重磅！最高人民法院裁判：无证房屋不能直接和违法建筑划等号！

导读：据山东省高级人民法院行政审判庭微信公众号“鲁法行谈”2019年8月29日整理发布，由北京在明律师事务所的杨念平律师、李群杰律师代理提起再审的梁文龙诉广西壮族自治区贵港市港北区人民政府强制拆除房屋及行政赔偿一案中，最高人民法院以（2018）最高法行申5424号《行政裁定书》对“无证房屋是否属于违法建筑”这一征收拆迁领域的老大难问题进行了极为详尽的裁判理由阐述。

最高法在这一裁判中一锤定音：不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，进而不予征收补偿！！！这一裁判无疑将为广大被征收人居住、使用多年的无证房屋带来获得补偿安置的重要希望。

这起案件前情较为复杂，本文不进行过多论述。简言之，梁文龙在经与他人合法交易获得的土地上拥有住宅房屋。因未与当地高铁广场项目建设指挥部就补偿安置问题达成一致，双方未能签订补偿安置协议。结果涉案房屋被贵港市住建委以无证为由认定为违建，进而遭港北区政府直接强制拆除，梁文龙的财产权益遭受重大损失。

下面我们来看最高法在裁定此案时都说了些什么：

【理由要点一：征收范围内的违建究竟如何依法拆迁？】

《行政强制法》第三十四至三十七条、第四十四条规定，行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依法实施强制执行。作出强制执行决定前，行政机关应当事先催告当事人履行义务。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。经催告当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关作出强制执行决定，予以强制执行。对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

杨念平律师解析：以上内容系《行政强制法》的明文规定。最高法在裁判中予以全面引用，意在明确强制拆除违建的法定程序。上述每一步，都是绝对不允许打任何折扣的，否则拆除房屋的行为将注定是违法的。

【理由要点二：征收范围内的无证房屋能否和违建直接划上等号？】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条亦规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

……

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

杨念平律师解析：最高法通过该案的裁判明确解答了征收领域持续多年的最大困惑与纠纷来源——不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，进而不予补偿！

究竟涉案无证房屋是不是违建，应当由行政机关依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定依职权主动查明，而不应由被征收人“自证”房屋的清白。若行政机关无法查明无证房屋系违建的事实，则其在给予补偿安置、行政赔偿时均不能打任何折扣。未经认定为违法建筑的无证房屋应视同合法建筑给予公平、合理的征收补偿。

【理由要点三：征收范围内无证房屋是否为违建的认定标准与未涉及征收的房屋一致，不允许与被征收人是否同意签约挂钩】

（590号令）所谓“依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”，是指按照土地管理法及其实施条例以及城乡规划法等法律、法规规定，依法判断、准确认定征收范围内未经登记的建筑是否属于违法建筑。

本案中，贵港市政府发布的5号通知第七条规定，对因历史原因造成手续不全的房屋，“在房屋征收期限内签订协议书的，根据房屋建成的年限，按《贵港市中心城区房屋市场指导价格》规定的补偿标准一定比例给予补助；不签订协议书的，按违法建筑依法拆除。”上述内容与依法认定违法建筑的理念和标准相悖，违反法律、法规规定，本院予以指正。

李群杰律师解析：是不是违建和是否配合签约搬迁是风马牛不相及的两件事。然而在实践中，许多地方的征收补偿方案中均有类似本案“5号通知”中的规定，即“你配合签约搬迁，房屋就不算违建，就可以照顾给你一些补偿或者补助；你不配合，那就是违建，立马拆迁了你而且分文补偿不给”。这是一种变相的“逼签”行为，有滥用职权、行政目的不当之嫌。

最高法在本案的裁判中“正本清源”，明确指出当地政府这种性质的规定“与依法认定违法建筑的理念和标准相悖，违反法律、法规规定，应予指正”。无疑，这将为各地的征收方敲响警钟——无证房屋是违建那就应当不予补偿，不是违建那就应当合理补偿，不存在含糊、商量、又是又不是这样“和稀泥”式的结果存在的空间，更不允许行政机关将是否以违建名义拆迁房屋作为迫使被征收人签约搬迁的筹码使用！

无疑，本案的裁判理由是教科书性质的，将对未来同类型补偿安置、行政赔偿纠纷的审理裁判产生重大且深远的影响。无证房屋，不等于违法建筑，广大被征收人终于可以大声说出这句话了！

附：（2018）最高法行申5424号行政裁定书全文，“鲁法行谈”整理并归纳裁判要点，特此致谢

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