如何鉴别农村建筑是否为违章建筑？

#违建认定

在明小编 2025-08-14 14:23:08

一般说来，在征地拆迁中，只有被认定为“违法建筑”的房屋，才不予补偿。这规定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。集体土地上的农村房屋拆迁也可参照该规定适用。

因此，征拆实践中被认定为违法建筑后，被拆迁人很可能是拿不到补偿或者有补偿也是极低的。对此，我们首先需要明确什么是违法建筑。

什么是违法建筑？

目前，在法律上，对“违法建筑”并没有具体的定义。实践中的违法建筑是根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关条例综合分析概括的。简单点说，违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

然而，在实践中，征收方为了达到高效率，低成本的拆迁目的，通常会将无证房或者证件不齐全的房屋全部认定为违法建筑，进而在最短时间内迅速予以拆迁不补偿，这对农村的一些本来一开始就因其他原因没有办证件的被拆迁人来说，是极其不公平的，会严重损害他们的合法利益。

而根据上述规定可以看出，无证房并不直接等于违法建筑。将无证房或证件不齐全的房屋一律的划归为违法建筑，是缺乏法律依据的。被拆迁人是可以提起诉讼维权救济的。

因此，在明律师告诉您，下面4类无证房屋是可以获得与普通房屋同等价位的补偿的。

一、1986年《土地管理法》实施之前建造的农村房屋

在农村，本村集体成员享有申请和获得宅基地，并在宅基地上建设房屋的权利，而我国的《土地管理法》是在1986年审议通过，1987年正式实施的，因此，1987年之前建造房屋的行为是没有相关法律规定的，87年前建房的行为甚至不能被认定为违法占地，这样的房屋更谈不上违建了。

也就是指上个世纪五、六十年代，由于特殊的历史原因，很多农村房屋是没有办理相关证件的，但这部分房屋是合法的，征收拆迁时应得到全额补偿。

二、2008年之前建造的拥有合法土地、使用权的房屋

2008年《城乡规划法》开始实施，在此之后建设房屋必须获得建设工程规划许可证，但是在此之前，建设的房屋拥有合法土地使用权，例如拥有宅基地使用权证或者建设用地批准书等，相关机关又没有下达处罚决定的，这种房屋不能轻易认定违建，即便认定了违建也不能不予补偿。

三、获得了部分规划审批手续的房屋

很多农村房屋是拥有部分审批手续的，例如拥有建设用地规划许可证或者选址意见书，拥有这些文件的下一步其实就可以获得建房许可证，这种欠缺建房许可证的行为其实是可以补救的，完全可以通过改正或者补办手续的方式来获得最后的房屋建设许可证或者不动产权证书，因此这样的房屋不能随便认定为违建而不予补偿。根据《城乡规划法》65条的规定，应该给其改正或者限期改正的机会。

四、通过招商引资经有权政府或职能部门同意兴建的房屋

从80年代尤其2000年以后，很多地方政府为了促进经济发展都成立了相关的招商局进行招商引资，并且提供很多优惠政策，同意在土地上先建设房屋、厂房，后续再补办手续。但是由于历史原因，土地性质存在一定问题，导致很多企业在办理部分手续后发现后续手续无法办理了，这种房屋一旦涉及到拆迁，在司法实践中是不应该随便认定为违建的，原因在于，既然政府通过招商引资的行为同意兴建，那么房屋理应具有合法性，认定违建不仅会侵犯企业合法权益，还会影响政府公信力。

北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所，团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

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