未来5年将杜绝大拆大建，城市将这样更新！

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在明小编 2025-08-14 06:26:27

随着城镇老旧小区改造新政策在全国范围内的推行，“老旧小区改造”取代棚改拆迁，老房子不会再拆了等说法铺天盖地。日前发布的十四五规划和2035年远景目标纲要中，就对老百姓最关心的“城市更新”问题给出了明确的发展方向。那么，这一重量级文件中对此是怎样表述的？老旧小区改造会影响征收拆迁补偿吗？将“城镇老旧小区改造”简称为“旧改”妥当吗？本文，在明律师就为大家直截了当地回答这些疑问。

【十四五规划原文：杜绝大拆大建，城市更新加速】

十四五规划纲要在第29章“全面提升城市品质”第一、二节中指出：

加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能……保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建，让城市留下记忆、让居民记住乡愁。

相关表格中更是明确指出，城市更新领域要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。

这样一来，我们基本上可以断言，未来5至15年间的城市更新项目将主要通过老旧片区、城中村的改造提升来实现，而这种改造更倾向于广东省在三旧改造政策中的所谓“微改造”，而不是“拆旧建新”形式的“全面改造”。“杜绝大拆大建”的补充也很好的强调了这点。

故此，请各位市民朋友们注意，老旧小区改造是与棚户区改造征收拆迁截然不同的事物，它的发起全凭居民自愿，费用需要居民分担，且改造形式一般不包括“拆旧建新”，仅通过对水电气热管道等的更换、加装电梯、外墙保温等形式操作。

也就是说，老旧小区改造不存在“拆迁补偿”一说。将其简称为“旧改”很容易令大家在理解上产生混乱，将其与征收拆迁性质的旧城区改建、旧城改造项目混淆。在明律师不建议业内人士用“旧改”一词来指称老旧小区改造。

【不大拆大建，城市怎样更新？居民需留心以下3点】

目前的城市更新样态五花八门，各地都有其地方特色和尝试。不过大体而言可分为以下几种：

1. 申请式退租。位于需要特别保护的历史文化街区范围内的平房直管公房住户可自愿参与，解除公房承租合同，腾空房屋，领取按不低于周边类似房地产的市场价格标准计算的货币补偿。符合保障性住房申请资格的，还可以申请共有产权住房或者公共租赁住房。

不愿向城郊地区腾退的住户则可申请对房屋进行修缮、改造以提升居住条件，改造费用需自行负担一部分。

2. 危旧楼房改建。危旧楼房改建是老旧小区改造的一种新形式，其允许将经危房鉴定为D级，已无加固修缮价值的楼房“推倒重建”，居民可原地回迁，也可参照申请式退租的政策选择外迁，但原地重建的楼房原则上不得增加居民户数和房屋面积（厨卫等面积可少量增加）。

3. 一般意义上的“老旧小区改造”或者“微改造”。这类改造可简单地理解为“修修补补”，哪儿有问题修哪儿，这里就不再赘述了。

在这几种不拆房、只改造的形式中，老百姓需留心3方面问题：

一是上述城市更新均是市场运作、居民主导，政府仅进行指导和监督，其不是政府负责的行政行为，而是老百姓自主自愿发起和参与的。

二是上述城市更新项目中凡牵涉修缮、改造的，居民都必须按一定比例出资。以危旧楼房改建为例，政府出一部分，原来的建设单位出一部分，企业等市场主体出一部分，每户居民再出一部分。这就与征收拆迁那种“只拿补偿，不往外给钱”的项目完全不同了。

所以，大家切不可继续用既往的征收拆迁情况来和当下及未来的城市更新项目进行对比了，否则只会给自己徒增烦恼和郁闷。“一波不如一波”“一步赶不上步步赶不上”，自我调侃一下也就好了。

三是这类项目都不具有行政强制性，但周边“民意”无疑会给不愿参与的住户制造客观上的舆论压力。一旦变成不同意的那“少数”人，最终妥协还是大概率的事件。

在明律师建议住户们要积极参与到居民自治中来，对业主大会、物业管理委员会、居民委员会等组织的会议、座谈等要重视并亲自参加，在沟通和对信息的全面掌握下作出理性、务实的选择来。

我们最后要强调的是，既然“老旧小区改造”根本就不是拆迁，那么它自然不会对拆迁补偿产生什么实质性的影响，这就和桌子怎么做都不会影响椅子一样。真要说影响，那就是老旧小区改造后的社区一般房屋价值都会提升，若周边再有房屋被纳入征拆范围，“类似房地产的市场价格”小幅上涨倒是有可能的事情。越改造越不值钱的事情应当是不会发生的。

【题外话：农村土地制度改革间接影响城市房租价格】

十四五规划纲要中的这样一句话将城市和农村的房屋、土地问题联系在了一起：

单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。

这里面明确了一点，即农村“三块地”制度改革中的集体经营性建设用地将用来建设租赁住房供城里人租住，“只租不售”“长期租赁”应成为其目标。这一表述实现了“城乡融合发展”，农民增收致富了（土地出让收入分配机制的完善即包括将部分土地出让收益回馈给农民），城里人租房子也更便宜、便捷了，的确值得期待。（王小明/文）

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