博罗县最新房屋拆迁补偿标准，房屋产权不清晰怎么办？京康卜凡律师釜底抽薪状告征收公告胜诉！

博罗县最新房屋拆迁补偿标准，房屋产权不清晰怎么办？京康卜凡律师釜底抽薪状告征收公告胜诉！

一、房屋产权不清晰怎么办？京康卜凡律师釜底抽薪状告征收公告胜诉！

房屋产权不清晰维权困难怎么办？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师用一个案例告诉大家。

胜诉案情

李先生居住在山东省某县某府家属院，生活虽不算富足，但比上不足比下有余，随着所在县城的发展，很快所在家属院也即将被征收，并且当地征收部门已经张贴了《某县人民政府房屋征收公告》。然而李先生却开心不起来，因为所在的家属院由于历史原因情况较为复杂，没有房产证，产权归属也一直处在争议之中，征收公告的附件《某县人民政府某县家属院房屋征收补偿公告》列明的补偿标准比周边房价低非常多。

李先生为此失眠了数夜，后通过快手平台联系了北京京康律师事务所史西宁主任律师团队的卜凡律师，细致分析了李先生的情况后，卜凡律师制定了专业详细的维权计划，也告知了李先生每一步存在的风险点，李先生被其专业负责的态度所打动，决定委托卜凡律师进行维权。

京康律师庭审风采

卜凡律师针对本案拆迁房屋产权不明晰的特点，决定直接对征收公告发起进攻，在庭审中，卜凡律师指出：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定:“依照本条例第八条规定确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。”本案中，被某县人民政府提交的《关于某县家属院片区征收改造项目相关情况说明》《关于某县 2022 年国民经济和社会发展计划执行情况与 2023 年计划(草案)的报告》《某县国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》等证据能够证明，案涉征收项目符合国民经济和社会发展规划，并已纳入某县国民经济和社会发展年度计划，但不能证明案涉征收项目符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，故案涉征收项目不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条相关规定，被告某县人民政府作出被诉房屋征收决定公告的主要证据不足。

卜凡律师同时指出，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布征求公众意见。征求意见期限不得少于 30日。”本案中，被告某县人民政府未提交相应证据证明征收补偿方案经过有关部门论证，被告某县人民政府作出被诉房屋征收决定公告的程序不合法。

判决结果

最终法院判决确认被告某县人民政府作出的某征发[2022]第 003 号《某县人民政府房屋征收决定公告》及其附件《某县人民政府老县府家属院片区国有土地上房屋征收与补偿安置方案》违法!

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、法院公告下，腾房难题

上诉人 某某因与被上诉人 某某、原审第三人北京市房地产交易所有限公司（以下简称房地产交易所公司）用益物权确认纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初71207号民事裁定，向本院提起上诉。

本院立案后依法由审判员独任公开开庭进行了审理。

上诉人 某某及其委托诉讼代理人罗红，被上诉人 某某及其委托诉讼代理人白亮，原审第三人房地产交易所公司之委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

某某上诉请求：

撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。

事实和理由：

一、涉案房屋系因拆迁取得安置房， 某某系被安置人口，一审法院在未考虑公房的特殊性质的情况下，以涉案房屋目前仍属于 某某承租的公租房， 某某并未取得房屋所有权为由，驳回 某某之起诉，明显属于适用法律错误。

二、 某某在未经 某某同意的情况下将涉案房屋承租人变更为自己，明显侵害了 某某涉案房屋的居住使用权益。

一审法院认为居住权仅能通过与所有权人通过合同设立，明显违背公房管理的基本原则，与公房管理政策明显相悖。

三、如一审法院在审理中认为起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致，应当根据双方实际存在的法律关系性质相应变更个案案由，而非直接驳回 某某起诉，一审法院驳回 某某起诉适用法律错误。

