多地官宣“取消公摊”碍着房屋征收补偿什么事儿了吗

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  近日，多家媒体报道了河北省张家口市、湖南省衡阳市等地针对“取消公摊”“按套内建筑面积计价”等最新的改革举措。一时间，关于“取消公摊”可能给购房者带来的影响及利好的分析解读甚嚣尘上。

  那么，多地官宣的“取消公摊”对于正在如火如荼开展的城中村改造、地铁等建设项目房屋征收有怎样的影响呢?被征收人到手的补偿利益会因此而获益吗?

  在明律师首先把结论抛出来：本轮所谓的“取消公摊”改革举措，对房屋征收补偿的影响不大，更不会直接使得被征收人的补偿利益增加。新政策对补偿利益的作用，主要体现在增加了“公摊面积”透明性，更加注重被征收人的知情权上。

  【要点一：“公摊面积”在征收补偿中不会被取消】

  2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条明确规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记……

  据此，行政法规层面上明确依据被征收房屋的“建筑面积”去计算其补偿价值，各省市的地方性规章、规定等也均遵循这一标准确定，无一例外。

  而建筑面积即是“套内建筑面积”和“公用分摊面积”之和，“套内建筑面积”则由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

  也就是说，在国家层面、法律层面的征收补偿计算标准中，“公摊面积”从未被取消，短期内也不会被取消。除非590号令对该条作出修改，否则“公摊面积”既是客观存在的，也是必须被计算在内的。

  不过值得注意的是，各地为保障被征收人经过征收拆迁“居住条件有改善”，不至于“越拆越穷”，通过对产权调换房屋面积计算的规定对“公摊面积”问题开出了“药方”，而且这并不是什么新鲜事，是多年来一直就有的。

  【要点二：产权调换房屋需明确“套内建筑面积”和“公摊面积”】

  诚如一些分析指出的是，新建房屋“公摊面积”的问题不在于有这部分面积，而在于这部分面积在房屋销售中不透明，购房者对其在建筑面积中的占比不知情。实践中，当“公摊面积”占比超过30%甚至更大时，购房者和被征收人往往意见很大。

  据此，保障咱被征收人的知情权就显得十分重要了。倘若我们对产权调换安置房的“公摊面积”及其占比事先知情了，那么是否选择接受我们就有了判断依据。

  若被征收人对某处安置房源的“公摊面积”存在不满，大可选择货币补偿、房票安置等途径避开此处安置房源，或者干脆选择其他的安置房源进行产权调换。

  那么征收方是否有义务在签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定前明确告知被征收人安置房源的“公摊面积”状况呢?或者能不能直接以“套内建筑面积”标准去确定产权调换房屋的面积呢?590号令对此没有规定，但许多地方都有规定了——

  1.2020年修订的《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第31条规定，实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。

  被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价。奖励的套内建筑面积不结算房价款……公摊面积部分均不结算房价款。

  2.2021年施行的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第28条规定，除房屋征收部门与被征收人协商一致以外，产权调换住宅房屋的套内建筑面积不得少于被征收住宅房屋的套内建筑面积。

  产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的建安成本价格与被征收人进行结算。

  3.2024年最新修订的《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第41条规定，被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面积给予补助。

  建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。

  上述三地现行的房屋征收补偿规定中均明确保障“套内建筑面积”和“公摊面积”的区分确定，即在产权调换补偿时确保被征收人对安置房源“套内建筑面积”和“公摊面积”的知情。

  在此基础上，西安市和广州市均明确规定产权调换房屋的“套内建筑面积”不得低于被征收房屋的“套内建筑面积”，这就保障了被征收人不会因征收拆迁而“越住越小”，打消了被征收人最大的疑虑和担心。

  武汉市及河北省石家庄市等地则通过“公摊面积补助”解决这一问题，也能够确保被征收人不因新建安置房“公摊面积”增大而利益受损。

  【在明提示】

  在明律师最后要提示广大被征收人的是，新建产权调换安置房“公摊面积”较大是一种进步，是否接受我们完全可以有自己的选择。当下货币化安置和房票安置备受政策推崇，甚至能额外得到一定比例的奖励，不缺房子住的被征收人完全可以选择这两种补偿方式从而避开对安置房源的种种不满。

  如若征收方在签订补偿协议前拒不提供安置房源的“公摊面积”和“套内建筑面积”数据，而让被征收人就此“猜谜”，那么我们完全有权暂不签订补偿协议，促使征收方依法作出补偿决定解决我们的困惑和疑问。

  通常而言，“公摊面积”问题并非征收补偿中的主要矛盾和纠纷点，安置房给的总面积太小或者套数不够，才是真正让咱被征收人不高兴的问题所在。(王小明/文)

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内容来源参考：北京在明律师事务所网站

内容审核：岳亭律师

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