无证房屋是违法建筑吗？拆迁时能否获得补偿？

#无证房屋

在明小编 2025-08-14 08:07:27

【无证不等于违建，拆迁遇到这种情况你要注意了】

我们先来看看这样一个案例。张先生有一处房屋，足足有560平方米，但是其中有180平方米是无证房屋。去年，张先生的房屋所在地被列入某大桥建设项目征收范围，但是征收补偿方案一直没能与征收方达成一致。随后，张先生收到了一份无证部分的房屋违法建设处罚决定。不久后的一天，张先生180平米的无证房屋遭遇了征收方的偷拆。与此同时，他也收到了有证房屋部分的征收补偿决定，补偿金额合起来只有200多万元。对于无证的那部分房屋到底能赔偿多少，张先生心里是没底的。但对于拆迁方偷拆的行为，他怒不可遏。再加上，无法接受征收补偿方案中的补偿金额，他决定拿起法律武器来维护自己的权益。

我们的律师在接受了张先生的委托后，先是针对征收方的两个行政行为，即征收补偿决定和违建处罚决定提起了行政诉讼。

开庭前，律师在对两个案件中被告提交的证据进行梳理时，发现了一个有意思的细节。在被告方提交的证据中，有份房屋“合法面积认定表”。根据这份由县规划、国土、环保等部门有关工作人员共同签字确认的认定表，张先生的全部房屋，包括无证面积的房屋，都是合法的。

更重要的是，根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十四条第二款的规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，应当给予补偿……这份合法面积认定表就是依据此规定而来的。这就意味着，这份合法面积认定表是一份具有法律效力的行政文件。而先前无证房屋被认定为违法建设的决定，显然就是错误的了。律师发现的这条线索，在后来的庭审中，成为了在法庭上对被告城乡规划局的决定性一击。

最终，拆迁方与张先生主动协议，给出了令其满意的补偿。

事实上，在我们的维权实践中，尤其是在广大农村地区，无证的“自建房”是大量客观存在的。被征收人一定不要陷入误区，认为无证房屋就无法享有补偿。我们可以从《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十四条规定中看到，无证房并不等同于违法建筑，经过相关部门的依法认定后是有权获得征收补偿的。

如果被征收人的房屋并未超高、出圈儿也就是超出所批宅基地范围。而且被征收人能提供一定的建房批准手续、依据，那么，这部分房屋可能并不属于违建。即使，无证房屋已经以违建为由遭到了偷拆，被征收人还是可以拿起法律武器依法维权的。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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