2018年江西上饶县主城区城中村棚户区改造征收集体土地及集体地上的房屋征收补偿安置方案

2018年4月20日，上饶县人民政府发布关于印发《上犹县主城区城中村棚户区改造征收集体土地及集体地上的房屋征收补偿安置方案》的通知，表示将征收东至东山镇滨江村壕角上，南至东山镇迎宾大道两侧至油画产业园路口，西以茶亭村部、茶亭大桥为界，北以东山大道与上太线交汇处为界的房屋。

附政策原文内容：

上府办发〔2018〕21号

上犹县人民政府办公室

关于印发《上犹县主城区城中村棚户区改造

征收集体土地及集体地上的房屋征收

补偿安置方案》的通知

各乡(镇)人民政府，县政府各部门，县属、驻县各单位：

《上犹县主城区城中村棚户区改造征收集体土地及集体地上的房屋征收补偿安置方案》已经县政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

2018年3月28日

上犹县主城区城中村棚户区改造征收集体土地

及集体地上的房屋征收补偿安置方案

为满足经济发展和城市化建设需要，实施主城区城中村棚户区改造项目，优化完善城中村功能布局，改善主城区城中村棚户区居民的生活居住条件，保障当事人合法权益，结合本县实际，制定本方案。

一、房屋征收与补偿的法律依据

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规。

二、房屋征收范围

上犹县主城区城中村棚户区改造项目范围内的项目适用本方案，主城区具体范围为：东至东山镇滨江村壕角上，南至东山镇迎宾大道两侧至油画产业园路口，西以茶亭村部、茶亭大桥为界，北以东山大道与上太线交汇处为界。(详见城建局的红线图为准)

三、征收主体及实施单位

上犹县国土资源局为本项目房屋征收主体，具体事务委托上犹县房屋征收管理办公室为本项目房屋征收部门，负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作;房屋征收部门委托东山镇人民政府为房屋征收实施单位，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

四、土地、房屋征收补偿签约期限

房屋征收补偿签约期限为：上犹县人民政府发布房屋征收决定公告后，根据各地块进展情况发布房屋征收签订协议公告，房屋征收补偿签约期限为：发布房屋征收签订协议公告之日起30天内。

五、征收房屋类型、面积的认定办法

农村居民住宅房屋的合法性凭批准用地建房手续、集体建设用地使用权证、房屋产权证、审批建房收款收据等合法有效证件或手续认定。

(一)持有房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准。

(二)持有乡村规划许可证或者宅基地批准文件并载明了建筑面积的，以载明的建筑面积为准，但实际建筑面积小于载明的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

(三)持有宅基地批准文件，载明了占地面积但未载明建筑面积的，2016年10月31日以前已经建好的实际建筑面积进行认定，2016年10月31日以后到房屋征收公告发布前未经批准加层或者扩大建筑面积的，不予补偿安置。

(四)依法享有一户一宅合法权益但权证不齐全的，由征收办、国土、城建和实施单位组成专门工作组调查认定后，本着实事求是的原则进行认定，按照认定结果补偿安置。

(五)被征迁住宅主房如果整体只有一层，按照增加10%的房屋建筑面积进行补偿安置。

(六)对房屋整体进行改造加固的，可以按照改造加固的结构认定房屋结构性质进行补偿。

(七)对规划建设部门已经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，以及在征收公告发布后抢搭抢建的，不予补偿安置。

(八)房产测量规范。房屋的建筑面积、结构、用途等按照《测量规范中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000》和《赣州市房产面积计算规则》(赣房字〔2014〕69号)执行。

六、房屋征收补偿

集体土地上私房住宅房屋采取“货币补偿、产权调换”两种方式进行补偿安置，由被征收人自主选择补偿安置方式。

(一)货币补偿

1.被征收人的住宅房屋按照《县城核心区集体土地上的住宅房屋征收货币补偿基准价》(附件1)对应的房屋结构类型的基准价，按照经认定的房屋建筑面积进行补偿。房屋货币补偿基准价为房地合一价格(包含房屋及房屋所占的土地)，不再进行宅基地补偿、基础补偿。

2.货币补偿按照“一证一户”(按房屋权证的户头计户)的原则进行，征收人不对其进行分户和财产分割。如在一证之内，涉及财产分割和处置，由被征收人自行解决。

(二)产权调换安置

1.产权调换房屋的房源：县政府在各片区新建产权调换房，具体产权调换房的建设地点见附表，各片区的征迁户按照“片区就近”的原则进行安置。

2.房屋建设标准为符合国家住宅建设标准的商品房交房标准，单套建筑面积为80平方米-120平方米左右(含公摊面积，建筑面积以县房管局测绘办证为准)。产权调换房水、电、有线电视主管网线到户门外，入户手续由被征收人自行办理。

