公寓房土地使用权到期，商住两用公寓产权到期怎么办

公寓房土地使用权到期，商住两用公寓产权到期怎么办

一、商住两用公寓产权到期怎么办

商住两用公寓产权到期后的处理方式主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。

1）商住两用公寓产权到期后的续期问题

1. 续期申请：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。若除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。

2. 自动续期与费用：对于住宅建设用地使用权，《中华人民共和国民法典》第三百五十九条明确规定，期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。对于非住宅建设用地使用权（如商住两用公寓中的商业部分），其续期则需依照法律规定办理，并非自动续期。

3. 未申请续期或续期未获批准：若土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条，土地使用权由国家无偿收回，同时土地上的建筑物、其他附着物所有权也由国家无偿取得。

2）商住两用公寓产权到期后的房屋所有权问题

1. 房屋所有权与土地使用权分离：需要明确的是，房屋所有权是没有期限的，而土地使用权是有期限的。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主对房屋拥有所有权，即使土地使用权到期，只要房屋未灭失，业主仍拥有房屋的所有权。

2. 地上建筑物的处理：在土地使用权到期时，若土地使用者未申请续期或续期未获批准，虽然土地使用权被国家无偿收回，但对于地上的建筑物，国家会根据收回时的残余价值给予相应补偿。

3）商住两用公寓续期的具体流程

1. 提交续期申请：土地使用者需在土地使用权到期前一年向土地管理部门提交续期申请书。

2. 审批与签订合同：若续期申请获得批准，土地使用者需重新签订土地使用权出让合同，并支付土地使用权出让金。

3. 办理登记：完成合同签订和费用支付后，土地使用者需依照规定办理土地使用权续期的登记手续。

商住两用公寓产权到期后，若需继续使用土地，应提前申请续期并支付相应的土地出让金。对于住宅部分，使用权可自动续期；对于非住宅部分，则需依照法律规定办理续期手续。若未申请续期或续期未获批准，土地使用权及地上建筑物将被国家无偿收回，但业主仍拥有房屋的所有权，并有权获得地上建筑物的相应补偿。

二、公寓产权40年到期了怎么办

公寓房40年产权到期的处理方式具体如下：

1、根据《中华人民共和国民法典》的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理

2、非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理

3、如果是根据规划需要，国家需要收回土地和地上建筑物的。那么业主也可以得到相应的经济补偿，用类似拆迁安置的办法解决。公寓产权和住宅产权的区别1、水电费计算不同。公寓需要区分是商业性质的公寓还是商住两用形式的，因为这关系到水电费的计算。一般商用公寓性质的土地会按照商用水电进行收取，普通公寓也是居民水电。长远来看，商用型的水电肯定是不划算的，居民用电用水基本要便宜一半

2、产权年限不同。房屋使用不会有年限，们要说的年限是土地的产权问题。一般现在的土地都会有40、50、70年的划分，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。所以大家购买的商用型公寓在土地年限上会少一些，具体的也要自己核算清楚

3、户口问题不同。商用性质的公寓属于在商业用地上建造的项目，户口问题可能得不到解决，住宅则反之。只要满足一定的条件，购房之后解决户口还是比较容易的

4、人口舒适度不同。商业住宅基本都是独立的单身公寓，适合两口之家或是单身入住，而且因为是商业用地，通常都是两梯十户的布局，这样的话人口比较杂乱，私密性可能会有所欠缺。而普通的住宅一般都是面积稍大一些的，每层楼两梯三户或者四户，私密性更强，安全方面要优于公寓

5、利率和首付不同。如果打算贷款购买商业公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首套房首付比例一般不低于40%，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常不低于35%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同

6、采光条件不同。商用型的公寓也要分很多类型的，有些公寓的卫生间和厨房没有做出明显隔断，而且没有透气的窗户，阳台也属于室内阳台，这样的话采光条件上就会弱很多。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件。购买公寓需要注意哪些问题?1、注意房屋的产权。购房者在选择公寓房的时候，一定要注意工业房的产权问题，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，商品房的性质是住宅用地

2、选择知名开发商。在选择公寓房的时候，购房者一定要选择知名开发商所开发的楼盘，因为知名开发商相对于一些小中型的开发商来说更有实力最重要的是拥有良好的资金周转能力，这样的企业具有责任感，也不会出现烂尾房的情况。3、选择优越地段。不管购买公寓房是用用于自住还是投资，在买房的时候一定要选择成熟的地段和交通方便的区域。一方面是方便出租，而且租金也有保障，另一方面是因为涨价的空间比较大，如果未来需要换房的话，在出售的时候也比较容易。法律依据：