某某辩称，不同意 某某的上诉请求及理由。

1.根据《城市拆迁管理条例》规定，不满13周岁的子女与父母安置， 某某父母已经享有一处安置房屋，其安置权已用尽，已不再享有涉案房屋的安置权利。

2.房屋分配无需经过 某某同意，与 某某没有任何关系，而且 某某不可能在全家不同意的情况下私下变更承租人的姓名。

一审认定事实清楚，适用法律正确，不存在错误。

房地产交易所公司述称，本案与我方无关，对于各项事项均不知情。

某某向一审法院起诉请求：

确认 某某对北京市朝阳区三丰里小区×号楼×号房屋（以下简称×房屋）享有居住使用权益。

一审法院经审查后认为：

1975年4月，秦某1与北京市朝阳区房地产管理局朝外大街管理所签订《房屋租赁契约》，约定由秦某1租赁北京市朝阳区朝外盛管南巷×号房屋（以下称盛管南巷×号房屋）。

1994年4月，盛管南巷×号房屋拆迁，秦某1签订《北京市城市住房房屋拆迁安置补助协议书》，其上约定该房屋内有正式户口8人，应安置人口8人，分别是秦某1本人、之妻何某、之子秦某2、之儿媳 某某、之孙女秦某3、之次女秦某4、之外孙女黑某、之外孙女 某某（10岁）。

临时过渡自行周转，过渡期限自94年4月至96年11月，过渡期满后安置到雅宝路七号楼×（壹）、×号（壹）、雅宝路七号楼贰居……

×房屋系秦某1依据上述拆迁协议获得的两居室安置房。

某某称在2006年，×房屋的承租人就已经从何某变更至 某某名下，2021年5月18日其作为×房屋承租人与北京首华物业管理有限公司重新签订《公有住宅租赁合同》，所需费用均由 某某缴纳，至今该房屋未办理所有权登记。

某某认可租赁合同的真实性，称不知晓承租人更名的情况。

《中华人民共和国民法典》第323条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

用益物权存在的载体系他人所有的不动产或者动产，用益物权以所有权为权源，是所有权派生出来的权利；

用益物权人对该物享有的占有、使用、收益的权能同样源于所有权的各项权能，没有所有权，也就不存在用益物权存在的可能。

居住权作为用益物权的类型之一也以所有权为权源，即权利人主张居住权的前提之一即他人已经取得住宅的所有权，且通过合同设立居住权。

本案中，×房屋目前仍属于 某某承租的公租房， 某某并未取得房屋所有权， 某某坚持以用益物权纠纷为案由并依据民法典366条要求确认对×房屋享有居住权主张的不成立，应当予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百二十三条、第三百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法（2021年修正）》第一百五十七条之规定，一审法院裁定：

驳回 某某的起诉。

二审中，各方当事人均没有提交新证据。

三、北京房屋质量纠纷

房屋质量纠纷有三种处理方法，分别是找开发商协商、向有关部门投诉、仲裁或向人民法院起诉。

如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系；

若开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向有关部门投诉；

如果上述途径都不能解决，可以根据法律规定和自己的实际情况起诉。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《商品房屋租赁管理办法》 第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。

房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;(三)租金和押金数额、支付方式;(四)租赁用途和房屋使用要求;(五)房屋和室内设施的安全性能;(六)租赁期限;(七)房屋维修责任;(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;(九)争议解决办法和违约责任;(十)其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

