导读：预签约也可以称之为模拟征收，是近几年在城市旧城改造中针对棚户区而形成的一种新型的征收方式。最开始适用于国有土地上的房屋拆迁，发展到现在许多集体土地上的征收也慢慢适用类似的方式。那么，这种方式真的如征收方所宣传的那样对老百姓的权益有利吗？什么类型的项目都能“通用”吗？本文，在明律师黄晓丽为大家浅析这一问题。
各地的模拟拆迁或许在细节上有些许不同，但是将生效的条件约定在协议中的形式，在本质上是属于一种附生效条件的合同。
模拟拆迁一般明确有两个生效的条件，一是住户签约率达到一定的比例以上，二是必须办理房屋拆迁所需要的行政许可。这两项规定满足以后，即对协议进行审核、盖章，这就意味着“协议生效条件已经具备，可以转成正式协议”。
从多地政府发布的地方房屋征收补偿相关实施意见、细则中的规定来看，对于旧城区改建征收，预签约的模式是被认可的，但这种模式也仅限于旧城区改造项目。
例如《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》规定：
区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。
那么是不是所有的房屋征收项目都可以采用预签协议的模式进行征收呢？
不是的，对于被拆迁人来说这样是不公平的。很多地方为了加快征收进度采取这种征收方式，这种做法实际上违反了征收法律程序的规定，是钻法律的空子，擅自将预签协议的范围扩大的行为。
不论上述《征收实施意见》是否合法，预签模式的结果都是“达到一定预签约比例，则继续征收工作；达不到一定的预签约比例，则征收工作终止”。
预签协议的模式是将被拆迁人“是否愿意接受房屋征收”的意愿与“接受当前补偿方案或条件”的意愿人为的捆绑在一起。
预签协议达不到一定比例就终止征收，那么其中迫切希望通过房屋征收拆迁改善居住条件的被拆迁人，或者对“预签约数达到一定比例就能得到多少钱的补贴”这样的奖励非常看重的被拆迁人，就会为了眼前的利益站到了征收方一边，鼓动周围对协议存在疑问的街坊四邻签约。
又由于“预签协议”这种模式是不为大多数被拆迁人所熟悉的，被拆迁人在利诱、茫然、互相影响等压力之下，很容易放松警惕，成为凑比例的人选之一。等到比例达到预期的结果，征收工作轰轰烈烈地继续开展的时候，再说对协议补偿数额不满，很可能为时已晚！
预签约看似是少数服从多数的民主方式，实际上对全体身处其中的被拆迁人来说充满了风险。
只要选择签约，被拆迁人的救济权利就会受到限制，预签约的条件是否合理合法就变成了难算的烂账，协议能否及时履行也是被拆迁人很可能会面临的问题。
因此，您需要在签约前先看协议内容是否合理、合法，补偿标准是否达到了您的预期，不要因为担心比例达不到数值征收工作被终止就签订明显存在问题的补偿协议。另外，在“预签协议”时，被拆迁人也可以及时求助于律师，不仅可以确认征收项目是否能够采用预签协议的征收模式，也能够避免因签订不合理的补偿协议而损失自己应有的合法权益。
综上，在明律师黄晓丽对这个问题给出的解答是：
1.预签约模式的合法性有待商榷，但目前各地普遍应用于旧城区改建类项目中。被征收人一定要注意不要随手签约，要将预签协议当作签订正式补偿协议一样去重视和对待！
2.预签协议的征收模式在实际运用当中确实出现了很多问题，导致这种征收方式开始变质。如果被征收人盲目签约，那就等于主动跳入对方设定好的圈套，无法保证自己的合法权益不受损害。被拆迁人在这个问题上一定要团结一致，在专业征收维权律师的帮助下通过合法途径坚决争取属于自己的合理补偿安置条件。
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