《中华人民共和国房地产管理法》第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

三、公寓土地使用权到期了怎么办

根据我国相关法律规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

但如果是商业、工业等非住宅建设用地，土地使用权到期后，需要按照相关规定办理续期手续。

具体方式包括重新签订土地出让合同，支付土地出让金等费用。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎泉州迈宝能源有限公司、泉州市菲莉投资发展有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，迈宝公司向本院提出诉讼请求：

1.判令菲莉公司赔偿迈宝公司因土地使用权减少10年以及土地用途变更给迈宝公司造成的损失801299元【具体损失金额以评估结果为准】；

2.判令菲莉公司向迈宝公司支付迈宝公司为实现债权支付的律师费5000元。

该《不动产权证书》载明的商品房土地使用权期限比双方签订的《商品房买卖合同》约定的土地使用权期限减少了10年，且案涉土地的土地用途也由《商品房买卖合同》约定的“综合用地”变为“其他商服用地”。

案件受理费11863元，减半收取计5931.5元，由泉州迈宝能源有限公司负担，驳回泉州迈宝能源有限公司的诉讼请求。

✎罗某某、长沙市麓城置业有限责任公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，原告罗某某向本院提出诉讼请求：

1．判令被告在判决生效之日起六十天内为原告所购谷山乐园（三期）C-S1栋103号商铺办理完毕不动产权证书；

2．判令被告向原告支付延期办理不动产权证书违约金159192元。

［具体违约金明细见附表］；

违约金仅计算至2021年12月19日，后续违约金继续按照合同约定计算至被告办理完毕不动产权证书之日止。

3．判令被告向原告支付谷山乐园（三期）C-S1栋103号商铺商业用地土地使用权缺失四年的损失180934.3元（按购房价款的十分之一计算）；

（第2项、第3项合计金额340126.3元）。

4．本案诉讼费由被告承担。

然而，由于被告单方面的原因，案涉商铺的不动产权证书至今仍未办理，其主要原因在于被告开发建设的谷山乐园（三期）地块的土地使用权终止日期为2049年8月31日，而被告与原告签订的合同条款中却为2053年12月3日，导致原告所购商铺的土地使用权整整缺少了4年（商业用地土地使用权仅为40年，缺失了十分之一）。

限被告长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内配合原告罗某某办妥罗某某购买的位于长沙市岳麓区（三期）Ｃ-Ｓ1栋103号房屋的不动产权证，本案案件受理费因适用简易程序减半收取3201元，由原告罗某某负担701元，被告长沙市麓城置业有限责任公司负担2500元。

✎罗某某、长沙市麓城置业有限责任公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，原告罗某某向本院提出诉讼请求：

1．判令被告在判决生效之日起六十天内为原告所购谷山乐园（三期）C-S1栋102号商铺办理完毕不动产权证书；

2．判令被告向原告支付延期办理不动产权证书违约金157308.8元。

［具体违约金明细见附表］；

违约金仅计算至2021年12月19日，后续违约金继续按照合同约定计算至被告办理完毕不动产权证书之日止。

3．判令被告向原告支付谷山乐园（三期）C-S1栋102号商铺商业用地土地使用权缺失四年的损失178766.2元（按购房价款的十分之一计算）；

（第2项、第3项合计金额336075元）。

4．本案诉讼费由被告承担。

然而，由于被告单方面的原因，案涉商铺的不动产权证书至今仍未办理，其主要原因在于被告开发建设的谷山乐园（三期）地块的土地使用权终止日期为2049年8月31日，而被告与原告签订的合同条款中却为2053年12月3日，导致原告所购商铺的土地使用权整整缺少了4年（商业用地土地使用权仅为40年，缺失了十分之一）。

限被告长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内配合原告罗某某办妥罗某某购买的位于长沙市岳麓区（三期）Ｃ-Ｓ1栋102号商铺的不动产权证，本案案件受理费适用简易程序减半收取3171元，由原告罗某某负担671元，被告长沙市麓城置业有限责任公司负担2500元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

※中华人民共和国民法典:第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第四十条

土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第四十一条

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

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文章来源参考：政府头条-公寓房土地使用权到期后怎么办，公寓楼土地使用权年限到期该怎么办

内容投稿：孔书慧

内容审核：刘德凤律师

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