四、「揭开房产之谜」律师拨云见日，还原真相

在南京市鼓楼区的老宅中，张老先生的去世留下了一宗错综复杂的房产继承案件。

房产，这个家庭的宝贵遗产，究竟属于谁？张女士，张老先生的女儿，面对继母李女士和弟弟张先生的异议，陷入了深深的困惑。

张老先生的房产，表面上看似简单的婚后财产，实则隐藏着诸多细节。

李女士坚称房产是婚内共同财产，房产证登记是在结婚之后，而张女士则认为这是她父亲的婚前财产。

《中华人民共和国民法典》明确规定，婚前个人财产不因婚姻而转化为共同财产。

但要证明这一点，我们需要确凿的证据。

作为张女士的代理律师，我深知这场战斗的艰难。

房产的取得时间在25年前，太长的时间给我们试图证实的目标带来了信息获取的难度，我们先调查了张老先生保管在房产局的购房合同，房产过户申请书，这方面还比较顺利，通过这些了证实合同签订日期在婚前，接着又去了张老先生退休之前工作的单位，南京一家大型的汽车集团，我们想因为张老先生所购的房产是房改房，单位应该会有当时房改给员工出具的收款收据，只要能证实付款时间是在婚前就可以完全证实购房是在婚前完成的，但时间太长了，汽车集团又分拆兼并成五六家公司，而现在的工作人员都是一些近十多年后进来的新人，他们对于20多年前事情丝毫都不愿意去接触，各种各样官样的理由，后来我们还向各大银行调查试图调取出当时张老先生的银行流水，又因为年代太久的原因，25年前的资料在银行的档案室里也不能找到丝毫的痕迹，就在我们各方面调查陷入停滞的时候，反而张女士的继母李女士提供了一张模糊的银行转账记录，暗示她参与了购房款的出资。

我们没有放弃，继续深入挖掘。

在张老先生的遗物中，我们找到了一本尘封的日记，记录了他为购房而辛勤储蓄的点点滴滴。

更令人惊喜的是，我们还发现了一份银行的旧存折，上面清楚地记录着购房款的流水明细。

坐在安静的办公室里，一页一页地翻阅着泛黄的日记本。

每一页都记录着张老先生的心血和汗水，每一个字都透露出他对这个家庭的深深爱意。

银行存折上的数字，与购房款的金额完全吻合，时间上也完全对应。

这些证据如同拼图的最后一块，终于完美地拼凑出了真相的全貌。

最终法院采纳了我们的证据，确认房产为张老先生的婚前个人财产，并依法进行了分割。

房产是属于张老先生婚前的财产还是婚后的财产，对于张女士继承份额有至关重要的影响，如果是婚后的，张女士只能继承百分之17，如果房产是婚前的，张女士可以继承百分之33，在继母李女士提供的证据证明房产证是在婚后获得对张女士非常不利的情况下，作为张女士的代理律师，通过细致入微的调查，还原了事实真相，为委托人争取了最大化的权益。

如果您在房产继承或其他法律问题上需要帮助，请不要犹豫，联系我。

我将为您提供专业的法律服务，保护您的合法权益。

法律是我们维护正义的武器，而真相是我们最有力的弹药。

希望通过这个故事，能够帮助大家更好地理解调查获取证据对案件结果的重要影响。

我是[左锋律师 联系电话13814060555我们下期再见。

五、北京房产纠纷案例

上诉人 某某因与被上诉人 某某、原审第三人北京市房地产交易所有限公司（以下简称房地产交易所公司）用益物权确认纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初71207号民事裁定，向本院提起上诉。

本院立案后依法由审判员独任公开开庭进行了审理。

上诉人 某某及其委托诉讼代理人罗红，被上诉人 某某及其委托诉讼代理人白亮，原审第三人房地产交易所公司之委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

某某上诉请求：

撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。

事实和理由：

一、涉案房屋系因拆迁取得安置房， 某某系被安置人口，一审法院在未考虑公房的特殊性质的情况下，以涉案房屋目前仍属于 某某承租的公租房， 某某并未取得房屋所有权为由，驳回 某某之起诉，明显属于适用法律错误。

二、 某某在未经 某某同意的情况下将涉案房屋承租人变更为自己，明显侵害了 某某涉案房屋的居住使用权益。

一审法院认为居住权仅能通过与所有权人通过合同设立，明显违背公房管理的基本原则，与公房管理政策明显相悖。

三、如一审法院在审理中认为起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致，应当根据双方实际存在的法律关系性质相应变更个案案由，而非直接驳回 某某起诉，一审法院驳回 某某起诉适用法律错误。