3.产权调换房的置换方式

(1)产权调换原则：按照“1:1”的比例进行安置。根据被征收人应安置面积与产权调换安置房面积按照“就近靠档”原则，选择最接近户型或者户型组合进行产权调换房安置。各片区产权调换房的户型及面积以实际公布的为准。

(2)对安置后的剩余面积不足30㎡的部分不予安置房屋，按照货币补偿的标准给予补偿;被征收人实际安置面积超出应安置面积10平方米以内(含10平方米)的部分，按照2000元/平方米由被征收人向征收人补差;超出10平方米以上部分面积按照3650元/平方米向征收人补差。

(3)按照被征收房屋的不同结构，进行结构货币找差。具体为：砖木结构房屋向征收人补差100元/平方米，土木结构房屋向征收人补差150元/平方米，框架、砖混结构互不补差。

(4)房型差异补差：被征收人如选择电梯房，应向征收人补差200元/平方米，选择非电梯房则不需要补差。

(5)产权调换按照“一证一户”的原则进行，如在一证之内，涉及财产分割和处置，由被征收人自行解决。共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立为一户。同一户籍下，征地公告发布之日，被征迁人子女达到法定婚龄的允许分户;征地告知书发布后离婚的，仍按原一户计算。

(6)实行产权调换的被征收主房建筑占地面积不予补偿。

(7)被征收人在应安置面积内可以选择部分面积进行产权调换安置方式，剩余未产权调换的应安置面积可以选择货币补偿方式，但不可超面积安置。

4.产权调换房权证办理

安置产权调换房办理国有划拨性质的《不动产登记证》(含房屋产权和土地使用权)。安置房的《不动产登记证》办给被征收人，办证费用由征收人负责。如被征收人申请安置房转国有出让性质的不动产登记证，经县政府批准并按评估的楼面地价的70%补缴土地出让金。

5.选房交房

按照“先签协议、先搬房，先选房”的原则进行选房。根据被征收人签订协议的时间和搬迁交房的时间分别计算分数，从公告上明确的协议签订日开始计算，每分钟1/600分，每小时0.1分，每天2.4分，按两项分数之和从低到高排序，总分低排前，总分高排后，若总分相同，则采用抽签方式确定先后顺序。征收人按照综合分数由低到高发放选房顺序号，选好房后由征收部门发放《房屋安置证》。

(三)住改非房屋和非住宅搬迁补偿

原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途作为非住宅房屋的，该房屋办理了营业执照、经营许可和税务登记证(或者“三证合一”)，在征收公告发布前并且正在生产经营的，在规定期限内签订了协议且自行搬迁的，按照以下办法进行征收补偿：

1.经营性用房

(1)在征收公告发布前已经连续经营三年以上的，对实际经营部分面积，按照该部分房屋拆迁货币补偿基准价标准的30%增加补偿(包括商品及经营用具自行处理)。未满三年的不予增加补偿。

(2)停产停业损失补助标准：经营性用房按照实际经营房屋的货币补偿基准价总价的5‰一个月，补助6个月，搬迁费补助按照实际经营面积30元/平方米进行一次性补助。

(3)经营性用房的面积认定：营业性房屋面积以第一层初始状态下正在作经营使用的第一开间面积为依据，第一开间纵深超过12米的，按12米计算;不足12米的，按初始状态下第一开间的实际面积计算;后来改造加大第一开间的，以初始状态下第一开间原状为准。

2.生产性房屋

(1)生产性用房包括生产性、加工性厂房、仓库等用房，非营业性房屋性质属住宅的，按照私房住宅房屋进行补偿安置;其它生产性房屋按照附属房标准进行补偿。

(2)对生产者按照生产用房的币补偿基准价总价的3‰一个月，补助6个月;搬迁费补助按照实际经营面积20元/平方米对生产者进行一次性补助。其生产设备和生产资料由被征收人自行处置，不另行补偿。

(四)装修及附属设施的补偿

被征收房屋内部设施、装饰装修和附属设施按照(附件3)标准给予补偿，被征收人附属房屋建筑部分、附属构筑物、设施按(附件4)标准给予补偿。房屋主体内的门、窗、普通内外墙粉刷已包括在房屋补偿价内，不另行计算。对已进行普通装修的住宅房屋，按照装修项目的不同，按合法住房面积给予不超过180元/㎡的补偿。

