【究竟何为“模拟搬迁”？】
我们直接来看某市人民政府办公厅《关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中对模拟搬迁的描述：
依照《城乡规划法》有关规定对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造，需要征收房屋的，应当将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节。大多数被征收人不同意改造的，不得作出房屋征收决定。
旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，xx区政府、xx管委会可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；
改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。
我们可以由此得出模拟搬迁操作中的几个原则和特点：
1. 只适用于旧城区改建、城市更新类项目；
2. 整个程序早于房屋征收决定作出，是在未依法作出决定的前提下启动的；
3. 充分尊重被征收人意愿，以“少数服从多数”为原则决定是否作出征收决定；
4. 所公布的模拟搬迁补偿方案、模拟搬迁补偿协议均有极大可能转化为正式的方案、协议。
据此，在明律师认为可以得出几个重要的结论：
1. 模拟搬迁“通不过”的可能性微乎其微，从实践来看，达不到规定比例的情形少之又少；
2. 模拟搬迁中“个别未签约的被征收人”在客观上将受到孤立，以近乎“钉子户”的身份站到大多数被征收人的对立面上去；
3. 未签约者将很可能按日损失政策性奖励金，累计损失数额可能在几万到十几万元不等
综上便不难理解，模拟搬迁绝非征收方“收集民意”的一般性行为，而是其推进征收项目的重要手段。签约结果将直接影响被征收人的实体性权利。
【模拟搬迁改变程序了吗？是否会全面铺开？】
模拟搬迁这一创新形式的引入毫无疑问地改变了590号令规定的征拆程序。“先决定，后签约”一下子变成了“先签约，后决定”，这对个别对补偿方案不满的被征收人而言绝对不是什么好消息。
较早的成为其他被拆迁人的众矢之的，甚至沦为他人获取“整栋签约奖励金”的绊脚石。想要委托律师依法救济权利则更会陷于少数、孤立的境地，很难与其他被征收人形成合力。
而更重要的一点是，整个模拟搬迁补偿方案和协议在其生效前几乎无法救济。
而在《土地管理法》2019年修订后，类似于模拟搬迁做法的程序已将其影响力扩张到了农村集体土地征收领域。先签补偿安置协议，后向上报批作出征地批复已成为2021年不少新项目中的法定征收程序。
自然，这种明确被写入法条中的做法已不能被称作“模拟搬迁”，而是成为法定的签约程序规范了。
【模拟拆迁带来何种隐忧？被拆迁人怎样面对？】
模拟搬迁引发争议事实上早已不是什么新闻，毕竟它已是存在近10年的事物。我们认为其中有两方面隐忧值得共同探讨：
一是在未作出征收决定的情况下与被征收人协商补偿、签约事宜是否具有合理性。立场不同，则对此的观点截然不同。
不过有一点是可以明确的：尊重多数人意愿的同时绝不应牺牲少数人的权利，尤其是不得采取暴力胁迫、株连式逼签甚至强拆等明令禁止的行径“促签”。
所谓“民意”，应当是真的，而不是无奈、被迫之下的。
二是要明确“个别未签约被征收人”的法定救济渠道，不能令其陷于控告无门的境地。须知，多数人同意的未必具有正当性，少数人针对征收行为申请复议、提起诉讼、举报要求监督的权利必须得到坚决保障。
故此，征收方必须依法与未签约被征收人进行协商谈话，作出征收补偿决定，继而申请人民法院强制执行，而不得因多数人同意签约搬迁所形成的“社会公共利益需要”而肆意加速程序推进，甚至省略掉法定的步骤径行强拆。
而“个别人”同样有权针对补偿决定、评估报告、责令交地决定甚至是未来的征地批准行为等进行诉讼救济。在程序进行期间结果未出之时，就是再着急也必须老老实实等着，不得以任何名义实施非法强拆。
故此，随着《土地管理法》在2021年项目中的全面施行，《土地管理法实施条例》的修订亟待落地，农民在征地程序中的“救济点”亟待明确。而被拆迁人在面临模拟搬迁时也一定要擦亮眼睛、理清思路，及时咨询专业律师确立合理的补偿诉求，努力适应新变化带来的新挑战。（王小明/文）
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