博罗县国有土地征收补偿标准，房屋产权不清晰怎么办？京康卜凡律师釜底抽薪状告征收公告胜诉！

博罗县国有土地征收补偿标准，房屋产权不清晰怎么办？京康卜凡律师釜底抽薪状告征收公告胜诉！

一、房屋产权不清晰怎么办？京康卜凡律师釜底抽薪状告征收公告胜诉！

房屋产权不清晰维权困难怎么办？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师用一个案例告诉大家。

胜诉案情

李先生居住在山东省某县某府家属院，生活虽不算富足，但比上不足比下有余，随着所在县城的发展，很快所在家属院也即将被征收，并且当地征收部门已经张贴了《某县人民政府房屋征收公告》。然而李先生却开心不起来，因为所在的家属院由于历史原因情况较为复杂，没有房产证，产权归属也一直处在争议之中，征收公告的附件《某县人民政府某县家属院房屋征收补偿公告》列明的补偿标准比周边房价低非常多。

李先生为此失眠了数夜，后通过快手平台联系了北京京康律师事务所史西宁主任律师团队的卜凡律师，细致分析了李先生的情况后，卜凡律师制定了专业详细的维权计划，也告知了李先生每一步存在的风险点，李先生被其专业负责的态度所打动，决定委托卜凡律师进行维权。

京康律师庭审风采

卜凡律师针对本案拆迁房屋产权不明晰的特点，决定直接对征收公告发起进攻，在庭审中，卜凡律师指出：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定:“依照本条例第八条规定确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。”本案中，被某县人民政府提交的《关于某县家属院片区征收改造项目相关情况说明》《关于某县 2022 年国民经济和社会发展计划执行情况与 2023 年计划(草案)的报告》《某县国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》等证据能够证明，案涉征收项目符合国民经济和社会发展规划，并已纳入某县国民经济和社会发展年度计划，但不能证明案涉征收项目符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，故案涉征收项目不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条相关规定，被告某县人民政府作出被诉房屋征收决定公告的主要证据不足。

卜凡律师同时指出，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布征求公众意见。征求意见期限不得少于 30日。”本案中，被告某县人民政府未提交相应证据证明征收补偿方案经过有关部门论证，被告某县人民政府作出被诉房屋征收决定公告的程序不合法。

判决结果

最终法院判决确认被告某县人民政府作出的某征发[2022]第 003 号《某县人民政府房屋征收决定公告》及其附件《某县人民政府老县府家属院片区国有土地上房屋征收与补偿安置方案》违法!

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

三、北京房产纠纷案例

上诉人 某某因与被上诉人 某某、原审第三人北京市房地产交易所有限公司（以下简称房地产交易所公司）用益物权确认纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初71207号民事裁定，向本院提起上诉。

本院立案后依法由审判员独任公开开庭进行了审理。

上诉人 某某及其委托诉讼代理人罗红，被上诉人 某某及其委托诉讼代理人白亮，原审第三人房地产交易所公司之委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

某某上诉请求：

撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。

事实和理由：

一、涉案房屋系因拆迁取得安置房， 某某系被安置人口，一审法院在未考虑公房的特殊性质的情况下，以涉案房屋目前仍属于 某某承租的公租房， 某某并未取得房屋所有权为由，驳回 某某之起诉，明显属于适用法律错误。

二、 某某在未经 某某同意的情况下将涉案房屋承租人变更为自己，明显侵害了 某某涉案房屋的居住使用权益。

一审法院认为居住权仅能通过与所有权人通过合同设立，明显违背公房管理的基本原则，与公房管理政策明显相悖。

三、如一审法院在审理中认为起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致，应当根据双方实际存在的法律关系性质相应变更个案案由，而非直接驳回 某某起诉，一审法院驳回 某某起诉适用法律错误。

某某辩称，不同意 某某的上诉请求及理由。

1.根据《城市拆迁管理条例》规定，不满13周岁的子女与父母安置， 某某父母已经享有一处安置房屋，其安置权已用尽，已不再享有涉案房屋的安置权利。

2.房屋分配无需经过 某某同意，与 某某没有任何关系，而且 某某不可能在全家不同意的情况下私下变更承租人的姓名。

一审认定事实清楚，适用法律正确，不存在错误。

房地产交易所公司述称，本案与我方无关，对于各项事项均不知情。

某某向一审法院起诉请求：

确认 某某对北京市朝阳区三丰里小区×号楼×号房屋（以下简称×房屋）享有居住使用权益。

一审法院经审查后认为：

1975年4月，秦某1与北京市朝阳区房地产管理局朝外大街管理所签订《房屋租赁契约》，约定由秦某1租赁北京市朝阳区朝外盛管南巷×号房屋（以下称盛管南巷×号房屋）。

1994年4月，盛管南巷×号房屋拆迁，秦某1签订《北京市城市住房房屋拆迁安置补助协议书》，其上约定该房屋内有正式户口8人，应安置人口8人，分别是秦某1本人、之妻何某、之子秦某2、之儿媳 某某、之孙女秦某3、之次女秦某4、之外孙女黑某、之外孙女 某某（10岁）。

临时过渡自行周转，过渡期限自94年4月至96年11月，过渡期满后安置到雅宝路七号楼×（壹）、×号（壹）、雅宝路七号楼贰居……

×房屋系秦某1依据上述拆迁协议获得的两居室安置房。

某某称在2006年，×房屋的承租人就已经从何某变更至 某某名下，2021年5月18日其作为×房屋承租人与北京首华物业管理有限公司重新签订《公有住宅租赁合同》，所需费用均由 某某缴纳，至今该房屋未办理所有权登记。

某某认可租赁合同的真实性，称不知晓承租人更名的情况。

《中华人民共和国民法典》第323条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

用益物权存在的载体系他人所有的不动产或者动产，用益物权以所有权为权源，是所有权派生出来的权利；

用益物权人对该物享有的占有、使用、收益的权能同样源于所有权的各项权能，没有所有权，也就不存在用益物权存在的可能。

居住权作为用益物权的类型之一也以所有权为权源，即权利人主张居住权的前提之一即他人已经取得住宅的所有权，且通过合同设立居住权。

本案中，×房屋目前仍属于 某某承租的公租房， 某某并未取得房屋所有权， 某某坚持以用益物权纠纷为案由并依据民法典366条要求确认对×房屋享有居住权主张的不成立，应当予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百二十三条、第三百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法（2021年修正）》第一百五十七条之规定，一审法院裁定：

驳回 某某的起诉。

二审中，各方当事人均没有提交新证据。

四、北京房屋质量纠纷

房屋质量纠纷有三种处理方法，分别是找开发商协商、向有关部门投诉、仲裁或向人民法院起诉。

如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系；

若开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向有关部门投诉；

如果上述途径都不能解决，可以根据法律规定和自己的实际情况起诉。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《商品房屋租赁管理办法》 第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。

房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;(三)租金和押金数额、支付方式;(四)租赁用途和房屋使用要求;(五)房屋和室内设施的安全性能;(六)租赁期限;(七)房屋维修责任;(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;(九)争议解决办法和违约责任;(十)其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

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文章来源参考：头条-博罗县国有土地征收补偿标准，

内容审核：李佳欣律师

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