某某辩称，不同意 某某的上诉请求及理由。

1.根据《城市拆迁管理条例》规定，不满13周岁的子女与父母安置， 某某父母已经享有一处安置房屋，其安置权已用尽，已不再享有涉案房屋的安置权利。

2.房屋分配无需经过 某某同意，与 某某没有任何关系，而且 某某不可能在全家不同意的情况下私下变更承租人的姓名。

一审认定事实清楚，适用法律正确，不存在错误。

房地产交易所公司述称，本案与我方无关，对于各项事项均不知情。

某某向一审法院起诉请求：

确认 某某对北京市朝阳区三丰里小区×号楼×号房屋（以下简称×房屋）享有居住使用权益。

一审法院经审查后认为：

1975年4月，秦某1与北京市朝阳区房地产管理局朝外大街管理所签订《房屋租赁契约》，约定由秦某1租赁北京市朝阳区朝外盛管南巷×号房屋（以下称盛管南巷×号房屋）。

1994年4月，盛管南巷×号房屋拆迁，秦某1签订《北京市城市住房房屋拆迁安置补助协议书》，其上约定该房屋内有正式户口8人，应安置人口8人，分别是秦某1本人、之妻何某、之子秦某2、之儿媳 某某、之孙女秦某3、之次女秦某4、之外孙女黑某、之外孙女 某某（10岁）。

临时过渡自行周转，过渡期限自94年4月至96年11月，过渡期满后安置到雅宝路七号楼×（壹）、×号（壹）、雅宝路七号楼贰居……

×房屋系秦某1依据上述拆迁协议获得的两居室安置房。

某某称在2006年，×房屋的承租人就已经从何某变更至 某某名下，2021年5月18日其作为×房屋承租人与北京首华物业管理有限公司重新签订《公有住宅租赁合同》，所需费用均由 某某缴纳，至今该房屋未办理所有权登记。

某某认可租赁合同的真实性，称不知晓承租人更名的情况。

《中华人民共和国民法典》第323条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

用益物权存在的载体系他人所有的不动产或者动产，用益物权以所有权为权源，是所有权派生出来的权利；

用益物权人对该物享有的占有、使用、收益的权能同样源于所有权的各项权能，没有所有权，也就不存在用益物权存在的可能。

居住权作为用益物权的类型之一也以所有权为权源，即权利人主张居住权的前提之一即他人已经取得住宅的所有权，且通过合同设立居住权。

本案中，×房屋目前仍属于 某某承租的公租房， 某某并未取得房屋所有权， 某某坚持以用益物权纠纷为案由并依据民法典366条要求确认对×房屋享有居住权主张的不成立，应当予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百二十三条、第三百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法（2021年修正）》第一百五十七条之规定，一审法院裁定：

驳回 某某的起诉。

二审中，各方当事人均没有提交新证据。

法院腾房必须搬迁，《民事诉讼法》第250条规定，法院可签发公告责令被执行人在指定期限内搬离。

如被执行人逾期不搬迁，执行员将强制执行。

公民被执行人需通知其或成年家属到场，法人或组织需通知法定代表人或主要负责人到场。

拒不到场不影响执行。

被搬迁的财物将由法院派人运至指定地点并交还给被执行人，如被执行人拒绝接收造成损失，由其承担责任。

法律分析

法院腾房一定要搬的，《民事诉讼法》第二百五十条强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。

被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；

被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。

拒不到场的，不影响执行。

被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。

执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。

被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。

因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

拓展延伸

解决住房争议：

法院公告下的腾房难题

在解决住房争议方面，法院公告下的腾房难题是一个需要重视和解决的问题。

腾房难题涉及到住房的迁移、拆迁、租赁等方面的纠纷，往往需要法院的介入和公告来进行调解和解决。

针对这一问题，我们可以采取多种措施。

加强法律宣传和教育，提高公众对住房法律的认知，减少纠纷的发生。

建立更加完善的住房争议解决机制，提供快速、公正、有效的解决途径。

此外，加强政府部门和相关利益方的协调合作，共同努力解决腾房难题，保障公民的住房权益。

通过这些努力，我们可以逐步解决法院公告下的腾房难题，为社会的稳定和发展做出贡献。

结语

法院腾房是一个需要重视和解决的问题。

针对住房争议，我们应加强法律宣传，提高公众认知，建立完善的解决机制，并加强政府与利益方的合作，保障公民住房权益。

通过这些努力，我们将逐步解决腾房问题，促进社会稳定和发展。

法律依据

中华人民共和国民法典：

第二十章 占有 第四百六十二条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；

对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；

因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：

第七章 附则 第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：

第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

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文章来源参考：头条-博罗县最新房屋拆迁补偿标准，北京房产纠纷案例

内容审核：许玉龙律师

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