七、奖励标准

(一)被征迁人在规定时间内配合拆迁的，按合法住房面积给予签订协议时限进度奖、按时弃房奖，标准见附表4。在规定时间内不配合拆迁的，不予奖励。具体时间要求在《签订协议公告》中告知。签订协议时限进度奖在签订协议后连同补偿款一并发放，按时弃房奖在搬迁完成验收后发放。

(二)在规定期限内签订了征收补偿安置协议并弃房的，征收人按以下标准给予被征收人房屋(含附属房屋)残值补助：框架结构的房屋30元/平方米，砖混结构的房屋25元/平方米，砖木结构的房屋20元/平方米，土木结构的房屋10元/平方米。被征收人的房屋由征收人统一进行拆除。被征收人不得自行拆除，自行拆除的不予奖励。

(三)被征收人有义务据实向征收人提供相关权属证明材料，在入户调查期间提供合法有效的房屋所有权证、土地使用证等原件配合征收人进行登记调查，在签订协议搬迁交房后提供房屋权证、土地证进行注销的，两证齐全的每户按照500元/户进行奖励，只有一证的按照200元/户进行奖励。

八、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限

(一)交地交房期限

被征收人需在签订土地、房屋征收协议，补偿款拨付到位后15日内完成被征收土地交地和房屋腾退搬迁，未按时腾地搬迁的不予发放按时弃房奖。

(二)房屋搬迁过渡方式

本项目采取向被征收人发放搬迁补助费、安置过渡费的办法，由被征收人自行解决搬迁和过渡问题。发放了停产停业损失费和实际经营人搬迁补助费的店面或者住改非房屋，不再发放搬迁费和临时安置过渡费，标准见附表5。

九、其它事项

(一)范围内集体土地的补偿按照上犹县人民政府《关于调整上犹县征收集体土地补偿标准的通知》(上府字[2015] 37号文件)和《上犹县集体土地征收补偿实施办法》(县政府令第58号)及相关配套文件执行，在征收房屋时一并征收土地。

(二)在征收公告前建的未认定为合法房屋并不予补偿安置的，如在签约期限内配合拆迁并签订协议的，按照实际面积砖混结构补助400元/㎡、砖木结构补助300元/㎡建筑材料成本费。

(三)集体土地证上载明的院落空地(不包括房屋占地)，按照580元/㎡进行补偿。因政府原因不允许建设的已批未建宅基地，按照与实际批建占地面积同等的面积进行货币补偿或者产权调换安置。

(四)被征收人因征收个人房屋选择货币补偿安置方式并购买商品房的，享受国家有关税收优惠政策，可享受的税收优惠部分实行先征即返。

(五)在征收范围内涉及征收的耕地、林地、证载外空坪及青苗、果树、经济林木等补偿按《上犹县征收集体土地实施办法》及相关规定执行。

(六)祠堂、庙宇以及政府供养的“五保”人员房屋征收实行货币补偿安置，“五保”人员的房屋征收后由政府实行集中供养。

(七)因房屋产权实际发生转移但未办理产权变更手续的，经调查确认，有房屋转让协议或证明的，对实际所有人进行征收补偿。

(八)征收范围内涉及各类公共管线的迁移，由各管线产权单位自行负责，补偿标准和规定按县有关规定执行。水、电、电话、网络、有线电视等相关部门在同容量(或数量)内按照移装标准收取移装费或者开户费，不得向被征收人收取其它费用。

(九)征收人在验收被征收人搬迁交房时，被征收人房屋必须保持征收时原始状态，不得擅自损毁被征收房屋。被征收房屋由征收人验收后贴好封条。被征收房屋由征收人组织有拆迁资质的队伍进行统一拆除，被征收人如果擅自拆除房屋、门窗、防盗网、装修、附属房等已经补偿了的财产财物，须扣除相应补偿款及房屋残值补助。

(十)被征收人应把被征收房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》等有关证件交给征收人，统一交到县有关部门进行注销、登记备案。签订协议领取补偿款或者安置到位后，如未移交相关权证手续，征收人可到相关部门进行注销。

(十一)征收设有抵押权的房屋，被征收人须与抵押权人协商，先行清偿债务或者另设抵押权，协商不成的采取公证提存的方式处理。

(十二)本方案自公布之日起实施。

备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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