农村征地程序转变：是否先签约你定，拒不签约或将强制执行

#征地补偿

#农村征地补偿

在明小编 2025-08-14 09:15:50

2020年11月5日，自然资源部印发《通知》，全新的《土地征收成片开发标准（试行）》在充分征求各方意见后正式执行。无疑，这是新修订《土地管理法》从规定迈向实践的重要一步，将对农村征地项目是否符合公共利益需要的标准判定产生直接影响。不过笔者认为，农民朋友们无需将太多的精力花在研究这一最新标准上。本文，笔者就带大家关注另一个极其重要的征地程序变化，或许这才是真正意义上的大变化……

【最新标准：农民主要记住这一点】

关于自然资源部最新发布的“成片开发”标准，全文并不长，大家有兴趣完全可以自己查阅。我们只提示大家一个点：

土地征收成片开发方案应当充分征求成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见，并经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。未经同意，不得申请土地征收成片开发。

农民朋友只需要掌握好自己的知情权、参与权和监督权就可以了，少数服从多数，按村民自治程序去走。至于其他的点，如有质疑就需要专业律师的介入了，非一般老百姓能完全弄得明白的。

简单地讲，这个标准主要是用来监督征地行为本身是否合法、合理的，但与补偿安置无直接关系。如果农民朋友们关注的还是补偿安置条件，那么接下来的问题恐怕更值得大家去关注。

【2020年农村征地也靠“协议搬迁”？先签协议的征地怎样应对？】

目前农村征地领域的最大悬念，来自于《土地管理法实施条例》修订的悬而未决。在《征收土地公告办法》被废止的情况下，农村征地的法定程序事实上处于相对模糊的状态中，只能依据《土地管理法》第47条这一个条款来审慎调整和推进。

我们再来为大家简要回顾一下“47条”规定的征地程序：

县级政府发布征地启动公告（征收范围、征收目的、土地现状调查和社会稳定风险评估安排）→征地补偿安置公告（补偿标准、安置方式、社会保障、签约期限等）→听取意见、召开听证会→办理征地补偿登记→预签征地补偿安置协议→申请征收土地

为了让大家对2020年征地的整个程序有一个相对完整的认知，笔者为大家手动补充“47条”规定程序之后的征地实施程序，依据是《土地管理法实施条例（修订草案）》征求意见稿和征地拆迁的一般补偿原理：

→省级政府作出征地批复→县级政府发布正式的征地公告→对仍未签约的村民作出征地补偿安置决定→对决定不服的可复议可诉讼→申请法院强制执行

按照上述程序步骤，“预签征地补偿安置协议”显然是最要紧的转变。先签协议，后作出征地的决定（也就是批复），签协议的比例将可能直接决定批复能否作出。

那么，在“预签”阶段对补偿安置条件仍有疑问，到底签还是不签就成了摆在农民面前的重大课题。

笔者在这里提示大家以下3点：

其一，农村征地领域的“预签约”完全不同于所谓的“协议搬迁”，不是“商量着来的”，更不能“签一户拆一户”。

“协议搬迁”类项目如合村并居、城中村改造等的最大特点是不具有行政强制性，签与不签自愿，拆与不拆也自愿。

而“预签约”仍是征收土地中的一个环节，是负责实施征地的政府部门出面而不是开发商、村委会与村民进行签约，所签协议性质是行政协议而非一般的民事合同。

这就是说，“预签约”并不会导致征地行为具有强制性的特征丧失。对于农民朋友而言，不签面临的很可能就是最终的征地补偿安置决定，一旦到了司法强拆那一步，该搬还是要搬。

但对于农民而言，好处就在于“预签约”行为同样受到严格的法律程序限制。在预签约达到一定比例但征地批复、征地公告未作出时，任何人都不得仅凭协议去拆除房屋、强占土地，此时动手将涉嫌“未批先占”，是典型的土地违法行为。

同时，预签约所涉协议条款内容也必须与上报的方案相吻合，不得任由开发商、村委会从中“夹带私货”或者随意调整。

其二，预签约势必将与奖励金等利益挂钩，选择暂不签约需要充分的法律分析。

类似于城镇棚户区改造项目中的预签约，晚签一天都会被按日扣除额外提供的那笔奖励金，从明面上看被征收人每天都在损失利益。

故此，究竟要不要选择暂不签约，农民一定要尽早咨询专业律师，对涉案项目征地、补偿行为的合法性、合理性作出客观理性的判断，而不是任由自己的主观想法去决策。

你签或者不签，主要影响你自己的利益，对征收方的影响并不是很大。一般而言，配合签约的总是大多数人。

其三，预签约内容几无修改、调整的可能，要慎重对待。

先签的这份就是正式的补偿安置协议，而不是简单的“意见征询”“意愿调查”或者是协议草稿，这点被征收人一定要弄清楚。千万不要想着签完了后面还能重签或者再修改、反悔，这样的事情在极特殊的个案中有，但终究只是个案。

综上，我们的结论就出来了：新修订《土地管理法》适用下的农村征地程序最要紧的转变就是“先签补偿安置协议”这一点，但它与“协议搬迁”完全不同。究竟在签约前后我们还有哪些权利可以行使，法定的救济渠道除了最终起诉征地补偿安置决定外还有没有其他的，这些问题的答案，就需要静静等待《土地管理法实施条例》修订的出台了。（王小明/文）

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

　　在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！

已有

2041

报名

李***

182*****23232

报名成功

最新新闻

房屋征收说的「先补偿后搬迁」，到底卡在哪一步

补偿协议还没签，评估报告还没送达，搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈，过渡费照给。这话听着通情理，恰恰把顺序颠倒了。

25年08月14日

房子拆迁律师咨询：材料带齐这几样，二十分钟能说清

材料往桌上一摊，事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案，有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执，后一种人往往二十分钟就能把情况说明白，前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率，不在口才，在手上有没有东西。下面这六样，能带几样带几样，带不齐的就说清楚缺在哪。

25年08月14日

北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么摘要

免费的东西，人容易不当回事，要么用完就忘，要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话，能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路；换不来的是具体金额和胜诉承诺，谁说能给，谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚，这通电话才值。

25年08月14日

北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由摘要

挑所这件事，看的是它把力气压在哪一块，招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关，输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方，做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议，办过的案子超过两万件，覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核，也顺手写清什么情况不必找在明。

25年08月14日

北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问

第一次打这类电话，多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍，讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值，不看您讲得多细，看四件事有没有说清：公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪，给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺，谁就不必再谈。

25年08月14日

遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿

违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。

25年08月14日

遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来

房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。

25年08月14日

合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套

一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。

25年08月14日