具评估报告；

C、是被拆迁方无法提供大量详细的损失资料；

所以虽然现在已有拆迁单位委托资产评估有限公司进行此项目评估，但评估价值与企业实际损失差距较大。

（3）停产停业赔偿。

停产停业赔偿方面在国内处理上有不同标准。

有些省份补偿标准是每平方米300-400元，有些省份是一半，有些省份是没有赔偿。

属于可以协商部分。

（4）搬迁奖励赔偿。

搬迁奖励赔偿是固定的，基本上是每平方米一百九十元左右。

无形资产的赔偿争议是最大的，一般在实践操作中比较困难。

理论上是存在的，但举证和认可有比较大的难度，基本上是通过上述四块赔偿的充分赔偿来补充。

四、企业拆迁的主体以及赔偿项目

法律分析:

补偿包括：

一是拆迁资产的补偿费用，包括：

无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等；

二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；

三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；

四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

五、企业搬迁的补偿 法律问题

法律分析:

补偿包括：

一是拆迁资产的补偿费用，包括：

无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等；

二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；

三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；

四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

六、土地赔偿问题 -法律责任

相较个人土地房屋征收拆迁来说，企业拆迁更加复杂。

实践中，征收方多将企业的土地使用权补偿和企业厂房及其他地上附着物混为一谈，而拒绝对企业土地使用权部分单独进行补偿。

这样的补偿权利缺位，使很多企业在拆迁时面临补偿与损失难以对等的困境。

但实践中多数企业更多地将注意力集中在了厂房补偿、停产停业损失补偿等部分，对土地权利补偿没有太多关注。

那么企业拆迁中，土地使用权补偿部分是不是真的存在呢？企业用地是划拨的、租用的有何区别，土地补偿是否应该归企业所有呢？拆迁律师今天就来为大家简单解析相关问题。

一，划拨出让等方式取得国有土地，应该得到补偿，但租地不一定！

如果有一家企业是通过招拍挂或者划拨方式取得的国有土地使用权，那么根据《土地管理法》规定，无论征地项目是为公共利益需要使用土地的；

还是旧城改造项目需要调整使用土地的，都应当因土地使用权被回收，而对土地使用权人(企业)进行合理补偿。

但拆迁律师要特别提出的一点是，对于租赁国有土地的企业，由于租赁权属于债权而非用益物权，对于这类情况下企业并不是直接的土地被征收人，所以土地使用权补偿和我们以上所说的情况略有不同，企业能不能拿到土地补偿、能够分到多少土地补偿，需要由企业结合实际情况自己去争取。

二、承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽养殖场经营，征收时应该给土地补偿

如果一家企业是通过承包集体土地，或者经营权的出租、转让等合法流转途径取得承包地，并依法用于农业生产经营，如蔬菜大棚、畜禽养殖场等，土地的性质没有发生改变，还是集体非建设用地。

那么拆迁时，实际上企业和承包土地的普通农民差不多，企业本身就是土地承包权或经营权人，征收方应当直接根据《土地管理法》第四十七条的规定，参照“该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍”的补偿标准计算土地补偿费，企业当然有权利主张这部分土地补偿费。

三、当企业使用集体建设用地时，征收方很可能会以违法用地为由不予补偿

1、《土地管理法》中有规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

通常情况下，只有先将土地依法征收转为国有，再由企业缴纳土地出让金后，才能正常使用。

如果一家企业直接使用集体土地，拆迁方往往会因此提出企业没有土地使用权补偿。

但是对于企业来说，有时候是在一些招商引资的政策下取得了集体建设用地使用权，不问缘由地一刀切拒绝对企业进行土地补偿显然是不合理的。

2、集体建设用地不能随便买卖，相关法律法规目前仍处于相对缺失的状态，在新《土地管理法》正式出台实施以前，集体经营性建设用地的入市交易，仍旧停留在各地区试点进行试验和总结经验的阶段。

也就是说，企业所在的地方不同，所面临的具体管理规定和政策很有可能相差较大。

企业在遇到征地拆迁时，要结合具体情况和当地的规定，确定自己能按照何种标准争取土地使用权补偿。

3、最让企业主感到头疼的是自己买地贵、征地补偿低。

即使是使用集体建设用地，企业用地时往往也需要投入相当大的一笔资金。

然而拆迁时，如果企业得不到土地补偿，这部分用地成本就成了企业自己承担的损失。

当企业拆迁后再到市场上从新购买土地时，企业不一定能够承受拆迁补偿和买地费用之间的巨大差价。

拆迁律师认为，实践中拆迁方应当考虑到，尽管集体建设用地入市交易仍旧缺乏明确的法律规定和定价标准，但企业依法取得集体建设用地使用权证，或通过合法途径以租赁、受让等方式取得了集体建设用地使用权的，土地的实际价值并不比国有工业用地要低。

因而在计算企业拆迁补偿时，拆迁方应当参照土地具体体现的实际价值，充分考虑企业在搬迁后的重建安置问题，对企业拆迁损失进行合法合理、全面充分的评估，给予企业合理的补偿安置条件。

企业拆迁中对土地使用权的补偿，是一个既有极强的现实性，又有法理深度的问题。

应当明确的是，无论企业的土地性质是怎样的，只要企业是通过合法途径取得土地使用权的，在拆迁时，企业都有权主张该部分补偿。

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文章来源参考：头条-确山县关于拆迁赔偿，企业搬迁的补偿 法律问题

内容审核：石有成律师

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