导读:公房承租人的征收补偿原本不是一个特殊的问题。在原《城市房屋拆迁管理条例》中对此是有明文规定的。然而到了2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行时,补偿对象却“缩减”成了被征收房屋的所有权人这一类人,公房承租人的概念在新规中再也找不着了。那么,实践中依然存在的公房承租人在面临征收时的补偿权益究竟能否保障呢?具体又有一个什么样的适用标准呢?
对此,在明律师认为,590号令取消“公房承租人”的概念是从发展的角度考虑的,毕竟随着时间的推移,公房承租人这一主体将逐渐不复存在,这是与房地产市场化相一致的。在590号令施行前,大量的公房已经由其承租人购买而成为私房,因此这一问题的普遍性有所降低。即便如此,公房承租人在一些地方仍然现实存在,其面临征收时的补偿权益问题仍是不容忽视的。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》就为这一问题的解决提供了详实的依据。其第51条规定,公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这类人,和被征收房屋的所有权人一样,在征收中享有依法获取补偿的权利。
具体的计算标准是这样的:征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人(公房房屋产权人)选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格 × 20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格 × 80% + 价格补贴 。据此,补偿款的基本计算标准与一般情形无异,只是在房屋产权人和承租人之间进行合理分配,产权人拿二,承租人拿八,补贴则给予对房屋实际占有、使用的承租人,以解决承租人未来的住房问题。
再看产权调换的情况。此时,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格 + 价格补贴 。实践中,这种情况是比较少见的,不过其处理方法也较为简略易懂。承租人不受影响,由被征收人出面解决补偿安置问题,同样保障了承租人的居住权利。
另外需要指出的是,公房承租人与被征收人一样,享有对征收决定、征收补偿决定依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。在征收补偿方案的拟订和论证环节,公房承租人同样享有对公布的方案初稿提出意见,参与听证的权利。
最后再补充一个概念,即共同居住人的安置问题。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上,且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这类人不是征收补偿对象,换言之,征收补偿依据的是面积而不是人头。《细则》第44条明确规定,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。对于人口较多导致人均居住面积不足的,可以按增加保障补贴的办法在补偿总额中予以适当提升。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。实践中,一些地方存在没申请就不保障的问题,从严格的意义上讲这是不太合乎行政合理性原则的。
在明拆迁律师最后想提示大家的是,尽管公有房屋承租人的补偿权益在许多地方政府规章中得以确定,但在实际操作中仍然存在较多的问题和争议,法条与现实之间的差距仍旧巨大。牢固树立权利意识,及时咨询专业法律建议,是每位公房承租人需要牢记的。
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来电会被问四样:房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久;按这四样说清楚,就能先拿到一个方向性判断。
评估价是补偿的底盘,选择权在被征收人手里:先协商选定,谈不下来再走多数决定或随机选定,具体办法由省级规定,内定的可主张程序违法。
征收范围确定后暂停办理迁入等手续,最长不超过1年;新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
多数拆迁争议两条路任选:复议60日、诉讼6个月;但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形,政府信息公开不予公开的即属其一。
危房鉴定分A、B、C、D四级,只有D级才涉及整体拆除,处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档;对结论不服可申请复核鉴定。
一户一宅是分配原则,但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回;来源合法的每处都该单独算账,最忌讳打包签一个总数,让合法的跟着被压价。
公房承租人不是产权人,但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象,常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效,拆迁补偿的法定对象仍是原房主;但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序,是征收决定合法的前提和保障。日前,北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中,道路建设项目的房屋都拆得差不多了,房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么,省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢?在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢?案件结果:确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序,是征收决定合法的前提和保障。日前,北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中,道路建设项目的房屋都拆得差不多了,房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么,省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢?在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢?案件结果:确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。