590号令施行，公房承租人还有房屋征收补偿吗？

#590号令

在明小编 2025-08-14 10:05:35

导读：公房承租人的征收补偿原本不是一个特殊的问题。在原《城市房屋拆迁管理条例》中对此是有明文规定的。然而到了2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行时，补偿对象却“缩减”成了被征收房屋的所有权人这一类人，公房承租人的概念在新规中再也找不着了。那么，实践中依然存在的公房承租人在面临征收时的补偿权益究竟能否保障呢？具体又有一个什么样的适用标准呢？

对此，在明律师认为，590号令取消“公房承租人”的概念是从发展的角度考虑的，毕竟随着时间的推移，公房承租人这一主体将逐渐不复存在，这是与房地产市场化相一致的。在590号令施行前，大量的公房已经由其承租人购买而成为私房，因此这一问题的普遍性有所降低。即便如此，公房承租人在一些地方仍然现实存在，其面临征收时的补偿权益问题仍是不容忽视的。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》就为这一问题的解决提供了详实的依据。其第51条规定，公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这类人，和被征收房屋的所有权人一样，在征收中享有依法获取补偿的权利。

具体的计算标准是这样的：征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人（公房房屋产权人）选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格 × 20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格 × 80% + 价格补贴。据此，补偿款的基本计算标准与一般情形无异，只是在房屋产权人和承租人之间进行合理分配，产权人拿二，承租人拿八，补贴则给予对房屋实际占有、使用的承租人，以解决承租人未来的住房问题。

再看产权调换的情况。此时，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格 + 价格补贴。实践中，这种情况是比较少见的，不过其处理方法也较为简略易懂。承租人不受影响，由被征收人出面解决补偿安置问题，同样保障了承租人的居住权利。

另外需要指出的是，公房承租人与被征收人一样，享有对征收决定、征收补偿决定依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。在征收补偿方案的拟订和论证环节，公房承租人同样享有对公布的方案初稿提出意见，参与听证的权利。

最后再补充一个概念，即共同居住人的安置问题。共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上，且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这类人不是征收补偿对象，换言之，征收补偿依据的是面积而不是人头。《细则》第44条明确规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。对于人口较多导致人均居住面积不足的，可以按增加保障补贴的办法在补偿总额中予以适当提升。

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区（县）住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。实践中，一些地方存在没申请就不保障的问题，从严格的意义上讲这是不太合乎行政合理性原则的。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，尽管公有房屋承租人的补偿权益在许多地方政府规章中得以确定，但在实际操作中仍然存在较多的问题和争议，法条与现实之间的差距仍旧巨大。牢固树立权利意识，及时咨询专业法律建议，是每位公房承租人需要牢记的。

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