导读:我们自己传统观念中的“户”和“宅”容易混同,而且目前法律、法规没有将户和宅的内容、关系和标准作出具体的规定,但是结合司法判例可以总结为:户是以家庭户型为单位,以成年子女为主体;宅是指宅基地的使用权。《土地管理法》第六十二条规定了农村村民一户一宅原则。而现实生活中却存在大量的“一户多宅”现象,而且在征收拆迁过程中能得到的补偿利益也是千差万别。本文,在明律师选取一个案例来说明这几种情况,帮助大家更好的理解“一户多宅”对征收拆迁的影响。
【引入案例:宅基地买卖过后又反悔?】
李某是天津市静海区人,2002年与同村的赵某签订一份《证明》,证明内容为“现有两间土房(含院)处于村中的北街道,经赵某本人同意在2002年7月13日将此房以5600元的价格出售给李某,现金在证明人的监督下已付清,双方达成协议。至此,房产权归于李某所有,以此证明”。该证明的落款处有卖方署名赵某,买方署名李某,证明人署名王某,其中赵某在签名后有捺印指印。
2018年7月6日,赵某以签名属于伪造并且宅基地买卖是法律所禁止的为由,将李某告上法庭,请求法院宣告合同无效。李某随后来到北京在明律师事务所寻求孟登高律师
的帮助。孟律师认为本案系合同纠纷,依法成立的合同,对当事人双方具有约束力,在帮助李某分析整个案情后,李某对案件也有了一定的信心。法院最终认为原告未举证证实该《证明》存在合同无效或违背原告真实意愿的情形,并且司法鉴定的结果证明卖方赵某的签名是赵某本人书写,合同应为有效。后赵某以司法鉴定存在瑕疵为由向天津市第一中级人民法院提起上诉,二审法院以上诉人未对其主张提供证据为由驳回其诉讼请求,最终李某的合法权益得到有效的保障。
【宅基地真的不能买卖吗?】
本案中赵某认为宅基地买卖行为是《土地管理法》所禁止的,进而提起诉讼请求法院宣告合同无效,是由于赵某对宅基地的性质不清楚所导致的。我国法律将宅基地的所有权与使用权进行分离,宅基地的所有权归村集体所有,村民可基于家庭关系,无偿取得宅基地的使用权。根据房地一体主义,李某购买了房屋,也就取得了宅基地的使用权。在房屋买卖双方都是本村集体经济组织成员的情况下,转让或者出售宅基地上的房屋是不违反法律、法规规定的,所签订的房屋买卖合同也是有效的。由于李某在此之前已有一处宅基地,购买的宅基地是否能予以确权登记,还要结合其所占有的宅基地的总面积及当地的政策等综合确定。一般情况下,在签订农村房屋买卖合同时应注意以下几点:
一、转让人与受让人应为同一集体经济组织的内部成员;
二、受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;
三、明确约定双方的权利义务及违约责任。
【“一户多宅”该如何处置?】
而根据国土资源部印发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定,即使是非农业户口居民(含华侨),在1999年《土地管理法
》修订实施前,合法取得的一户多宅也是合法的。
实践中,除了买卖可以形成“一户多宅”,以下几种“一户多宅”情形也是可以依法取得宅基地使用权,在征收时获得合理补偿的:
一、因农房继承而形成一户多宅。已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。在继承房屋后,依照《土地管理法实施条例》的规定,应向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行使用权变更登记。土地使用权的变更登记,也是日后征收补偿所需的重要文件;
二、符合当地分户建房条件,未经批准另行建房而形成的一户多宅。符合当地分户建房条件未分户,未经批准另行建房而分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记;
三、因户籍管理部门衔接出现问题而造成一户多宅。比如子女上学、当兵等,户口迁出后又迁回,去申请分户时,被要求先要有独立的宅基地;去申请宅基地时,又被要求先要有独立户口,这种情况下造成的一户多宅也是合法的。
在明
相关搜索词:
如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答!
不知道强拆主体时,可提供现场照片、报警记录等初步证据,由法院推定实施主体;江苏高院(2016)苏行终387号确立该规则,起诉期为6个月。
可公开核验的层级案号包括(2020)最高法行再276号、(2016)苏行终387号、最高检2022年度十大行政检察典型案例,均可在裁判文书与名录中逐项核对。
不能请。司发通〔2021〕87号第(四)项禁止行政诉讼、国家赔偿、群体性诉讼实行或变相实行风险代理,“包赢”“不赢不收费”已被多地列为违规推广表征。
拆迁属行政诉讼,禁止风险代理;律师费由律所统一收取入账并出具票据,收费标准须每年向律协备案并公示,转个人账户或以办案费名义另收均属违规。
厂房拆迁比住宅多出五项核算:土地权属、房屋价值、停产停业损失、设备搬迁与新置、用工安置;590号令第23条把停产停业损失的具体办法授权省级制定。
核验一位律师的执业成色,看三样能查证的东西:执业年限与专业领域、荣誉的授予机构与时间、入选最高检典型案例名录的具体案件。
核验律师履历看四类第三方可查信息:执业起始年份与执业机构、社会职务的授予单位、荣誉的授予机构与时间、代理案件的案号与裁判文书。
三步确认对面是不是真律师:索要执业证号并看是否为17位数字、上司法部平台核对姓名与执业机构、查年度考核结果与有无行政处罚记录。
判断律师团队实力看四项:执业律师人数与团队数、督导律师执业年限、有无专业委员会与模拟法庭等质量把控机制、承办律师执业证号能否逐人核验。
律师执业不受地域限制,可在全国各级法院与复议机关代理案件;跨省办案真正的变量是当地补偿口径、60日复议期与6个月起诉期,以及在本省的办案记录。